Los barrios cerrados que se expanden en el eje de Camino de los Horneros tienen tierra fértil para seguir su expansión en la zona que se convirtió en un boom después de la pandemia.
Los barrios privados llevan 35 años desarrollándose en Uruguay pero en el último lustro Camino de los Horneros se consolidó como el epicentro de los barrios de alto nivel en el Área Metropolitana.
Desde la Agencia de Promoción a la Inversión (API) de Canelones estiman que, desde que se creó esta institucionalidad, la inversión en este tipo de desarrollos ronda los US$ 2.500 millones y representa una alta incidencia en la inversión total que recibe el departamento—teniendo en cuenta el área logística, industrial e inmobiliario— que se encuentra en US$ 6.000 millones.
“En esa zona trabajan directamente unas 3.500 personas a diario”, resalta el director de API Canelones, Eloy Rodríguez.
"La Intendencia tiene una política de ordenamiento territorial muy clara y ha ido delimitando las áreas donde se puede desarrollar este modelo de ocupación del suelo. Hay todavía una cantidad de áreas vacantes con proyectos que están en curso, algunos en desarrollo, otros en modo consulta y el Plan de Camino de los Horneros está en su etapa de revisión con algunas actualizaciones, y por lo tanto, se prevé un crecimiento importante para los próximos años”, estima Rodríguez.
A propósito, el ingeniero agrimensor Rafael Boix compartió a Café y Negocios una estimación del potencial de crecimiento que tienen los barrios privados en el eje de Camino de los Horneros.
Según explicó, el área total, marcada en naranja, de aproximadamente 2.000 hectáreas, representa el área delimitada por la Intendencia de Canelones en el Plan Camino de los Horneros.
En color blanco se puede ver el área desarrollada en barrios privados que ronda las 600 hectáreas y representa, aproximadamente, un 30% del total.
En verde, se distingue el área de potencial desarrollo, según el plan actual para la zona, que comprende unas 800 hectáreas, es decir un 40% del total.
El restante 30% está compuesto por complejos deportivos, áreas públicas, comerciales, rurales productivas y rurales naturales.
El fenómeno de los countries, como el famoso Nordelta en la Provincia de Buenos Aires, aterrizó en Canelones con distintos modelos, los más históricos y tradicionales, como La Tahona—que vende 100 lotes por año— y otros reconocidos que llegaron con modelos innovadores que bajan el ticket, como el caso de Huertas de los Horneros de La Buonora y Asociados.
“Todavía está en una etapa de crecimiento, de madurez, donde la gente lo conoce y empieza a dejar de lado el prejuicio”, señala a Café y Negocios el desarrollador del sector Mauricio La Buonora, fundador de La Buonora y Asociados.
En la actualidad, más de 2.000 familias viven en las inmediaciones de Camino de los Horneros y La Buonora estima que serán 10.000 dentro de 10 años.
Aunque cada vez hay más proyectos, no todos son iguales. En La Tahona se llevan vendidos 1.350 terrenos y hay “US$ 1.000 millones de inversión que hizo la gente”, describe su socio fundador, Leandro Añón. En su propuesta hay opciones diferenciadas, con identidad propia y desarrollos urbanísticos especializados de cada complejo.
Por ejemplo, Mirador de La Tahona apunta a un perfil más joven, con niños. Mientras que Viñedos de la Tahona tiene una fuerte impronta del mundo del vino e incluye el desarrollo enológico de Familia Deicas y una comunidad comprometida con la producción vitivinícola.
Incluso, apostaron a desarrollos con bloques de apartamentos que vivieron un auge en el último tiempo cuando algunos residentes decidieron retirarse en el entorno de los barrios privados pero sin la carga de mantener una propiedad. De esa necesidad surgió, por ejemplo La Toscana del mismo grupo empresarial.
En el caso de La Buonora, además del tradicional modelo de barrios privados donde se compra el terreno y cada propietario construye su propia vivienda, fueron los primeros en impulsar en Uruguay el modelo de housing que permitió ofrecer la calidad de vida del barrio privado a un ticket más bajo con un modelo llave en mano de propiedades estandarizadas. “En el barrio privado se vende un lote, acá tenés la casa con todo resuelto”, apunta La Buonora sobre el concepto que impulsó con éxito en Huertas de los Horneros.
La seguridad es el factor principal por el que los residentes de clase media-alta o alta optan por un barrio privado. El perfil de quienes residen allí son familias con hijos pequeños que quieren que los niños y adolescentes se puedan mover en el barrio sin temor. Buscan, sobre todo, tipologías de tres dormitorios.
A eso se le suman los amenities que tienen como fin que sus habitantes puedan tener en ese barrio su centro de vida: actividades deportivas y recreativas (como club house, canchas de pádel, tenis y fútbol), centros comerciales y supermercados exclusivos para los residentes. También colegios cercanos e incluso dentro del predio, como es el caso de jardínes de infantes privados en varios desarrollos y de Moorlands Schools, una firma argentina que se instaló en Olivos de los Horneros de La Buonora.
Otra tendencia cada vez más presente es la de los espacios de trabajo (cowork) con espacios dentro de los desarrollos, e incluso un edificio propio en la zona (Tahona Valley) que incluye también centros comerciales y espacios destinados a la vivienda.
Sobre el perfil de los residentes, Añón analiza que más del 80% de quienes compran terreno en La Tahona son uruguayos. El 20% restante se reparte entre “muchos argentinos, brasileños y algunos franceses”. De ellos, varios son gerentes de empresas u organismos multilaterales a quienes las empresas les alquilan la casa allí.
¿Cuánto vale vivir en estos barrios? La respuesta depende del proyecto.
En los barrios privados donde cada quien construye su casa se presenta un valor del ticket final más alto. El terreno sin construcción vale entre US$ 200.000 y US$ 300.000, mientras que el monto total dependerá de la construcción. Las casas más modestas valen alrededor de US$ 450.000 y de ahí en adelante. “Tenemos alguna casa de US$ 5 millones”, apuntó Añón de La Tahona, aunque reconoció que un ticket de ese monto es excepcional.
En modelos de housing en los que las casas son estandarizadas, como Huertas de los Horneros, el valor del ticket ronda los US$ 350.000. En tanto los gastos comunes valen entre $ 12.000 y $ 15.000, lo que está en el mismo rango de los edificios de alto nivel, por ejemplo, de Punta del Este.
“Al final del día no es más que un edificio volcado”, dice La Buonora y apunta que en los barrios que desarrolla la convivencia es igual a la que puede darse en un edificio o cooperativa.
Para Añón, sus competencia en la actualidad es Ciudad de la Costa, “ahí competimos, precio a precio”, señaló. En publicaciones del mercado inmobiliario en Solymar Sur o en predios esquineros sobre Avenida Giannattasio hay terrenos a la venta por montos superiores a los US$ 200.000.
