Este año, las autoridades hicieron que una ruta de recorrido de la ciudad de un bus turístico fuera eliminada de Google Maps y Apple Maps para proteger a los visitantes y darle un poco de espacio a los locales.
Probablemente ninguna, tampoco, atravesó una crisis de vivienda de la magnitud de la española, que golpeó particularmente a Cataluña.
Barcelona es la ciudad más cara de España para alquilar
El Ayuntamiento de Barcelona, liderado por el socialista Jaume Collboni, aseguró que hoy existen alrededor de 10.000 pisos registrados para ser alquilados en forma temporal para turistas, normalmente listados en plataformas online como Airbnb Inc.
Los residentes argumentan que esta demanda reduce aún más la limitada oferta en el mercado local de alquiler -con el costo de endeudamiento actual muchos de los que podían aspirar a una hipoteca ya no pueden hacerlo- y contribuye además a alimentar los precios inaccesibles y en constante escalada de la ciudad.
Además, insisten en que el negocio de los alquileres temporarios alienta a que las inmobiliarias y los inversores adinerados compren múltiples propiedades, a veces incluso edificios enteros, y los conviertan en “hoteles de facto”.
Alquilar unas pocas noches a turistas termina siendo más redituable que contratos de varios años a inquilinos con todos los problemas que puede acarrear una estancia prolongada.
En efecto, Barcelona es la ciudad más cara de España para alquilar, según datos del portal inmobiliario Idealista. El precio de metro cuadrado es de 21,6 euros, seguido por Madrid (19,4 euros/m2) y San Sebastián (17,2 euros/m2).
En cuanto a la evolución del costo, el alquiler subió 2,4% en mayo (último dato disponible) en relación a abril, el segundo mayor aumento del mes. Y avanzó 16,1% respecto a un año atrás, cuarta suba más pronunciada (entre ellas también Madrid, con 17,1%).
Esto significa que pese a ser carísima, Barcelona incluso está al frente de los ajustes que sufren los contratos.
A su vez, en Barcelona está el barrio donde es más caro alquilar una habitación. Es el distrito de Ciutat Vella (625 euros). Si bien le sigue el madrileño Chamberí con 612 euros, el tercero también está en la ciudad catalana: Sarrià-Sant Gervasi (605 euros).
Los hoteles serán, desde ya, los grandes beneficiados. Su apertura en las zonas más populares fue prohibida por el gobierno local anterior entre 2015 y 2023 pero Colboni aseveró que se relajará la restricción.
Obligar a convivir con el turista al que alquilan
¿Cómo manejaron algunas de las grandes ciudades del mundo este tema? Ya sea por la “molestia” del caudal inmenso de turistas que atraían o porque también habían empezado a generar distorsiones en el mercado inmobiliario.
Uno de los mejores ejemplos sea quizás la icónica Nueva York, donde hay turistas como hormigas y si algo no sobra, es el espacio.
La estrategia de la ciudad fue alejar a los inversores de real estate que buscaban lucrar con el turismo estipulando que los dueños debían permanecer en su propiedad durante la estadía de los visitantes. Y como decíamos, en Nueva York cada metro cuadrado es un lujo.
En el mismo sentido reguló la soleada ciudad playera de Santa Mónica, California, que sólo permite lo que llaman “home shares”, es decir, compartir tu casa con el turista en contraposición a alquileres de vacaciones en los que los dueños aprovechan para irse ellos mismos a algún lado, por ejemplo.
Una nueva disposición en Vancouver, Canadá, un paraíso montañoso premium donde los fanáticos del ski y el snowboard acuden en masa acaba de limitar por primera vez los alquileres turísticos a las residencias principales.
Para un primer paso, no es poco en absoluto. Menos en un lugar tan exclusivo, lleno de resort de lujo.
Para quien tiene una segunda propiedad, es un negocio redondo. Y la tentación es grande de adquirir una sólo para alquilar temporalmente a turistas y obtener una renta. Pero de ahora en más, deberá ser la casa donde uno vive.
Las regulaciones son, en verdad, tan variadas como las ciudades visitan quienes viajan. En el otro extremo, por ejemplo, un caso de regulación muy laxa sería el de Seattle que permite ofrecer en alquiler dos propiedades: aquella en la que se vive y otra como inversión.
