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Los hogares requerían 45 meses de ingresos para acceder a un inmueble en el primer semestre de 2014

En el primer semestre de 2014 se necesitaban en promedio 45 meses de ingresos de un hogar uruguayo para adquirir un apartamento en Montevideo, con lo que se alcanzó el mayor nivel requerido desde 2007. En 2013 eran necesarios 40 ingresos para comprar un inmueble de estas características en la capital, según el último informe del mercado inmobiliario que divulgó la Agencia Nacional de Vivienda (ANV).

El experto Julio Villamide explicó que esto ocurre por el “rezago” en los precios medidos en Unidades Indexadas (UI) que se dio entre el período 2004 y 2013, y que ahora los promotores privados buscan recuperar.

En el primer semestre del año pasado, el precio promedio de las compraventas de apartamentos en Montevideo se ubicó en 12.400 Unidades Indexadas por metro cuadrado (UI/m2) –$35.442 a valores del 30 de junio de 2014–, con un incremento de 14,6% respecto a igual período de 2013.

En tanto, en dólares, con un precio medio de US$ 1.540 por m2, el incremento fue de 7,3%, según surge del reporte de la ANV. El mercado inmobiliario parece ingresar en una etapa de enfriamiento. En el año móvil cerrado a agosto de 2014, las compraventas cayeron 11% en la comparación interanual y alcanzaron su menor nivel al menos desde 2009.

En diálogo con El Observador Villamide reconoció que con este escenario donde los precios de los inmuebles en UI crecen a tasas mayores que los ingresos de los hogares, seguramente haya provocado “algunas sorpresas” en muchos particulares que especulaban que los inmuebles iban a bajar, y hoy se encuentran que su cotización en UI es 20% o 30% más cara que hace dos años.

Esta variable tendrá su impacto en un mercado de compraventas con un menor dinamismo y también en un mercado de alquileres que seguirá firme y que seguramente no subirá este año por debajo de la canasta general de bienes y servicios.

El experto inmobiliario admitió que es un “poco complejo” de entender por qué hoy los precios en UI de los inmuebles están creciendo por encima de los ingresos y la evolución del dólar. Villamide dijo que hace un año había adelantado que una vez que el país se “liberara” de la inflación en dólares que soportó durante varios años, los precios de la vivienda en UI iban a crecer incluso más de lo que lo hicieron en los mejores años del actual ciclo de expansión económica.

Recordó que entre 2007 y 2008 el costo de la construcción en dólares aumentaba 20% en dólares y que en UI provocaban un alza de entre 1% y 2% anual. “Esto implicaba que los promotores optaban por recortar su rentabilidad porque el mercado no toleraba una suba mayor”, señaló.

Sin embargo, dijo que a partir de 2014 comenzó a verse que los precios no necesitaban subir tanto en dólares para recuperar el “terreno perdido” en UI entre 2004 y 2013. En ese período, Villamide dijo que los precios en UI de los inmuebles crecieron por debajo de los salarios. “Se acumuló un rezago que el momento para que se expresara iba a ser aquel donde el ajuste puede disimularse. Eso es lo que efectivamente está pasando hoy. Los precios suben poco en dólares y los consumidores no se quejan porque están estables, pero en realidad están subiendo mucho en UI”, advirtió.

Según Villmaide, esta coyuntura actual es la que está determinando que los hogares deban destinar más ingresos para adquirir un inmueble, ya que los préstamos para este fin suelen otorgarse en UI. “¿Cuánto tiempo más ocurrirá esto? Dependerá del mercado”, apuntó.

No tan rápido
Si bien Villamide había pronosticado el año pasado que en el correr de este año los precios de los alquileres podían ingresar en una meseta para luego mostrar una caída en términos reales en 2016, ahora no es tan claro que esto ocurra.

Esto es consecuencia del encarecimiento en UI de los inmuebles y la postergación en la decisión de compra, pero también por la gran cantidad de nuevos hogares que está ingresando como arrendatarios en lugar de propietarios.

En ese sentido, el experto señaló que tanto en Montevideo como el interior, la mitad de los nuevos hogares son inquilinos. “Eso es un cambio respecto a la media histórica de Uruguay”, resaltó. Eso lleva a que exista una menor proporción de propietarios y cada vez más inquilinos.

“Esto termina generando una presión (alcista) sobre el mercado de alquileres”, explicó. En parte, eso obedece a que las viviendas de interés social se han construido más lento de lo esperado y también porque hay un mayor número de arrendatarios por las mejoras de los ingresos y el empleo.

Como ejemplo, citó el caso de los desplazamientos de los jóvenes que vivían en asentamientos o que construían en el fondo de los domicilios de sus padres, que hoy se están trasladando a barrios cercanos a esas zonas. De acuerdo a los datos que maneja Villamide, en 2011 los nuevos alquileres en Montevideo subieron 6,6% en 2011 en términos reales, en 2012 (6%), en 2013 un 2,4% y 2,1% el año pasado. l

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