Los incentivos para la construcción de vivienda de interés social están generando un conjunto de iniciativas tendentes a captar ahorro privado en el mercado de valores, con el objetivo de destinarlo a un segmento de inversión que asegura tentadores rendimientos, cercanos al 10%.
Uno de los proyectos que cuenta con mayor grado de avance es la estructuración de un fideicomiso financiero cuyo objetivo será la construcción de vivienda de interés social, informó a El Observador el socio del estudio Posadas, Posadas y Vecino (PPV), Pablo Sequeira.
Para su diseño, se trabaja sobre tres alternativas –explicó Sequeira–, que van desde la emisión de deuda, la colocación de certificados de participación –en donde el comprador tendrá una cuotaparte del proyecto–, o una alternativa mixta que podrá incluir una parte de endeudamiento y otra de certificados de participación. “Lo que más le gusta al emprendedor es emitir certificados de participación”, agregó.
El objetivo será la captación de entre US$ 20 millones y US$ 40 millones, comentó el integrante de PPV, aunque dependerá del “interés” que muestren por el producto los inversores institucionales y privados.
Sequeira recordó que ya se cuenta con una experiencia exitosa en el segmento de captación de ahorro privado a través del mercado de valores para financiar emprendimientos inmobiliarios.
Es el caso del fondo chileno Independencia Capital Partners SA que emitió con éxito el año pasado el Fideicomiso Financiero Inversiones y Rentas Inmobiliarias. Se trata de un producto mixto que logró la suscripción de US$ 60 millones con inversores institucionales locales. En este caso, el fideicomiso está dirigido a la adquisición de edificios de oficinas, locales comerciales, y centros de distribución logística y depósitos.
PPV trabaja en la actualidad en unas 15 iniciativas de vivienda social que involucran inversiones individuales de entre US$ 3 millones y US$ 4 millones. Cerca del 70% está a cargo de inversores de la región y europeos, aunque la cuota restante a cargo de desarrolladores e inversores locales viene en crecimiento.
Más social
Si bien la normativa de vivienda social “está funcionando bien”, para Sequeira, de PPV, todavía es necesario “mejorar” el marco legal para atender otro tipo de necesidades que hoy no quedan contempladas. El precio promedio de los inmuebles construidos en el marco de la ley de vivienda social supera los US$ 100 mil, lo que deja fuera de mercado a un amplio sector de familias de ingresos bajos.
Para corregir esa situación, es central extender hacia zonas suburbanas los espacios delimitados como aptos para el desarrollo de emprendimientos de interés social, como forma de “bajar la incidencia del precio de la tierra sobre el metro cuadrado” construido, explicó Sequeira. “Si el problema es el saneamiento, existen predios suburbanos con soluciones alternativas exitosas” a ese sistema, argumentó.
Asimismo, y de la mano de la incorporación de nuevos sistemas constructivos alternativos como los prefabricados, se estaría en condiciones de “llegar a valores de venta entre US$ 30 mil y US$ 50 mil” por unidad.
“Si tenemos la capacidad de generar propiedades de buena calidad y digna para las familias de menores ingresos, con financiamiento y costos adecuados estamos ante un negocio muy bueno porque los inversores que ponen en juego su capital van a ver colmadas sus expectativas” de rentabilidad, dijo Sequeira.
La posibilidad de flexibilizar los límites zonales para el desarrollo de viviendas con exoneraciones impositivas fue tratada con las autoridades de gobierno, que mostraron “buena predisposición”, dijo el socio de PPV.
