En un contexto de costos crecientes, falta de crédito y una inversión de la lógica tradicional de precios, el mercado inmobiliario argentino atraviesa un momento de profundas distorsiones. El informe "Radiografía del Financiamiento Bancario para la Construcción de Viviendas", realizado por la organización Tejido Urbano, alerta sobre el los impactos negativos que sufre el sector.
La imposibilidad de planificar a largo plazo en un escenario de alta inflación, volatilidad cambiaria e incertidumbre regulatoria ha llevado a los bancos a retraerse. Como consecuencia, más del 40% de las empresas constructoras no toma financiamiento, y solo el 11% de las que se dedican a obras privadas produce viviendas. En ese escenario, las operaciones se sostienen casi exclusivamente con inversores al contado, reduciendo la oferta y presionando sobre los precios.
Para paliar este cuello de botella, el DNU 1017/2024 habilitó nuevas herramientas como la "hipoteca divisible", que permite comprar una vivienda en pozo con crédito, antes de que la obra esté terminada. La novedad es que el crédito se otorga sobre el "bien futuro" y se fragmenta: cada comprador asume su parte de la deuda total a medida que se venden las unidades.
Si bien esto baja la barrera de entrada y aporta seguridad jurídica, el riesgo estructural no desaparece porque sigue atado a la desarrolladora y a los plazos de obra. En la Ciudad de Buenos Aires, el promedio de ejecución de un edificio es de casi cuatro años, a lo que se suman retrasos burocráticos. Si la obra no avanza, el banco no activa el crédito definitivo, y el comprador sigue pagando cuotas ajustadas por Costo Argentino de la Construcción CAC sin acceder a la vivienda.
Qué está pasando con los precios
A su vez, los precios han roto la lógica tradicional. Históricamente, comprar en pozo implicaba pagar menos a cambio del riesgo y la espera. Hoy, por el aumento desmedido de los costos de construcción (que subieron 95 veces desde 2017, por encima del IPC), el metro cuadrado en pozo puede costar más que una unidad a estrenar.
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Hoy, el metro cuadrado en pozo puede costar más que una unidad a estrenar o incluso usada.
Esto genera una paradoja: quien busca vivienda no tiene incentivo a comprar en pozo más caro y con entrega incierta, mientras que el inversor especulativo apuesta a una revalorización futura. El resultado es un mercado desalineado de las necesidades habitacionales.
El presidente de la Cámara Argentina de la Construcción, Gustavo Weiss, reconoce en diálogo con El Observador que “hoy los precios de venta no convalidan los costos en dólares”. "Los departamentos terminados están más baratos que una obra en construcción. La solución sería que aumenten los precios de venta", dijo.
Para Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), "los costos de construcción subieron por el ascensor y los usados por la escalera". “Hoy el pozo es más caro por los insumos dolarizados, mientras que los usados suben más lento. La expectativa es que esa brecha se cierre cuando suban los precios de los usados”, destaca Tabakman.
Otro especialista que abordó el tema fue el economista Gonzalo González Rouco, quien expuso su visión en el evento anual de Real Estate organizado por La Nación. “Hay un cambio de ciclo. Volvió el crédito hipotecario en UVA y hay más previsibilidad. Pero el escenario no es igual para todos: para la construcción es peor; para la compra, mejor".
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Datos de la construcción en mayo de 2025 (Fuente: INDEC).
La mirada de los desarrolladores
Consultado por El Observador, Martín Bezruk, de Jaym Desarrollos Inmobiliarios, explica que “lo que se estrena hoy se hizo con costos de 2022-2023, mientras que lo nuevo se hace con costos 2024-2025”. “Esto es un 60% o 70% más de costo en dólares. Lo que ponemos a la venta ahora, lo hacemos a 2700 o 2800 dólares el metro cuadrado. Es el mismo valor que vendo terminado”, destaca Bezruk. Y agrega: “Vos tenías costos de construcción de Massa, de 2023, y tierra que compraste en pandemia, durante 2021. Esos costos eran 1700 total cuando hoy solo la construcción vale eso”.
En ese mismo evento, Gabriel Narvaez, presidente de la inmobiliaria y desarrolladora Narvaez advirtió que se está dando una situación inédita: "Un departamento nuevo puede estar hasta 10% por debajo de uno en pozo. Y el nuevo está casi empatado con el usado, cuando la diferencia era del 20%".
Los datos del INDEC sobre la actualidad de la construcción
Desde el INDEC destacan que en mayo de 2025, último mes medido, el indicador sintético de la actividad de la construcción (ISAC) muestra una suba de 8,6% respecto a igual mes de 2024. El acumulado de los cinco primeros meses de 2025 del índice serie original presenta un aumento de 10,0% respecto a igual período de 2024. Además, en mayo de 2025 el índice de la serie desestacionalizada muestra una variación negativa de 2,2% respecto al mes anterior y el índice serie tendencia-ciclo registra una variación negativa de 0,4% respecto al mes anterior.
En cuanto al Índice del costo de la construcción en el Gran Buenos Aires, el dato más reciente es de Junio de 2025. El mismo registra una suba de 1,3% respecto al mes anterior. Este resultado surge como consecuencia de las alzas de 1,0% en el capítulo “Materiales”, de 1,4% en el capítulo “Mano de obra” y de 1,5% en el capítulo “Gastos generales”. Con estas cifras, el promedio acumulado del año es de 8,8% mientras que la variación interanual es de 31%.
Qué puede pasar en los próximos meses con el negocio
La hipoteca divisible aparece como una herramienta prometedora para solucionar esta distorsión, pero aún es incipiente. El informe de Tejido Urbano concluye que no es hoy una política efectiva de acceso a la vivienda para los sectores medios, sino una respuesta alineada con las necesidades del mercado desarrollador.
Para que funcione como solución habitacional, se necesita un marco regulatorio más claro, ejecución profesional y un entorno que garantice que lo prometido se construya. Mientras tanto, el acceso a la vivienda sigue atado a un juego de riesgos que el comprador asume en soledad.
“Yo creo que este fenómeno seguirá así hasta que se termine el stock y vuelva a cambiar la dinámica o hasta que el costo de construcción deje de aumentar”, dijo Narvaez en el evento de La Nación. Y agregó para concluir: “Hoy el desarrollador no puede vender por debajo de su costo, ni tampoco a la par, entonces estamos viendo obras que bajan su ritmo, frenan o venden menos, porque si aumentás el precio las compraventas se detienen”.
