Las familias temen otra vez la próxima cuota de la hipoteca.
El costo está trepando de vuelta. Arrancó en marzo, a la par de la guerra en Medio Oriente, pero ya está casi en el 3%. Y la economía doméstica lo siente.
El euríbor a 12 meses, del que dependen las hipotecas a tasa variable y que condiciona el precio de los nuevos créditos en todas sus versiones, cerró julio en 2,85% y la media provisional de agosto lo ubica en 2,91%, el nivel más alto desde septiembre de 2024. Entre septiembre y diciembre del año pasado, el euríbor había promediado 2,20%.
De modo que este año, el encarecimiento no pasó desapercibido para quienes tienen una hipoteca a tasa variable, con una cuota que ajusta en función del euríbor más un diferencial, y quienes poseen una mixta y después de los primeros años de tasa fija ya entraron en la etapa en que están expuestos al euríbor.
En enero, este índice aún estaba en 2,245%. Para marzo, cuando estalló la guerra, escaló hasta 2,565% y en mayo hasta el 2,804%. Y ahora en julio volvió a dar un nuevo salto.
El costo del dinero en Europa vuelve a subir
¿Por qué sube? El aumento está alimentado por el encarecimiento del costo del dinero en la zona euro. El Banco Central Europeo (BCE) ya llevó la tasa de referencia de 2% a 2,25% en junio, el primer incremento en casi tres años.
Y tanto el mercado como los analistas esperan que su jefa, Christine Lagarde, vuelva a endurecer las condiciones monetarias en la reunión de septiembre y eleve la tasa a 2,50%.
No es caprichoso. La inflación de la zona euro se situó en el 2,9% interanual en julio, un leve aumento en comparación con el 2,8% de junio, según los datos publicados por Eurostat. Los precios de la energía se dispararon 10% interanual contra 8,5% en junio.
Según Lagarde, la inflación no empezará a moderarse por lo menos hasta el primer trimestre de 2027. Además, la guerra en Irán supuso una perturbación energética cuyo efecto “no se ha materializado aún plenamente”.
Se frenan casi dos años de crecimiento hipotecario
Las familias se habían animado a sacar hipotecas de vuelta. Las tasas habían caído en picada. Y el pragmatismo le ganó al recuerdo de ese ciclo eterno de subas del interés en el que quedaron atrapados muchos a partir del 2022.
La tasa de interés promedio al inicio de las hipotecas se situó en mayo en el 2,98%. Un año antes, era de del 2,91%, un movimiento al alza menor, pero que se producía después de muchos meses de calma.
En mayo de 2024, el interés medio había llegado al 3,25% con máximos de más del 4%, mientras que un año antes, en mayo de 2023, se situaba en 3,15%. Antes de que el BCE comenzara su campaña anti-inflacionaria, la tasa promedio era del 1,81% en 2022.
Aunque el mercado inmobiliario ya daba signos de desaceleración, la financiación bancaria de la vivienda resistía. De hecho, entre enero y mayo crece 6,2% interanual. Pero la racha se cortó en mayo. Aunque el mercado inmobiliario ya daba signos de desaceleración, la financiación bancaria de la vivienda resistía. De hecho, entre enero y mayo crece 6,2% interanual. Pero la racha se cortó en mayo.
Aunque el euríbor continuó su trayectoria alcista, en mayo, el último dato disponible, ya es posible identificar varios movimientos en el mercado que responden al encarecimiento de las hipotecas.
Por empezar, tras casi dos años de aumentos ininterrumpidos, la firma de préstamos para la compra de vivienda se redujo un 0,1% interanual (42.213 hipotecas), según el Instituto Nacional de Estadística (INE).
Casi nada. Pero puso fin a una buena racha que no cedía. Entre enero y mayo, la firma de hipotecas había crecido un 6,2% interanual aún cuando la compraventa de viviendas empezaba a dar signos de enfriarse.
Renegociar con otro banco en busca de tasa fija
La otra tendencia que ya se evidencia en mayo es la tendencia a renegociar la hipoteca. Las familias ya empezaron a buscar escapar de la tasa variable. De acuerdo también a la información del INE, de todas las hipotecas que cambiaron de condiciones, el 82,9% lo hizo por la tasa de interés.
Otro dato interesante es que las renegociaciones con el propio banco cayeron 23,4% mientras que crecieron 14,5% los trámites de clientes que llevaron su crédito a otra entidad. Esto refleja que muchos optaron por renegociar mejores condiciones con otros bancos, que muchas veces las ofrecen para captar nuevos clientes.
Lo más buscado son hipotecas a tasa fija. En mayo el 60,9% de los préstamos nuevos se formalizaron bajo esa modalidad. Todavía se pueden conseguir en el mercado aunque este año también se encarecieron.
La tasa fija compra tranquilidad. La tasa variable te ata a algo que no podés controlar, aún cuando podés beneficiarte de eventuales bajas. Y hoy, la tasa inicial de la fija es de 2,98% contra 3% de la variable.
En todo caso, para ver el vaso medio lleno, no se espera que haya más aumentos de la tasa de referencia este año. Ni tampoco el próximo. Aunque si viéramos la otra mitad, habría que asumir que la evolución del conflicto en Medio Oriente es demasiado volátil como para aferrarse a cualquier escenario.
Hay otro ángulo. Más allá de la tasa, el importe medio de las hipotecas aumentó un 9,7% hasta 174.866 euros. Las familias hoy sacan menos créditos pero le piden a los bancos más dinero.
No es extraño. Según el INE, el precio de las propiedades se incrementó casi 13% interanual durante el primer trimestre. El costo de la vivienda se aleja y la financiación -no sólo se encarece- sino que ayuda cada vez menos.
