Argentinos prefieren el ladrillo

Expertos debaten si el país vecino enfrenta su propia versión de burbuja inmobiliaria

El tema que puede desatar las discusiones más virulentas cuando un grupo de argentinos se pone a conversar ya no es la rivalidad Boca-River, ni la inflación, ni el dólar, ni siquiera si la gestión de Cristina Fernández de Kirchner es buena, regular o desastrosa.

Todos esos temas han quedado relegados a un segundo nivel, porque el asunto que más pasiones despierta –ya sea con un café de por medio o en la polémica en el bar virtual de internet– es el de los precios de las propiedades.

Es así que la expresión “burbuja inmobiliaria” está a la orden del día y pone nerviosos a todos, tanto a los que quieren comprar y no pueden como a los que sí lo hicieron y no les gusta pensar que pagaron de más en la inversión más importante de su vida. Y luego está, por cierto, la gran legión de quienes compran como inversión financiera, para obtener ingresos con la renta del alquiler, quienes se aferran como a un dogma irrefutable a la idea de que en Argentina no hay mejor inversión que “el ladrillo”.

Lo cierto es que, con un precio promedio de US$ 1.500 el metro cuadrado (US$ 2.200 para los departamentos a estrenar), y con barrios top que llegan hasta la insólita cifra de US$ 3.200 por metro, la polémica sube un poquito su temperatura todos los meses.
Para colmo, los reportes de marzo y abril muestran que se quebró la tendencia de aumento en la compra de inmuebles, tras un ciclo expansivo de 15 meses. Es así que la demanda empezó a caer, pero los precios no se inmutan.

Mientras la tónica mundial es la depreciación inmobiliaria, en Argentina la suba promedio es de 10% anual, en dólares, con barrios donde la variación llega hasta 12%.
Y la fiebre no solo alcanza a las zonas “premium” de Buenos Aires, como Puerto Madero, Recoleta y Barrio Norte, que tienen una permanente demanda internacional.

Por el contrario, ahora también alcanza a barrios de la clase media, como Palermo, Belgrano y Caballito, donde ya no es raro encontrar departamentos por los que se pide US$ 3.000 el metro cuadrado.

Las expresiones de sorpresa no cesan, y prácticamente no transcurre una semana sin que haya una nota periodística, un informe técnico o un reporte de una consultora que se alarme sobre cómo el promedio del metro cuadrado es más caro en Buenos Aires que en Miami o en la costa española.

Las conclusiones, en la mayoría de los casos, es que hay una evidente sobrevaloración, que en algún momento estallará.

Pero lo cierto es que este pronóstico de pinchazo de la burbuja se viene repitiendo desde
hace varios años y la profecía nunca se cumple. Ante esta situación, los analistas están terminando por rendirse ante la cruda realidad.

Resulta por demás elocuente el informe que acaba de difundir la consultora Reporte Inmobiliario, una de las más influyentes del mercado, que admite abiertamente su sorpresa por la porfiada tendencia alcista de los precios.

“Los valores pueden parecer exorbitantes, la calidad de la construcción hasta es dudosa en algunos casos. Pero alguien los avala y los paga. Ya sea al costo, bajo fideicomisos o al contado, el dinero está”, afirma Germán Gómez Picasso, director de la firma. Su estimación es que, en los nuevos proyectos de edificios, el precio que se está pagando por los terrenos es hasta un 40% más caro que el nivel que hace viable al negocio.

¿Por qué ocurre esto? Una de las explicaciones preferidas por los economistas y los analistas del mercado inmobiliario es que los compradores “genuinos” de las propiedades están siendo sustituidos por quienes se acercan con el ánimo de hacer una inversión financiera.

Y en ese punto reside una de las clásicas paradojas argentinas: al revés de lo que ocurre en el resto del mundo, la causa de la burbuja no es el exceso de crédito hipotecario sino su ausencia. Actualmente, apenas cinco de cada 100 operaciones inmobiliarias se hacen con una hipoteca (hay que remontarse hasta la década de 1980 para encontrar un nivel tan bajo de la financiación hipotecaria).

