Julio Facal: profesor adjunto Derecho del Turismo, Facultad de Derecho Udelar, profesor adjunto Licenciatura en turismo CURE , Udelar, experto de ONU Turismo, miembro del Comité de Ética de ONU Turismo, socio de Yelpo y Facal Abogados.
Hemos señalado en otras oportunidades que la aparición de plataformas de alojamiento turístico ha revolucionado la manera en que las personas viajan y eligen dónde hospedarse. Estas plataformas han reconfigurado el sector turístico, ofreciendo a los viajeros una gama más amplia de opciones que va más allá de los hoteles convencionales. No obstante, este fenómeno ha generado nuevos retos regulatorios, especialmente en lo que respecta a la utilización de propiedades inmobiliarias para fines de hospedaje temporal.
Con el crecimiento continuo de este mercado, los gobiernos de diferentes países enfrentan el desafío de formular políticas que logren un equilibrio entre los intereses de los turistas, los propietarios de las propiedades y las comunidades locales. Uno de los puntos de mayor controversia es la competencia desleal con el sector hotelero tradicional, que está sujeto a estrictas normativas en cuanto a seguridad, impuestos y zonificación. Por el contrario, los propietarios que alquilan a través de plataformas digitales suelen operar en un entorno más laxo, lo que genera inquietudes sobre la equidad en el mercado y ha impulsado a varios gobiernos a considerar nuevas medidas que igualen las condiciones.
Ante estos desafíos, algunos países han implementado normativas más rigurosas para el alquiler turístico, incluso se han adoptado medidas para abordar problemas como el ruido, la disminución de la calidad de vida en los vecindarios y la seguridad de los visitantes.
El verdadero desafío no se encuentra en las plataformas, sino en la situación que han desencadenado en un mercado no regulado.
Hasta la aprobación de esta ley, en Uruguay, el marco legal no contemplaba específicamente el alquiler por días, salvo en excepciones de áreas balnearias, lo que contrasta con la naturaleza transitoria del contrato de hospedaje. La proliferación de alojamientos temporales, que incluyen no solo el uso del inmueble, sino también servicios adicionales, se ha dado sin una adecuada previsión normativa.
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Presidencia
No se trata de “arrendar la cosa “sino de servirse de la cosa para dar evidentemente un servicio. Esto es así porque indudablemente se da el uso del inmueble manteniendo la llave del mismo el propietario, se forma transitoria, con inmediata ocupación , con algún servicio mínimo, y nunca el huésped llega a sentir ese inmueble como su lugar efectivo, todo lo que apunta a igualar esta situación al hospedaje. El hospedaje tradicional por otra parte también se ha reconvertido en algunos casos como los “smart hoteles” a servicios mínimos , donde no siquiera hay recepción, donde muchas veces no hay pernocte y por tanto tampoco depósito necesario o custodia de valores.
El alojamiento ha cambiado y es necesario diferenciar cuando se da el uso del inmueble y el propietario se desentiende del mismo rigiéndose por las obligaciones de uno y otro (locativas y no) de cuando ese propietario usa el inmueble para dar un servicio de alojamiento similar al hospedaje en todas sus formas , y que fuera de zonas balnearias ni si quiera se encuentra previsto.
El alquiler por temporada en Uruguay fue pensado principalmente para zonas balnearias, y no como una actividad comercial extendida. En la actualidad, aquellos que ofrecen alojamiento por días o semanas, fuera de estas zonas, no están sujetos a las leyes de arrendamiento tradicionales, lo que ha creado un vacío legal. Esta situación requiere un marco normativo adecuado que otorgue derechos y obligaciones a quienes ofrecen estos servicios.
La nueva ley de vivienda turística en Uruguay
Esta ley tiene como objetivo diferenciar el arrendamiento de inmuebles, que tiene una naturaleza civil, de otras actividades de servicios en las que el propietario ofrece alojamiento. La propuesta de ley representa un avance significativo en la regulación del alquiler temporal. Esta normativa no solo ofrecería mayor protección y transparencia a los consumidores, sino que también contribuiría a la creación de un entorno económico más formal y competitivo. La implementación de esta ley requerirá un esfuerzo conjunto de todas las partes involucradas para garantizar su éxito.
La ley propone regular todo tipo de hospedaje transitorio que ofrezca uno o más servicios adicionales de manera onerosa, distinguiéndolo claramente del arrendamiento de inmuebles para residencia o temporadas. Se incluirán todas las formas de uso de un inmueble para prestar servicios de alojamiento, siempre que se ofrezca al menos un servicio adicional. Estos servicios, propios del hospedaje tradicional, están detallados en el artículo 1, y podrían ampliarse en la reglamentación.
El régimen jurídico aplicable sería el establecido por la Ley de Turismo 19.253, ya que este tipo de alojamientos serán considerados como servicios, y sus titulares como prestadores turísticos. Un beneficio importante para quienes se inscriban será el derecho de expulsión y retención, un derecho reservado actualmente a hoteles formales y registrados. Dado que estas formas de alojamiento no están contempladas en las leyes de arrendamiento, carecen de un régimen de desalojo beneficioso.
Las obligaciones del titular del inmueble incluirían, entre otras cosas, garantizar la seguridad de los turistas, declarar el número de personas alojadas y cumplir con las normas de protección de datos. Estos datos serán esenciales para el registro en el Ministerio del Interior y para las estadísticas del Ministerio de Turismo.
Finalmente, la ley introduce una modificación en el régimen de alquiler por temporada, ampliando el concepto de "zonas balnearias" a "zonas turísticas". Este cambio permitiría a los gobiernos departamentales y al Gobierno Nacional, de acuerdo con la Constitución, definir cuáles son las áreas turísticas donde se aplicaría el régimen de alquiler por temporada. La intención es desestacionalizar el turismo y consolidar a Uruguay como un destino atractivo durante todo el año.
Nos parece adecuado y oportuno la ley y consagra ni más ni menos que la necesidad de plasmar las necesidades del turismo de hoy.