Fijar máximos (o mínimos) a la cantidad de noches
Otra estrategia consiste en limitar la cantidad de noches que puede alquilarse la propiedad por año, como una forma de reducir la ganancia potencial e indirectamente desalentarlo como negocio.
Aunque el atractivo se reduce, para muchos sigue siendo ventajoso poder obtener un ingreso cuando tienen que viajar por negocios o salen de vacaciones.
Lugares como Londres, Viena, San Francisco y Washington imponen un techo de 90 noches. En París, en cambio, el máximo es de 120. Japón es más blando: el límite es de 180. Lo cierto es que parece bastante tiempo.
Cada ciudad explora su propia fórmula. Están las que fijan mínimos en vez de máximos para que el sistema de listar propiedades on-line se vuelva realmente poco conveniente.
Si uno tiene la suerte de ir a Honolulu y quiere llevarse el sabor de la cultura local quedándose en una casa en lugar de un hotel internacional, debe alquilar por 90 días consecutivos al menos.
Si el destino es Singapur, hay que pensarlo todavía mejor. La reserva mínima es de 6 meses.
Regular para que los alquileres ayuden a revivir barrios
En otros lugares, las estrategias fueron puestas al servicio de un doble propósito: no sólo bajar el nivel de “intensidad turística” que pueden alcanzar ciertas zonas de la ciudad, como si alguien pusiera el volumen al máximo, sino favorecer de paso el desarrollo de áreas que no suelen aparecer en las guías.
En Portugal lo llaman “dispersión territorial”. Usar los alquileres turísticos como una herramienta para revivir zonas de la ciudad con menos atracciones y algo olvidadas pero que si aparecen listadas en ciertas plataformas, los seguidores no dudan en aventurarse.
Montreal también aplica diferentes reglas a distintas áreas de la ciudad. Según del barrio del que se trate, los alquileres turísticos pueden estar completamente prohibidos, restringidos a la propiedad principal de quien oferta o totalmente liberados.
La UE obliga a plataformas a dar información desde 2026
Claro, las regulaciones suenan muy bien, al menos en algunos casos, pero asegurar su cumplimiento es otra cosa.
El caso de Berlín lo ilustra bien. Hace ya varios años, en 2016, había impuesto una prohibición de corto plazo a casi todos los alquileres turísticos pero pronto se dio cuenta, precisamente, de que no tenía la capacidad de ejercer un control sobre lo dispuesto. Finalmente, dos años después, bajó los brazos y relajó las normas.
Ante este tipo de dificultades, a comienzos de este año, la Unión Europea fijó como política general que las plataformas de reservas turísticas compartan la información que manejan sobre los propietarios con todos los Estados miembros desde 2026.
Por supuesto que para todas las ciudades se hace complicado regular cuando a veces están a ciegas. El año pasado, sin ir más lejos, Airbnb demandó a Nueva York en un intento por bloquear su normativa pero el recurso no prosperó.
Barcelona y el "embudo" en suspenso de los deshaucios
En el caso de Barcelona, quizás la medida ayude a descomprimir la situación de la vivienda. Pero hay otros problemas que no se pueden esconder bajo la alfombra.
En 2023 hubo 3,42 desahucios ejecutados cada día de media, según los últimos datos del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ). Un total de 1.249.
Casi 90% corresponden a familias que no podían pagar el alquiler, el 5,6%, a impagos de la hipoteca y menos del 10%, principalmente ocupaciones de inmuebles.
Excluyendo 2020 –marcado por las regulaciones del estado de alarma–, 2023 fue el año con menos desahucios de la última década en Barcelona.
Es algo que los juzgados saben muy bien: hoy siguen en pie varias medidas “provisionales” que facilitan la suspensión del desalojo. Pero advierten que existe un “embudo de desahucios”.
El Gobierno prorrogó a fines del 2023 por todo este año la norma que protege a las familias en situación de vulnerabilidad de posibles desahucios, una medida vigente desde la pandemia, sin costo para las arcas públicas.
La angustiante noticia del suicidio de dos hermanas en Barcelona poco antes de su desalojo da una pauta de que todavía faltan muchas respuestas. Y que los turistas quizás no sean el núcleo del problema.
