Sin embargo, “en lo que respecta al acceso de hogares de ingreso medio y medios bajos”, se considera que “los resultados no son igualmente positivos”. “Persiste el desafío de orientar la inversión privada en vivienda hacia proyectos dirigidos a hogares de menores ingresos”, dice un pasaje del texto hecho público en mayo pasado.
La posición de los promotores de la construcción
La Asociación de Promotores Privados de la Construcción (Appcu), ha manifestado en varias ocasiones su posición a favor de que la ley no tenga cambios. Entre los argumentos expuestos se subraya que la ley contribuye a dinamizar la economía en varios rubros, y que ha dado lugar a un incremento sostenido de la mano de obra en la industria de la construcción.
La polémica por las exoneraciones
Además, señalan que pese a las exenciones que se otorgan, el Estado recauda más de lo que exonera.
Una nota publicada por la gremial recientemente dice que “la exoneración a los promotores se ve compensada con creces”, porque siguen tributando las barracas y los productos que venden, los profesionales vinculados y las empresas constructoras, y se sigue haciendo el aporte unificado de la construcción.
“Antes de la ley ningún promotor iba a invertir y construir en los barrios que ahora está aconteciendo. Ergo, nada recaudaba el Estado. Ahora sucede todo lo contrario. Cuando se dice que el Estado pierde se expresa una media verdad, recauda, y es mucho más lo que ingresa a sus arcas que el gasto tributario”, sostienen.
También se argumenta que una vez en funcionamiento, los edificios construidos siguen demandando mano de obra, porque el inmueble no solo paga la contribución inmobiliaria a la intendencia, sino que paga el Impuesto de Primaria y requiere de administrador, de electricista, de sanitario, de paisajista, de portero y de seguridad, entre otros rubros.
Fuentes del sector de la construcción consultadas por El Observador coinciden en que hay varios proyectos de inversión en carpeta, incluso con terrenos ya comprados, pero que están a la espera de los pasos que decida dar el gobierno.
Un motor de desarrollo "que no debería tener cambios"
El presidente de la Cámara de la Construcción, Alejandro Ruibal, se mostró enfático en que no se deberían realizar cambios en el sistema sin un análisis profundo.
"No se debería tocar nada del sistema de promoción de vivienda promovida, capaz que solo analizar un poco las zonas. No tocaría más nada porque cuadro que gana no se toca. Eso hay que mantenerlo", aseguró en abril durante una conferencia organizada por El Observador.
En ese sentido, Ruibal subrayó que la estabilidad es fundamental para el sector y que cambiar políticas que han funcionado podría tener efectos adversos para el sector privado.
Los cambios que hizo el gobierno de Lacalle Pou
En 2020, durante el gobierno del presidente Luis Lacalle Pou se introdujo una nueva reglamentación. Allí se eliminaron los precios máximos de venta y la obligación de comprometer viviendas para ser comercializadas por el Ministerio de Vivienda; se habilitó la construcción de unidades de un dormitorio sin restricciones dentro de un mismo edificio (antes la mitad de las unidades debían ser de dos o más dormitorios), y también se incorporó la promoción de monoambientes de 25 a 40 metros cuadrados.
En materia de exenciones impositivas, se exoneró de Impuesto al Patrimonio (tres años vivienda finalizada); y se amplió el plazo para la devolución del IVA compras de los costos directos de obra, hasta dos años luego de finalizadas las obras. Todo ello determinó que la inversión retomara impulso tras el enlentecimiento que se dio a partir de 2017.
Puntos a “mejorar” o revisar
Entre los puntos que la nueva administración de gobierno considera que se deben “mejorar” se han mencionado de manera extraoficial algunos como “controlar costos”, “evaluar exoneraciones” y revisar la "pertinencia" de algunos amenities, que tienen impacto directo en el precio de venta.
También se ha planteado “en qué medida se desea exonerar impuestos” a viviendas de un dormitorio y monoambientes.
Desde la última modificación reglamentaria y hasta diciembre de 2024, del total de viviendas aprobadas en ese período para todo el país (22.706), estas dos tipologías representaron el 61% de la producción (13.942). Algo más del 50% (11.674) son de un dormitorio, y 10% (2.268) son monoambientes.
Un trabajo realizado por las arquitectas Alina del Castillo y Graciela Lamoglie de la Facultad de Arquitectura, Diseño y Urbanismo de la Universidad de la República expresa: “Se ha argumentado que la proliferación de unidades pequeñas responde a los cambios demográficos y culturales contemporáneos, aunque es innegable que también son los que permiten maximizar la rentabilidad del suelo”.
Las investigadoras consideran que se debería regular el porcentaje de viviendas por número de dormitorios a promover, “para evitar que las intervenciones respondan solo a la máxima rentabilidad del suelo y aseguren la variedad tipológica que sostiene la diversidad de la población en los distintos barrios”.
Ese mismo trabajo presentado ante la Comisión Asesora de Vivienda (Coavi), da cuenta que solamente los sectores correspondientes al cuarto y quinto quintil de ingresos pueden acceder a crédito hipotecario para la compra,
mientras que a partir del tercer quintil pueden acceder mediante alquiler afectando hasta el 30% de los ingresos del núcleo. También se planteó que, con los datos analizados, no es posible determinar que hubo una mejora de la asequibilidad en compra o alquiler para los destinatarios explícitos en el texto de la ley.
“Reevaluar” zonas para obra nueva de Vivienda Promovida
Otro punto que se ha mencionado es que los proyectos tienden a localizarse en las zonas de mejor relación riego-retorno, que se encuentran generalmente en los límites de las zonas habilitadas, en el caso de Montevideo.
También se ha señalado que una vez se levantó la restricción de precios máximos de venta (en 2020) y “a falta de un control más estricto del costos del proyecto”, se generó una “gran dinámica” de iniciativas en Ciudad de la Costa, “que son de alto valor comercial”.
“Lo mismo ocurre con Maldonado y proyectos localizados cerca de Punta del Este, haciendo evidente la necesidad de reevaluar los límites que actualmente se aplican para la promoción de obra nueva”, dice un documento.
La “superposición de incentivos tributarios” es otro punto que se ha mencionado. En la medida que hay proyectos que usan los dos regímenes de exoneraciones fiscales (ley de Inversiones y ley de Vivienda Promovida).
Régimen especial para departamentos del interior
Un proyecto de ley presentado ante el Parlamento propone la creación de un régimen especial de vivienda promovida para departamentos de menor desarrollo económico como Artigas, Rivera, Cerro Largo, Tacuarembó, Treinta y Tres y Paysandú.
Esas zonas caracterizadas por “altos niveles de pobreza, desempleo y precariedad laboral han tenido una escasa participación en la vivienda promovida debido a los altos costos de construcción, la menor rentabilidad para los desarrolladores inmobiliarios y la insuficiencia de demanda solvente”, señala la iniciativa.
Los precios de la Vivienda Promovida
- En el año cerrado a abril el precio promedio de las viviendas de un dormitorio fue de US$ 119.699.
- En tanto, el precio medio para las viviendas de dos dormitorios fue de US$ 159.562, y el de tres dormitorios de US$ 232.367.
- Para el caso de las unidades monoambientes (cero dormitorios) el promedio alcanzó los US$ 91.987.
“Se está evaluando si estamos cumpliendo con los objetivos de la ley de vivienda promovida o si amerita hacer algún cambio que permita cumplir con los destinatarios de la vivienda y el objetivo para lo cual fue creada la ley”, dijo semanas atrás en el Parlamento, la ministra Vivienda Tamara Paseyro.
