Topes a precios de vivienda social desincentivan nuevos proyectos

Cada inversión da 5,5% de rentabilidad y demanda más de US$ 3 millones

Viviendas Guaraní Termal

Los topes fijados por el gobierno a los precios de las viviendas de interés social hacen que los proyectos de construcción sean menos atractivos. Además, desestimulan a los inversores a emprender en la construcción de nuevos edificios, advirtió un informe realizado por el equipo técnico de Sures Bienes Raíces, al que accedió El Observador.

En junio de 2014, un decreto del gobierno puso tope a los precios del 25% de los inmuebles de cada proyecto realizado bajo los beneficios del régimen de Vivienda de Interés Social en Montevideo y el interior, porque entendió que en algunos emprendimientos los valores se habían excedido. En la capital, los privados pueden cobrar como máximo para esas unidades US$ 91.700 para un inmueble de un dormitorio, US$ 121.700 para unidades de dos dormitorios y US$ 151.100 para unidades de tres. Para el resto del país: un dormitorio tiene un tope de US$ 82.300; dos dormitorios US$ 109.200; y tres dormitorios US$ 135.600.

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En este marco, el informe de Sures toma un escenario hipotético y demuestra que ante costos razonables de construcción, la renta de un proyecto inmobiliario es muy baja. La nueva restricción hace que sea menos atractivo todavía llevar adelante proyectos de viviendas dentro de esa ley.

Sures considera un edificio tipo de siete plantas con cuatro unidades por piso, un ascensor, terminaciones económicas y cocheras sin techar. En base a esa tipología se tiene en cuenta un índice de costos de construcción elaborado por la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay (Appcu) y se determina que el precio del metro cuadrado construido es US$ 1.240. En un emprendimiento de 2.445 metros cuadrados, el costo solo de construcción se eleva a
US$ 3.031.800. A esto se le suman los honorarios de arquitectos, contadores, escribanos, inmobiliarias, etcétera, que se estiman en 30% más –suman US$ 909.540–, lo que determina un costo total de US$ 3.941.340.

Por el lado de los ingresos, se estima –en base al Informe del Mercado Inmobiliario elaborado por la Agencia Nacional de Vivienda (ANV) en diciembre de 2014– que el metro cuadrado de vivienda de interés social se vende a US$ 1.750.

En base a esto, un edificio completo, cuya superficie a vender sea del 90%, representa en el caso de colocarse todas sus unidades, ingresos por US$ 4.160.000 –sumando además venta de garajes y costos de ocupación–. El neto, la resta entre los ingresos y los costos, da una ganancia de 5,5%
(US$ 218.660).

Para los técnicos a cargo del informe, se trata de una rentabilidad baja frente al riesgo asumido y que para poder mejorarla, deberán bajar los costos por medio de métodos alternativos de construcción o con precios mayores. “La regulación del precio que estableció el gobierno está desincentivando los proyectos de vivienda de interés social ya que no habría margen para los inversores”, alerta Sures.

Precios de inmuebles
Lo precios de los inmuebles han subido 30% medidos en Unidades Indexadas (UI) desde 2005, por debajo del índice medios de salarios y en consonancia con la suba en el costo de construcción. Para Sures hay “un convencimiento generalizado de que los precios de los inmuebles han subido a un ritmo acelerado, por encima del resto de otros bienes, y que han llegado a valores que son históricamente elevados”. Esto sucede porque los precios de los inmuebles en dólares aumentaron 145% desde 2005.

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