De hecho, cuando estalló en Estados Unidos la crisis de las hipotecas “subprime”, todos los mercados inmobiliarios del mundo se preocuparon, menos el argentino. El argumento era que lo que había provocado la burbuja fue la extrema laxitud a la hora de dar crédito, que había generado un movimiento especulativo sobre la base de hipotecas de alto riesgo. Como en Argentina la mayoría de las compras eran al contado, ese riesgo no existía.

Sin embargo, tres años después, la advertencia de los economistas es que lo que está generando la burbuja es, justamente, la ausencia de crédito hipotecario, porque el dinero que no encuentra su canalización natural como ahorro en el sistema bancario o el mercado de capitales va a la inversión inmobiliaria.

Esta tendencia se generalizó, de tal modo que cualquier argentino que reciba un excedente de dinero (desde el empleado que cobra una indemnización hasta el productor rural que hace una voluminosa exportación de soja) mira al mercado inmobiliario cuando piensa en qué hacer con la plata.

En algunos casos, eso ocurre por la persistencia de la desconfianza hacia el sistema bancario, ya que aunque pasó una década, las heridas del “corralito” de 2001 no terminan de cicatrizar. En otros casos, los analistas atribuyen esta preferencia por “el ladrillo” a la baja sofisticación de los inversores, que no se sienten familiarizados con bonos, acciones, fondos y derivados. Y, en muchos casos también, la canalización de dinero hacia las propiedades es consecuencia del escaso atractivo de un mercado con tasas de interés deprimidas.

“La suba de las cotizaciones de las propiedades en Argentina responde al boom de ingresos agropecuarios, a la falta de alternativas de inversión y a que los argentinos con ahorros perciben a estos bienes como un refugio de valor atractivo”, sostiene un informe de la consultora Ecolatina.

Sea cual sea el motivo, se sigue alimentando el mito de que “el ladrillo” es un tipo de inversión que no fluctúa, que no puede ser confiscado por el gobierno y que siempre garantiza una renta a su propietario.
Para los expertos, la consecuencia de esta situación es que la cotización del metro cuadrado tienda a seguir subiendo, casi con indiferencia de si hay compradores que puedan pagar esos precios.

“El dólar pasó a ser reemplazado por el metro cuadrado; y los bancos, por los desarrolladores. Y esta capilaridad del sistema hace que el impacto de los precios, la inflación y el valor de la tierra aún puedan ser absorbidos”, afirma en un artículo de análisis el empresario inmobiliario Domingo Speranza.

En la visión de quienes critican al “modelo K”, el hecho de que los departamentos sean la única opción existente en el menú de inversiones y que los precios no paren de subir no son una expresión de fortaleza sino de debilidad.

El argumento es que cuando el ahorro no se canaliza hacia el sistema bancario, aquellos que no tienen dinero ven restringido su acceso al crédito hipotecario. Y, en consecuencia, el mercado inmobiliario se mueve al contado, en un contexto donde la proporción de inquilinos aumenta aceleradamente.

Es así que mientras los montos destinados a financiar el consumo con tarjeta de crédito crecen a una tasa de 45%, el volumen de los préstamos hipotecarios lo hace al 17%, es decir por debajo de la inflación real. “La verdad es que es todo un caso de estudio un país en el que se puede comprar una licuadora en 24 cuotas, pero un departamento debe pagarse al contado”, graficaba Fernando Esquerro, presidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda, en una nota periodística.

El debate sobre si el metro cuadrado va a seguir subiendo su cotización o si inexorablemente llegará el pinchazo de la burbuja está lejos de terminar. Ambas posturas pueden exhibir una extensa lista de argumentos para defender su posición.

Pero, por si tiene un amigo porteño, tenga en cuenta que ya no se considera de buen gusto sacar el tema de los precios inmobiliarios en una reunión social. Puede ocurrir algo parecido a cuando se charla sobre religión o política: uno puede verse envuelto en una discusión desagradable e irreconciliable en unos pocos minutos.

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