Mercado inmobiliario frenado para ventas y desarrollo de obras

Inmobiliarias dicen que para cerrar negocios vendedores bajan hasta 30% precio inicial

"Hay operadores inmobiliarios del interior que ya hablan del peor año en mucho tiempo", comentó ayer al el integrante y expresidente de la Cámara Inmobiliaria del Uruguay (CIU), Pedro Gava. El mercado inmobiliario está acusando el menor dinamismo de la economía. Algo que ya se trasladó en un enlentecimiento en el inicio de nuevos emprendimientos, incluso en la vedette del mercado como los proyectos de Vivienda de Interés Social (VIS), aseguraron desde ese sector a El Observador.

En el mercado de compraventas de vivienda usada, la coyuntura viene en "franca desmejora. Hay muy pocas consultas con una fuerte corrección a la baja (de los precios)", aseguró Gava a El Observador. El agente indicó que desde el precio inicial de una publicación o aviso clasificado, los vendedores deben bajar "normalmente hasta el 30%" de su valor si pretenden cerrar una operación, tanto en inmuebles urbanos como rurales. "Es algo que distorsiona bastante porque a los vendedores les cuesta asumir la realidad del mercado", explicó el intermediario.

Como ejemplo indicó que si un cliente tiene la expectativa de obtener US$ 130 mil por un inmueble, para alcanzar lo que está dispuesto a pagar la demanda, tiene que acercarse a un valor de unos US$ 100 mil. "Muchas veces hay resistencia a convalidar esos ajustes, pero la realidad es que hoy no sabemos si dentro de poco tiempo ese inmuebles puede valer US$ 70 mil, porque no sabemos dónde estará el piso", alertó Gava.

Los últimos datos del Índice de Precios de Oferta de la Vivienda en Montevideo de El Observador (IPOV-EO) parecen confirmar la intención de mantener los valores de las propiedades medidas en dólares corrientes por parte de los vendedores. En el primer trimestre, el índice aumentó 0,4% en promedio respecto al último cuarto de 2016, e interrumpió una racha de tres períodos consecutivos a la baja en los valores de la vivienda en Montevideo que publican los propietarios en avisos clasificados.
Si bien no es una realidad homogénea para todos los departamentos, en general se aprecia una oferta en ascenso y una demanda que "tiene a disminuir", dijo Gava. El directivo de la CIU indicó que esto obedece a que están ingresando viviendas nuevas al mercado que varios inversores privados están sacando para su reventa.

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Por otro lado, el aspecto "medianamente positivo" que comienza a generar una pizca de optimismo en los intermediarios es la vuelta al ruedo de clientes argentinos. "Por ahora están consultando pero sin cerrar negocios", precisó Gava.

Desarrolladores cautos

Los promotores privados de la construcción coinciden en que la época del boom para el sector es cosa del pasado, por lo que ahora se transita en un mercado "lento" donde la comercialización de unidades no es sencilla.

El asesor financiero e integrante de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay (Appcu), Alfredo Kaplan, dijo a El Observador que en líneas generales la venta de unidades más pequeñas (monoambientes y unidades de un dormitorio) tiende a ser "bastante más ágil" que los apartamentos de dos y tres dormitorios. Ello ocurre tanto para VIS como para vivienda tradicional. El empresario indicó que esto puede estar asociado a un "cambio de la familia tradicional", donde ahora existe una mayor proporción de jóvenes que demanda inmuebles de menor tamaño. Consultado por los precios, Kaplan dijo que se mantienen estables porque los costos para los promotores no muestran señales de moderación. "Las ventas no funcionan al ritmo que desearíamos", admitió.

En marzo, el presidente de Appcu, Eduardo Steffen, había estimado en diálogo con El Observador en unas 8.500 viviendas nuevas el stock de unidades que aún no habían sido comercializadas en la capital. La mayoría, alrededor de 5.500 inmuebles, pertenecía a la construcción de vivienda que los privados denominan "tradicional" construida en la franja costera de la capital (Pocitos, Punta Carretas, Malvín y Carrasco) y la zona de Parque Battle. Las restantes 3.000 unidades correspondía a proyectos VIS. A juicio de Kaplan, el número total de unidades sin comercializar debería hoy ser menor porque "son bastante más los proyectos que culminan de los que empiezan" por lo que el stock no está aumentando.

Acercarse al consumidor

El promotor inmobiliario Eduardo Campiglia tiene hoy seis proyectos en marcha, cinco de los cuales son VIS y solo uno de vivienda tradicional que está en marcha pero que no inició su comercialización. En diálogo con El Observador, el empresario indicó que en momentos de descenso general de la actividad, su empresa apuesta a actuar "contracíclicamente" para dar impulso a proyectos, de manera de "no perder personal calificado" que demandó años en formarse.

Campiglia identificó como un"desafío" acercarse a los potenciales clientes que se alejaron del acceso a su primera vivienda, por la firmeza en los precios de los inmuebles, que también tuvo su incidencia negativa por las subas en las tasas de interés de los créditos hipotecarios sobre fines de 2015.

Dijo que los precios en términos constantes "no han subido", con márgenes de los promotores cada vez más acotados, algo que se refleja en el número de proyectos VIS que están aprobados por la Agencia Nacional de Vivienda (ANV) y que no comenzaron sus obras. "Estamos buscando mejorar la productividad global, no solo de la mano de obra; mejorando proyectos y la planificación de las obras, y buscar alternativas con los bancos", culminó Campiglia.

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Viviendas. Es el número de unidades de proyectos VIS que aún no inició sus obras. Las que sí lo hicieron suman 10.016, según datos de la ANV al 30 de abril.

Las amenazas que ven los promotores privados

La renovación del convenio salarial del sector de la construcción que cae en octubre próximo es uno los temas que más inquieta a los promotores privados. Campiglia se mostró "preocupado" por la advertencia que ya está realizando el Sunca sobre su "firmeza" a la hora de negociar. "Es un momento donde tenemos que ver cómo mantener las fuentes de trabajo. En general, históricamente en el sector ha prevalecido el sentimiento de los patrones y obreros de que si no hay trabajo para uno y no hay para otro. Hay que tratar de buscar la forma de mejorar los costos", comentó el promotor. Por su parte, Kaplan también apuntó como un "signo de incertidumbre" el clima para las relaciones laborales del sector, luego que comience a regir el nuevo convenio salarial. Recordó que la industria pasó de un pico de ocupación de 73 mil trabajadores en 2012, a poco 48 mil actualmente. "Cuando la economía está estancada o con un crecimiento muy bajo, claramente el sector no tiene el marco más propicio", reconoció. Por otro lado, se mostró preocupado la "demora excesiva" en la aprobación de los créditos hipotecarios, y el impacto que está provocando el tope del 25% de la unidades comercializadas en la capital en el precio de venta de las VIS que fijó la ANV en 2014. Dijo que eso lleva a que muchas veces los promotores deban obtener su margen de ganancia con la comercialización del resto de la unidades de un proyecto que no están topeadas. El máximo para que el 50% de los proyectos VIS sean para apartamentos de un dormitorio, también se considera impropio, dada la mayor demanda por este tipo de unidades. Finalmente, el asesor financiero destacó como una "hecho positivo" el anuncio de la Intendencia de Montevideo de licitar la construcción de 11 megaparkings subterráneos, al tiempo que reclamó a la ANV que permita el desarrollo de esos emprendimientos en proyectos VIS.

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