Asimismo, se consolidó como un potente motor de demanda en el segmento de unidades nuevas con básicamente dos perfiles de clientes: inversores locales y extranjeros que adquieren apartamentos para volcar al mercado de alquileres y obtener renta, y familias que compran un inmueble para vivir.
El fin del reinado de los dos dormitorios
Las cifras históricas muestran un claro dominio de las viviendas de dos dormitorios hasta el 2018, tendencia que empieza a revertirse en los años posteriores, según datos de la Agencia Nacional de Vivienda analizados por El Observador.
En los primeros dos períodos de cuatro años del régimen (2011-2018), las unidades aprobadas de dos dormitorios totalizaron 8.920, lo que representa aproximadamente el 55% del total de ese período. El resto correspondió mayoritariamente a viviendas de un dormitorio (5.439) y de tres dormitorios (1.620), sumándose de manera muy marginal las de cuatro dormitorios.
En 2019, por primera vez, la tipología de un dormitorio superó levemente a las de dos dormitorios (789 frente a 782) y la diferencia se amplió con fuerza en los años posteriores.
Entre 2020 y 2025, el total de unidades promovidas bajo el régimen fue de 28.703, período en el cual la participación de las unidades de un dormitorio se disparó hasta alcanzar el 51,1% del total (14.669 viviendas), con un promedio de más de 2.400 unidades anuales.
Este avance se vio fuertemente favorecido por un cambio clave de diseño reglamentario: se habilitó la construcción de unidades de un dormitorio sin límite por proyecto, dejando atrás la normativa anterior que obligaba a que al menos la mitad de las unidades de un edificio fueran de dos o más dormitorios.
El resto de la oferta en estos últimos seis años se repartió principalmente entre las viviendas de dos dormitorios, que captaron el 32,9% del mercado (9.440 unidades), y la modalidad de monoambientes.
Esta oleada de unidades compactas tras la pandemia terminó por reconfigurar el mapa histórico del régimen: en el acumulado general de vigencia del plan (2011-2026), las viviendas de un dormitorio se coronan como las reinas del mercado con 22.430 unidades aprobadas (el 45,5% de todo el registro), desplazando oficialmente al segundo lugar a las tradicionales de dos dormitorios, que quedaron relegadas al 40,7% del total acumulado (20.081 unidades).
Cabe precisar que este universo de viviendas abarca tanto las unidades efectivamente terminadas como aquellas que se encuentran actualmente en fase de obra o proyecto.
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El "efecto Decreto 2020": un mercado que duplicó su tamaño
Esta reconfiguración de la oferta coincide con un punto de inflexión regulatorio clave: las modificaciones normativas aplicadas en abril de 2020, que eliminaron los topes de precios para la venta de los proyectos y desreguló los arrendamientos, barriendo con el esquema que obligaba a los propietarios a limitar el precio del alquiler si querían exonerar el 100% del IRPF o IRAE.
El impacto de esta flexibilización fue contundente, duplicando prácticamente el ritmo de actividad del sector. Mientras que bajo el esquema anterior (período 2012-2019) se promovía un promedio de unas 2.221 viviendas al año, en el quinquenio posterior a la reforma (2021-2025) el ritmo anual se disparó a una media de 5.248 viviendas.
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El repliegue de la vivienda familiar
La contracara del éxito comercial del régimen es el retroceso sistemático de las tipologías diseñadas para albergar a familias numerosas. Los datos evidencian que el mercado se ha volcado con fuerza al segmento rentista e inversor de pequeña escala (personas solas, parejas sin hijos o estudiantes), relegando la producción de viviendas de tres y cuatro dormitorios.
En los inicios del plan en 2012, estas tipologías de mayor tamaño representaban un modesto pero relevante 11% del total promovido. Para el año 2025, su participación cayó a un marginal 8,8% del mercado.
El acumulado histórico confirma el caracter casi testimonial de las unidades más grandes: los apartamentos de cuatro dormitorios representan apenas el 0,5% de toda la Vivienda Promovida en 15 años, con apenas 261 unidades promovidas.
Por otro lado, la gran paradoja del mercado actual aparece en el formato de dos dormitorios: a pesar de que el volumen general de construcción prácticamente se duplicó, la cantidad de viviendas familiares que se aprueban por año cayó incluso en términos absolutos si se compara el inicio de la década pasada con el cierre de la misma.
En 2013, con un mercado general más pequeño de 2.720 viviendas, los desarrolladores promovieron 1.621 unidades de dos dormitorios; diez años después, en 2023 y con un mercado expandido a más de 4.700 unidades de todo tipo, las aprobaciones de dos dormitorios se desplomaron a apenas 1.124 unidades.
Si bien esta tendencia de caída absoluta se revirtió parcialmente en los años de récords históricos de 2024 y 2025 empujada por el extraordinario volumen general del sector, el análisis porcentual demuestra que el apartamento familiar perdió su hegemonía.
En 2013, los dos dormitorios concentraban casi el 60% de todo el mercado; en el último bienio, su participación quedó reducida a una franja de entre el 32% y el 35% de las aprobaciones anuales.
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La irrupción del monoambiente
El desplazamiento de la vivienda tradicional también se observa al comparar la irrupción del monoambiente frente a la tipología de dos dormitorios, históricamente considerada el núcleo del mercado inmobiliario y el formato preferido de la clase media uruguaya.
Los monoambientes, cuya promoción masiva se habilitó formalmente con la reglamentación de 2020 —incorporando al mercado unidades compactas con áreas que van de los 25 a los 40 metros cuadrados—, se convirtieron rápidamente en una opción elegida tanto por desarrolladores como por inversores buscando optimizar el costo del suelo y maximizar la rentabilidad del alquiler por metro cuadrado.
En el período consolidado entre 2020 y 2025, el mercado promovió 2.653 monoambientes. Esto significa que la microvivienda escaló hasta representar de golpe el 28,1% del volumen total del formato familiar tradicional. Esto significa que por cada 100 unidades tradicionales de dos dormitorios que se promovieron, se construyeron 28 monoambientes.
En ese período, la promoción de monoambientes alcanzó un pico de 697 unidades en 2023, equivalentes al 62% de todo lo promovido en dos dormitorios (1.124 unidades) en el mismo año.
Si se analiza el quinquenio consolidado de post-reforma (2021-2025), en términos prácticos, por cada tres apartamentos de dos dormitorios construidos para familias, los desarrolladores volcaron al mercado casi un monoambiente destinado puramente a la renta (una tasa de 3 microviviendas por cada 10 unidades de dos dormitorios), consolidando un modelo inmobiliario enfocado en las plantas de dimensiones compactas y de rápido retorno financiero.
