Un proyecto de ley presentado en la Cámara de Diputados propone establecer nuevas reglas para proteger a quienes compran inmuebles en construcción o comercializados antes de su finalización, con el objetivo de asegurar el cumplimiento de los plazos de entrega comprometidos por constructores, promotores o vendedores.
La iniciativa de la diputada del Partido Nacional, María Fajardo (Soriano), señala que busca proteger al promitente comprador y complementar las disposiciones de la Ley 17.250 de Relaciones de Consumo y Defensa del Consumidor.
Entre otros aspectos, el texto establece la nulidad de cláusulas contractuales que exoneren total o parcialmente de responsabilidad al constructor, promotor o vendedor por incumplimientos en la fecha de entrega.
También declara inválidas las cláusulas que prevean prórrogas automáticas o indeterminadas, que trasladen al comprador riesgos propios de la actividad de construcción o que permitan modificar unilateralmente la fecha de entrega sin consentimiento expreso del comprador.
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Demoras y causas de fuerza mayor
Uno de los puntos centrales de la propuesta es que las lluvias, las condiciones climáticas estacionales, las dificultades de abastecimiento, los conflictos laborales, las huelgas, las medidas gremiales y otras contingencias propias o previsibles de la actividad constructiva no podrán justificar extensiones en los plazos de entrega ni eximir de responsabilidad a los vendedores.
Según el proyecto al que accedió El Observador, únicamente los casos de fuerza mayor o caso fortuito extraordinario, imprevisible e irresistible, ajeno al riesgo propio de la actividad empresarial, podrán habilitar una extensión del plazo contractual. En esos casos, quien invoque esa situación deberá acreditarla y la prórroga deberá ser proporcional al tiempo efectivamente afectado.
Asimismo, se establece que la carga de probar la existencia de esos eventos recaerá sobre el constructor, promotor o vendedor.
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Indemnizaciones por atrasos
La iniciativa también prevé que, una vez vencido el plazo contractual sin que el inmueble esté en condiciones legales y materiales de ser ocupado, el vendedor incurrirá automáticamente en mora, sin necesidad de intimación judicial o extrajudicial.
En materia de compensaciones, el proyecto reconoce al comprador el derecho a una indemnización mínima equivalente al 1% del precio contractual por cada mes completo de atraso, sin perjuicio de otros daños y perjuicios que pueda acreditar y de la posibilidad de exigir el cumplimiento o la resolución del contrato.
El proyecto establece que la norma será aplicable a toda promesa de compraventa, compromiso de compraventa o negocio jurídico equivalente relativo a inmuebles en construcción o comercializados antes de su finalización, según el texto.
En la exposición de motivos, la diputada sostiene que en numerosos contratos de venta de inmuebles "en el pozo" se incorporan cláusulas que trasladan al comprador riesgos propios de la actividad empresarial del constructor o promotor.
Según el documento, en este tipo de negocios el promitente comprador financia parte de la construcción mediante el pago de las cuotas comprometidas. La legisladora argumenta que mientras el promotor obtiene el beneficio económico del emprendimiento, los riesgos asociados a mayores costos y a las distintas contingencias de la obra no deberían recaer sobre quien promete comprar el inmueble.
El texto señala además que el incumplimiento del comprador suele tener consecuencias más severas que el incumplimiento de la contraparte y afirma que es frecuente la inclusión de extensiones automáticas de plazo por lluvias, conflictos laborales, dificultades de suministro u otras circunstancias que considera previsibles y habituales en la industria de la construcción.
La exposición de motivos sostiene asimismo que quien cuenta con la experiencia, el conocimiento y la capacidad técnica para establecer los plazos de entrega es el promotor o el constructor del proyecto, por lo que entiende que corresponde a esa parte adoptar las previsiones necesarias para cumplir con los compromisos asumidos. En ese sentido, menciona que durante períodos de lluvia pueden realizarse determinadas tareas internas y que las empresas pueden recurrir a subcontrataciones para afrontar eventuales conflictos laborales.
Según la iniciativa, el objetivo es "restablecer la equidad contractual", garantizar el cumplimiento efectivo de los plazos comprometidos y fortalecer la protección jurídica de quienes adquieren viviendas e inmuebles en construcción.
La autora aclara además que el proyecto no tiene como finalidad afectar el desarrollo de emprendimientos inmobiliarios ni desestimular la inversión en el sector, sino equilibrar las condiciones contractuales y proteger a quienes resultan afectados por las demoras en las entregas.
