¿Uno o dos dormitorios? Cuál es la tipología más rentable según los barrios de Montevideo

Comprar un apartamento para ponerlo en alquiler es una opción de inversión para distintos tipo de inversores por la seguridad y estabilidad de retorno que encuentran en este tipo de productos. Si bien en promedio se podría decir que, en Montevideo, el negocio tiene un retorno bruto de inversión en el rango de 3,5% a 6% para el último trimestre de 2021, este porcentaje varía según la combinación de barrio y tipología de vivienda elegida.

En ese sentido, un informe del Centro de Investigaciones Grant Thorton del IEEM, en base a los datos de avisos inmobiliarios de Mercado Libre Uruguay, investigó la rentabilidad del mercado de alquileres en Montevideo discriminando según cantidad de habitaciones y barrio.

“Este trabajo, en alianza con Mercado Libre, se enmarca en la estrategia de investigación del IEEM que apunta a generar información relevante para la sociedad uruguaya, especialmente en lo que refiere a la comunidad empresarial y al sector público, tanto con alcance sectorial como global. El sector inmobiliario es actualmente una línea importante en dicha estrategia de investigación del IEEM, así como el mercado de trabajo y la actividad emprendedora”, comentó Pablo Sartor, profesor titular en las áreas de Gestión de la Innovación y Tecnología del IEEM.

El estudio revela que la rentabilidad bruta promedio mínima (3,5% anual) se da para los apartamentos de dos dormitorios ubicados en Pocitos y Pocitos Nuevo, mientras que la rentabilidad máxima (6,6% anual) se da en los apartamentos de tres dormitorios ubicados en Carrasco y Punta Gorda.

En referencia a cuál es la tipología (por cantidad de habitaciones) más rentable, el informe indica que el retorno de inversión depende mucho de cada barrio. Por ejemplo, en el cuarto trimestre de 2021 los apartamentos de un dormitorio resultan ser los más rentables en barrios como La Aguada (4,1%), sin embargo, son los menos rentables en el caso del Centro, Cordón o Punta Carretas (entre 2,5% y 4%), a pesar de ser la tipología más demandada para esos barrios según datos del último informe del Mercado Inmobiliario de Uruguay de Mercado Libre.

Justamente, la rentabilidad de la tipología más demandada en el barrio más demandado según este mismo informe (Pocitos, 1 dormitorio) es 4%, una de las más bajas. Algo similar ocurre con los otros dos barrios más demandados de la capital: los apartamentos de un dormitorio del Cordón muestran la rentabilidad más baja para ese barrio (2,7%) y lo mismo sucede con los apartamentos de un dormitorio en el Centro (2,6%).

“Este tipo de informes ayudan tanto a inversionistas y a compradores en general, a tomar decisiones mejor fundamentadas. Obviamente, los niveles de oferta y demanda, la velocidad con la que se ocupa una propiedad en alquiler en cada barrio, la calidad de la construcción o la posibilidad de acceder a exoneraciones fiscales también se deben tener en cuenta a la hora de realizar este tipo de inversiones", dijo Jonathan Szwarcman, gerente del sitio de inmuebles de Mercado Libre.

El informe se centra en las variables de precio ofrecido de alquiler y venta, que considera son las más importantes para este análisis. Sin embargo, vale aclarar que no tiene en cuenta otras variables que pueden influir en el margen de ganancia final que puede ofrecer una inversión inmobiliaria. Por ejemplo, las exoneraciones fiscales ofrecidas a los proyectos amparados por la Ley de Vivienda Promovida, la demanda según los barrios o la rapidez para ocupar una propiedad una vez que se pone en alquiler.

Precios de venta y alquiler

Otra de las conclusiones más destacadas del informe es que existen diferencias muy marcadas en el valor de los alquileres ofrecidos en función de la cantidad de habitaciones del apartamento. Mientras que los monoambientes y los apartamentos de un dormitorio están publicados con precios similares, los apartamentos de tres y cuatro habitaciones presentan niveles de precios marcadamente superiores.

Al analizar los precios de venta, el informe retrata una pauta similar. Aunque la diferencia de precio entre monoambientes y apartamentos de una habitación es más marcada que en el caso de los alquileres, por encima de dos habitaciones, los precios aumentan mucho más.

En promedio, un apartamento de un dormitorio sale US$ 25 mil más que un monoambiente, el de 2 dormitorios US$ 50 mil más, pero saltar a tres habitaciones implica aumentos, en promedio, de US$ 90 mil y de tres a cuatro US$ 110 mil. 

En lo que refiere a rentabilidades, el informe observa, en promedio, un proceso de caída que inicia a fines de 2019 y se consolida en 2020 con la irrupción de la pandemia. Las rentabilidades tuvieron su punto más bajo en mayo de 2020, y desde esa fecha no han recuperado los niveles de retorno prepandemia, o de inicios de 2019.