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El condo-hotel: un buen negocio

El mercado de la hotelería uruguaya ha crecido considerablemente en los últimos años. En este escenario, los condo-hoteles se presentan como una buena oportunidad de inversión

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27 de septiembre de 2012 a las 16:05

* Del departamento de Asesoramiento de Jiménez de Arechaga, Viana, Brause

La situación de incertidumbre que se vive a nivel regional ha generado un buen entorno para que las inversiones no se detengan en el país, pese a los comentarios que aún resuenan vinculados al intercambio de información con Argentina.

Por otra parte, Montevideo presenta una gran demanda hotelera, habida cuenta la poca disponibilidad de plazas existentes en hoteles de cierta categoría. Ante eventos de mediana envergadura, la plaza colapsa y nuestros visitantes deben alojarse en ciudades cercanas como Colonia o Punta del Este.

Así, se ha vislumbrado un mercado hasta hace algunos años poco explorado, pero que ha venido desarrollándose en los últimos tiempos a pasos agigantados. Acompañando este impulso, se han dictado normas jurídicas que hacen más atractiva la inversión en nuestra plaza.

Una de ellas es la previsión del condo-hotel, confiriéndole importantes ventajas fiscales.

Los "condo-hoteles" u “hoteles condominio” son inversiones inmobiliarias que combinan el régimen de propiedad horizontal (edificios) con los servicios de hotelería (por eso que muchas veces se los conoce también como "apart-hoteles"). En una primera etapa participa una empresa promotora, que es la que desarrolla el proyecto. Una vez construido el edificio y vendidas las unidades de propiedad horizontal, los adquirentes ceden el uso y/o usufructo de las mismas a la explotadora, por un período no menor a 10 años, para que esta desarrolle la actividad hotelera.

En la segunda etapa, la empresa explotadora se dedica al negocio hotelero, generando una renta periódica para los adquirentes de las unidades cedidas. Por su parte, es habitual la participación de un fideicomiso en este esquema, ya sea inmobiliario o al costo, tanto para la construcción del edificio como luego para la administración del hotel. Esto dota de mayor transparencia a la operativa, constituyendo una garantía adicional para quienes se aventuran a invertir en estos productos.

En el negocio de los condo-hoteles, los adquirientes ceden el uso y/o usufructuo a la empresa que desarrolla la actividad hotelera y reciben a cambio una renta periódica

Las ventajas fiscales que hacen atractivo este negocio incluyen abatimientos en los costos de IVA, Impuesto al Patrimonio e IRAE, así como sobre los tributos a la importación de los bienes y materiales necesarios para la construcción del edificio que será destinado a la explotación hotelera.


Sumado a lo anterior, a la hora de equipar el hotel, se otorgan también importantes ventajas fiscales, que permiten importar el equipamiento en condiciones muy beneficiosas. Ello reduce notoriamente los costos de poner en funcionamiento el hotel, dotando al negocio de mayores encantos para los inversores.

En definitiva, los condo-hoteles se presentan en el país como una muy buena oportunidad de inversión, con un riesgo bajo y una presunta alta rentabilidad. Se trata de una inversión respaldada "en ladrillos", que permite obtener una renta periódica. Resta aguardar ahora hasta cuándo los condo-hoteles serán un buen negocio, ya que la elevada oferta que se prevé para los próximos años puede incidir en su rentabilidad.

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