Un estudio realizado por la Agencia Nacional de Vivienda (ANV) determinó que 31% de los hogares montevideanos cumple con los requisitos mínimos para acceder a un crédito hipotecario a un plazo de 25 años.
La edad máxima es un requisito que deja afuera a un importante número de uruguayos, debido a que los bancos exigen que la amortización del préstamo se complete antes que el beneficiario cumpla 70 años. Si se tiene en cuenta un préstamo menos prolongado en el tiempo, a 10 años, el acceso al crédito asciende a 42%.
Al dividir los hogares en quintiles de ingreso per cápita –esto es, se ordenan los hogares desde aquellos que tienen mayores flujos de ingresos por habitante a los que tienen menos, y se divide en cinco grupos iguales–, la ANV concluye que entre los hogares de menores ingresos, el acceso al crédito hipotecario en las condiciones actuales de los bancos es de apenas 4% en los préstamos a 25 años.
En el sector de ingresos medio-bajos apenas 19% de los montevideanos están en condiciones de acceder a un préstamo hipotecario, 36% en los hogares de nivel económico medio, 48% en el de medio alto y 50% en los de ingreso per cápita alto. La ANV también calculó cuál es el préstamo medio al que podrían acceder esas familias y por lo tanto, el valor medio del inmueble que podrían comprar. El cómputo para la mediana de los casos muestra que, con un financiamiento a 25 años, las familias que califican para un préstamo bancario pueden acceder a un inmueble en Montevideo de US$ 115.251, considerando que el banco financia 80% del inmueble.
Si los hogares accedieran al beneficio de 90% de financiamiento que otorga el Fondo de Garantía de Créditos Hipotecarios de la ANV, el precio del inmueble al que podrían acceder es de US$ 102.446. Las familias de menores ingresos per cápita que acceden, según el estudio, a la vivienda tienen un flujo de fondos de $ 31.212, y están en condiciones de adquirir un inmueble medio de US$ 72.904. En tanto, las familias del segundo quintil, con un ingreso medio de $ 37.018 acceden a una vivienda de US$ 86.827. Solo las familias de ingreso medio alto y alto per cápita, con un flujo de $ 49.102 y $ 49.102 en su mediana, respectivamente, adquieren un inmueble superior a US$ 100.000 (US$ 119.856 y US$ 182.703) con un préstamo de 80% del valor de la vivienda.
Cambios en el mercado
La ley 18.975 que regula la construcción de vivienda de interés social modificó radicalmente el mapa de la inversión inmobiliaria el año pasado.En 2012, el 17% de los metros cuadrados otorgados en permisos de construcción fueron para proyectos amparados en esa normativa, lo que permitió reducir a menos de la mitad del total la participación de las obras que se concretaron sobre la zona costera de Montevideo.
Los metros cuadrados incrementales aprobados el año pasado –que incluyen ampliación, obra nueva, reforma y reciclaje- registraron una caída de 12,5% a 387.028, según el informe de la ANV. Sin embargo, el mayor cambio se produjo en la composición de esa obra.
La zona central de la capital desplazó al litoral costero como el principal receptor de la construcción al alcanzar 53% del total de nuevos permisos.
En 2011, la participación de lo que se considera costa –que va desde el Parque Rodó hasta el Arroyo Carrasco, con el límite hacia el interior del territorio en una paralela al río que se adentra hasta Tres Cruces– había concentrado 69% de los metros cuadrados autorizados, mientras que este año esa incidencia cayó a 43%.
En contrapartida, la zona central del departamento aumentó su participación de 17% a 42%, mientras que los barrios Ciudad Vieja, Barrio Sur y Palermo pasaron de 6% a 11% del total de permisos concedidos.
El cambio se explicó por una caída de la participación en la construcción de Pocitos, Punta Carretas, Tres Cruces, Buceo y Carrasco, las zonas que habían concentrado la nueva construcción de alta gama.
Por su parte, creció fuerte el peso de barrios centrales en los nuevos permisos concedidos, como en el caso de Aguada –que pasó de un 0,1% de los metros autorizados en 2011 a 12% e 2012–, Cordón (de 1% a 4%), Parque Batlle (de 2% a 4%) y Palermo (de 1% a 3%), entre otros, especifica el informe. Los barrios donde la vivienda amparada en el régimen de interés social tuvieron mayor incidencia sobre la construcción total en proceso en 2012 fueron La Blanqueada (87%), Larrañaga (87%) y Reducto (78%).
Alquileres suben más que inflación
Desde abril de 2005, el precio de los alquileres ha tenido sistemáticamente un aumento mayor al del nivel general de precios. En el año 2012 la variación anual real de los alquileres fue de 6,83%, según el estudio de la ANV en base a datos del INE. En este año continúa la tendencia del año pasado, según el último dato disponible de marzo de 2013, dado que la variación anual del IPC de alquileres fue de 14,2%, mientras que la inflación fue del 8,5%, lo que corresponde a una variación real del 5,3%. Por otra parte, entre enero y octubre de 2012 las compraventas de inmuebles cayeron 12,2% respecto al igual período del año anterior, según el informe de la ANV. El valor promedio en la capital para la propiedad horizontal se ubicó en 13.082 Unidades Indexadas (UI) el metro cuadrado, unos US$ 1.530. El precio de la vivienda nueva, en la capital, se estimó en US$ 2.511.
