La pregunta es comprensible por los antecedentes de nuestra pasada crisis, pero resulta más útil indagar en las causas de la subida de precios. No todo encarecimiento intenso conduce a una burbuja; por eso es necesario analizar con mayor precisión los desequilibrios reales que hoy condicionan al sector.
La comparación automática con el periodo 1996-2007 es recurrente, pero técnicamente incorrecta. Entonces, el aumento de los precios se apoyaba en un fuerte crecimiento de la financiación, una expansión crediticia sin precedentes y una producción de vivienda muy superior a la demanda estructural. Hoy el contexto es distinto. El sistema financiero opera con criterios de solvencia mucho más exigentes y el crédito hipotecario ha dejado de desempeñar el papel central que tuvo en ciclos anteriores.
Los datos lo confirman. En el ciclo previo a la crisis financiera, los precios crecieron muy por encima del PIB nominal. En el actual, el incremento acumulado es sensiblemente menor y se produce en un entorno de crecimiento económico moderado. Hablar de burbuja, en sentido estricto, exige identificar un proceso de retroalimentación entre precios y financiación que hoy, al menos de forma generalizada, no se observa.
Uno de los rasgos más diferenciales del momento actual es el perfil del comprador. Una parte creciente de las transacciones se realiza sin hipoteca o con niveles de financiación muy contenidos. No se trata solo de grandes inversores institucionales, sino también de ahorro privado que busca un activo percibido como estable en un contexto de incertidumbre e inflación. Los inversores actúan en función de las rentas esperadas y su impacto sobre los precios es desigual a lo largo del territorio. Entre 1998 y 2007 los precios subían casi al mismo ritmo en toda España; hoy los aumentos se concentran en grandes ciudades y zonas turísticas, impulsados en buena medida por el fuerte encarecimiento previo de los alquileres en áreas tensionadas.
La subida de precios entre 1998 y 2007 estuvo acompañada por un aumento proporcional de las transacciones. Ahora empiezan a aparecer señales de tensión en algunos mercados de alta demanda: en las zonas más caras el volumen de compraventas ha crecido menos en los últimos doce meses y, en el último trimestre, varias comunidades ya registran descensos (Madrid, Baleares, Comunidad Valenciana, Asturias y La Rioja). Es pronto para extraer conclusiones definitivas, pero todo apunta a que la capacidad de compra de las familias empieza a actuar como límite y previsiblemente moderará el ritmo de crecimiento de los precios.
Otro error habitual es analizar el mercado inmobiliario como si fuera homogéneo. La realidad es mucho más fragmentada. Las subidas se concentran en un número reducido de provincias y áreas metropolitanas, mientras amplias zonas del país mantienen dinámicas débiles o estancadas. Madrid, Barcelona, Baleares, Málaga o determinados enclaves turísticos presentan tensiones estructurales que no pueden extrapolarse al conjunto del territorio.
El principal lastre del mercado inmobiliario español no es hoy financiero, sino productivo. Tras más de quince años de construcción escasa, el déficit acumulado de vivienda en determinadas áreas urbanas es evidente. La producción no ha acompañado ni al crecimiento demográfico ni a los cambios en los patrones de demanda, y esa escasez estructural explica buena parte de las tensiones actuales.
Negar la existencia de una burbuja no equivale a minimizar los riesgos. La falta de vivienda se ha convertido en un problema estructural que afecta a la emancipación de los jóvenes, a la atracción de trabajadores y a la capacidad de absorber la inmigración que está impulsando nuestra economía.
Si el problema de fondo es la escasez, la respuesta pasa inevitablemente por aumentar la oferta allí donde la demanda es más intensa. El debate debería desplazarse hacia los factores que hoy frenan la construcción en esas zonas: la falta de suelo finalista, la lentitud administrativa, las limitaciones en infraestructuras básicas como agua o electricidad y la pérdida de capacidad del propio sector tras la crisis de 2008-2014.
Estas restricciones no son coyunturales ni fáciles de resolver, pero ignorarlas conduce a un diagnóstico incompleto. Mientras no se aborden de forma coordinada, la escasez seguirá actuando como factor estructural de tensión, condicionando la evolución de los precios y agravando la dificultad de acceso a la vivienda.
El debate relevante ya no es simplificar el funcionamiento del mercado, sino asumir la complejidad de un sector marcado por desequilibrios territoriales y limitaciones de oferta persistentes. De la capacidad para afrontarlos con visión de largo plazo, coordinación institucional y seguridad jurídica dependerá buena parte de la estabilidad del mercado inmobiliario y su contribución al crecimiento económico en los próximos años.
EXPANSIÓN-RIPE
FUENTE: GERMÁN PÉREZ BARRIO
