¿Cómo observa el mercado de compraventa de campos? El precio de la tierra en Uruguay pasó de estar extremadamente subvaluado en relación al mundo, a estar sobrevaluado en la recta final de los últimos 10 años. Las bajas de precios de las materias primas, que tuvieron repercusión negativa en los márgenes del sector agropecuario, hicieron que el sector dejara de ser atractivo para la inversión. Eso hizo disminuir la demanda. Consecuencia de ello, se registraron sensibles bajas en el precio de la tierra.
¿Ese efecto es inmediato? El efecto de aumento o baja rentabilidad de la producción agropecuaria sobre el valor de la tierra se da más lento en relación a otro tipo de mercados. Es posible ver campos caros en tiempos de rentabilidades bajas, o campos baratos en tiempos de rentabilidades altas.
¿Observa una mayor interacción entre los rubros? La situación actual reafirma que Uruguay es un país fundamentalmente ganadero, lo que sí cambió, es que es una ganadería complementada con otros rubros, como forestación, agricultura o lechería. Sigue siendo la agropecuaria nacional el gran motor de la economía del país. Al bajar la demanda agrícola, mejoran las posibilidades de la ganadería y la lechería para acceder a esas tierras.
¿Qué campos se venden? Se están haciendo negocios por los campos más productivos en cada rubro, por sus condiciones productivas, región, distancias de rutas y puertos y buen historial productivo. Fundamentalmente en la región sur y litoral-sur. Los buenos campos con prioridad forestal también generan interés de la inversión.
¿De qué escala son? Los interesados buscan fundamentalmente campos de entre 500 y 1.000 hectáreas, esos fueron los últimos negocios que hemos hecho. Es difícil conseguir compradores de gran escala.
¿Quiénes compran? Hay muchos compradores uruguayos, que ya tienen campos, y que compran si les sirve la ubicación, generalmente cerca de los predios que ya manejan. Es importante saber interpretar la psicología del mercado. En cada región o zona de Uruguay existen fuertes valores psicológicos de la tierra. Los propietarios que quieren vender generan soportes de precios que habitualmente son difíciles de romper, y hasta ahora se fueron respetando. Ante casos de incertidumbre de precios es importante la voluntad vendedora del propietario. Si se quiere vender un establecimiento, el precio debe adecuarse a lo que el mercado efectivamente está pagando, que es menos que en otros años.
¿Cuáles son esos precios? Campos agrícolas ganaderos, en la región centro del país, se venden a precios que se ubican entre U$ 4.000 y US$ 4.500 por hectárea; los agrícolas del litoral a unos US$ 7.000; los de basalto, donde se hacen pocas transacciones, cotizan en el entorno de US$ 2.000; y los forestales entre US$ 2.500 y US$ 3.000 por hectárea, dependiendo del tipo de campo. Estas son referencias promedio, varían caso a caso, de acuerdo a las características de cada predio.
¿Sigue habiendo demanda de extranjeros? Sí. La tierra tiene características muy particulares, que hacen del negocio de compraventa, diferente al de otros sectores del mercado, como la industria, servicios o financiero. Las producción agropecuaria es considerada muchas veces como una filosofía de vida, entonces en el negocio entra en juego un factor sentimental. Muchos inversores con grandes capitales ingresan al rubro porque les gusta, o porque tradicionalmente han sido propietarios. Los extranjeros son fundamentalmente de Europa y Estados Unidos, que buscan tranquilidad, esparcimiento, les gusta la naturaleza de Uruguay, les interesa la ecología. Si bien se fijan en la rentabilidad, eso no es determinante para este tipo de inversionistas. Siempre existe un sector de la demanda que compra tierras, y en momentos como estos, con precio en baja, es más fácil que inviertan. Otros clientes importantes son quienes buscan en la tierra un refugio seguro para sus capitales. Estos son los fondos de inversión y pensión, que tienen como objetivo una rentabilidad mínima.
¿Cuáles son las perspectivas? Teniendo en cuenta que los precios de las materias primas parecen haber tocado fondo, y están en un cambio de tendencia, el horizonte de mediano y largo plazo es positivo. Debería esperarse una estabilización de los valores de la tierra, aunque serán la oferta y la demanda las encargadas de encontrar el punto de equilibrio. Esto no quiere decir que vaya a ocurrir inmediatamente, porque a pesar de las subas de los precios de los commodities, venimos de tres ejercicios agrícolas que no fueron buenos para los productores. Además de políticas monetarias poco favorables para el sector productivo, que en algunos casos trabaja a pérdida, como los lecheros y algunos agricultores. La incidencia del costo país en cualquiera de los sectores productivos es muy importante. El sector realiza mucha inversión y obtiene poca ganancia.
¿Y a mediano y largo plazo? La tierra es un bien finito e imprescindible para la generación de alimentos, por lo tanto su revalorización es inminente. Más allá de altas y bajas coyunturales, la tendencia histórica del precio de la tierra continuará siendo al alza. Uruguay tiene excelentes ventajas competitivas y muy buenas ventajas comparativas frente al mundo, y los valores de la tierra aún son razonables respecto a otros países. Por esa razón, en Zambrano & Cía somos optimistas en cuanto a la reactivación de su precio en el mediano y largo plazo. Para eso se necesita tiempo, recuperar la rentabilidad perdida en los últimos años y que el sector retome confianza, pero creo que estamos camino a eso.
Datos personales
Pablo Albano Ordeix nació el 5 de mayo de 1987. Es soltero y de profesión ingeniero agrónomo, aunque no ejerce. Comentó a El Observador Agropecuario que le gusta informarse y aprender para superarse en las actividades que realiza. En fútbol es hincha de Nacional.
