El mercado de tierras mantuvo la cautela durante el auge de las materias primas

En 2021 el precio por hectárea subió 6% respecto al año anterior y promedió US$ 3.499 de acuerdo al relevamiento que realiza el Ministerio de Ganadería, Agricultura y Pesca (MGAP).

El aumento del promedio anual fue moderado, pero hay una apreciable diferencia de 20% entre los valores del primer trimestre (US$ 3.144) y el cuarto (US$ 3.785).

También se percibe un aumento importante en los departamentos agrícolas, como Soriano y Río Negro.

En la segunda mitad de 2021 se registró un rebote tras más de un año frenado por la pandemia, y el número de operaciones aumentó 31% respecto al primer semestre. El año 2021 cerró con 232 mil hectáreas negociadas, una superficie 51% superior respecto al año anterior.

El precio promedio de los arrendamientos subió bastante más, dado que muchos se pactan en kilos de granos, los que hasta hace un mes mantuvieron precios excepcionalmente altos.

Primeros meses de 2022 fueron “muy activos”

Ese impulso se prolongó a los primeros meses de 2022 que fueron “muy activos”, afirmó Federico Bachino, asesor de Sotheby’s Campos, con clientes europeos que venían a posicionarse en tierras.

Actualmente el perfil del inversor “es muy distinto al de otras oleadas, como la de 2008, ahora es muy frío, muy cauto, y se conforma con rentabilidades justas, razonables y estables de 2 o 3%”, dijo.

Desde F&W Forestry, que se especializa en campos forestales para clientes extranjeros, también se apreció una corriente pospandemia de interés desde Europa y por la estabilidad del país, su aptitud para producir y el perfil exportador.

Además de los clientes locales y argentinos, mayoritarios, entre los interesados europeos crecieron fuertemente las consultas desde Alemania.

La radicación de extranjeros en Montevideo y Maldonado es en muchos casos la puerta de entrada a posteriores inversiones agropecuarias.

“Cierto impacto de la guerra y la falta de liderazgos sólidos en Europa los está haciendo salir, y Punta del Este está atrayendo público”, afirmó Roberto Vázquez, operador independiente.

Maldonado es de los departamentos donde la suba de precios fue importante durante 2021 (un 39%).

Los operadores del sector entienden que la oferta se contrajo en los últimos meses porque los propietarios observan que no es momento de vender.

Según Vázquez, el año pasado muchos argentinos habían puesto campos a la venta, pero este año retiraron propiedades del mercado al caer las bolsas y dispararse los precios de los granos.

A su vez, “el precio de los arrendamientos está siendo irracional respecto al precio de las ventas” afirmó el asesor de Sotheby’s.

El promedio por hectárea aumentó 25% en 2021 respecto al año anterior, según los datos del MGAP.

Entre el primer semestre (US$ 114) y el segundo (US$ 155) la diferencia fue de 38%.

Pablo Albano, encargado del Departamento de Campos en Zambrano y Cía, sostiene que el aumento “obedece al precio de la materia prima y no a la renta del producto, en el caso de la tierra agrícola por el aumento de la soja”.

Albano considera que el mercado está firme y equilibrado, pero sin la efervescencia de 2007/2008. “La tierra tiene que ser rentabilidad y en eso se fijan los inversores, por eso no se ha recalentado el precio de la hectárea”, asume.

Entre los inversores que no son exclusivamente agropecuarios el interés persiste, aunque no a cualquier precio.

El impacto de la invasión de Rusia a Ucrania y sus efectos financieros “enfriaron una tendencia que se venía dando con más fuerza hasta ese momento, tanto ruido en las bolsas e inestabilidad llevó a la cautela a los inversores con activos diversificados”, explica Bachino, de Sotheby’s.

Referencias

La suba de los granos en los últimos meses –que ahora vuelve a moderarse– llevó a que los campos agrícolas con mejor aptitud pasaran a venderse a entre US$ 10 mil y US$ 13 mil la hectárea. También la ganadería mejoró mucho los precios y en parte se traslada a valores cuando la logística es amigable. Los campos ganaderos al sur del río Negro se cotizan hoy entre US$ 5.500 y US$ 7.000, y en el norte entre US$ 3.000 y US$ 4.500 por hectárea.

Los campos forestales son muy demandados y no se consiguen, con valores entre US$ 2.600 y US$ 5.000 que varían según la madurez de los árboles.

El precio medio anual de la hectárea aumentó ininterrumpidamente desde 2003 a 2014 –récord de US$ 3.934 que se mantiene– para luego generar leves fluctuaciones tanto a la baja como al alza hasta el presente, indica la Oficina de Estadísticas Agropecuarias (DIEA) del MGAP.

La cantidad de operaciones en 2021 (1.239 compraventas) fue la mayor desde 2015, aunque menos que la mitad de años fuertes como 2007 y 2008. El número de hectáreas que cambiaron de manos, 232 mil, fue la mayor desde 2013, pero se mantiene muy estable desde entonces y muy por debajo de los tiempos de la inmigración argentina y la llegada de la forestación. Entre 2003 y 2014 la cantidad de hectáreas vendidas por año se ubicaba entre 400 y 800 mil ha.

Las rentas ganaderas se ubican entre US$ 50 y US$ 150 anuales por hectárea. Para campos agrícolas está entre 800 y 1.000 kilos de soja dependiendo de la zona y el potencial productivo, lo que hace a un precio entre US$ 450  y US$ 550 a los precios actuales.

En el informe estadístico de rentas de DIEA el MGAP apunta que en 2021 se evidenció “un aumento del precio de las rentas para todos los rubros agropecuarios a excepción de la renta forestal que disminuyó su precio 12% en comparación con el 2020”.

Los precios medios de las rentas para ganadería, agrícola-ganadero y agricultura de secano fueron de US$ 71, US$ 153 y US$ 324 ha/año, respectivamente.

El dato

En el segmento de arrendamientos por encima de US$ 300 ha –con destino a agricultura de secano– se triplicó en 2021 el número de contratos y se multiplicó por 3,5 la superficie operada, pasando de 28.534 ha a 102.429 ha.

“La demanda estructural siempre es más alta por los campos agrícolas”, afirma Bachino, porque es “el negocio que la gente de fuera del sector entiende más fácilmente que la ganadería: cada seis meses se pasa raya”.

La producción dedicada a cultivos “tiene la ventaja de que no se precisa estructura ni escala, con los contratistas se produce a los mismos costos en 80 hectáreas que en 3.000; con un teléfono celular se puede manejar una empresa agrícola de cualquier tamaño”, indicó.

Lo que se espera

¿Qué se espera para el segundo semestre? El mercado se mantendrá “firme y parejo” en precios, aunque con pocas operaciones, estimó Vázquez.

Es difícil que se agregue oferta mientras no se muevan los valores y los márgenes de cultivos y los ganados. Y para que los campos valgan más “se necesita un mayor tiempo de precios que acompañen”, dijo Albano.

En un mundo muy volátil, el auge de precios pospandemia no generó una disparada de valores, como en el anterior pico de precios, y a la luz de la corrección bajista de las materias primas los cautos parecen haber tenido razón.

Mientras, para los que se la jugaron arrendando, el riesgo sube a cada baja de precios que ocurre en Chicago con los granos.