Precios de inmuebles caen por segundo trimestre pero todavía no son atractivos para familias

El Índice de Precios de Oferta de Inmuebles de El Observador (IPOI-EO) tuvo una baja de 0,6% durante el tercer trimestre del año, aunque todavía acumula una suba de 0,9% en los 12 meses finalizados en setiembre.

El indicador realiza un seguimiento mensual de la totalidad de los avisos clasificados vigentes en los principales portales inmobiliarios. A partir de la aplicación de algoritmos de captura, procesamiento y depuración, permite generar indicadores de precios de oferta para los apartamentos de la capital, corrigiendo sesgos como la representatividad de los diferentes barrios y tipologías.

Los precios en dólares del metro cuadrado no han tenido variaciones significativas en los últimos tiempos. De todas maneras, la caída del tercer trimestre representa un cambio de signo respecto a los dos primeros cuartos del año, cuando el aumento trimestre a trimestre fue de 0,7% y 0,1%, en el primero y el segundo, respectivamente.

La pandemia no movió la aguja 

Los precios en dólares no parecen haberse visto afectados por el impacto de la pandemia, que, no solo dificultó en sus primeros meses la dinámica del mercado por las medidas de confinamiento, sino además, introdujo un deterioro de las condiciones económicas y de sus expectativas para un importante número de uruguayos que compone la demanda potencial del mercado de viviendas.

Desde la perspectiva de los ingresos familiares –percibidos mayormente en pesos uruguayos y con un componente de indexación que acompaña, con mayor o menor rezago, la evolución de los precios al consumo–, los inmuebles se encarecieron fuertemente en el primer cuarto del año, pero luego se abarataron en los dos trimestres consecutivos.

Durante el tercer trimestre del año, el precio de oferta del metro cuadrado bajó 2,6% en unidades indexadas. Esta caída fue mayor a la baja en dólares de los inmuebles debido a que el dólar prácticamente se mantuvo estable a lo largo del período –bajó apenas 0,2% en el promedio de las operaciones de setiembre en relación a las de junio– y un aumento más pronunciado de los precios al consumo.

Se trata del segundo trimestre consecutivo de baja de los precios en unidades indexadas. La baja fue de 4,1% en el segundo trimestre y, en conjunto con el tercero, lograron compensar parcialmente el fuerte aumento con el que arrancó el año, de 11,5%.

De esta manera, en lo que va del año, los precios de los inmuebles en pesos constantes acumulan una suba de 4,2%, y de 6,4% en los últimos 12 meses. Como referencia, en marzo de este año llegaron a acumular un incremento de 21,5% respecto a igual mes de 2019.

Esto muestra que el mercado inmobiliario se está acomodando a la nueva realidad, no mediante una corrección de precios en dólares, sino a través de la suba en dólares de los salarios que se produjo desde mayo, una vez que el tipo de cambio alcanzó su techo –desde entonces, las remuneraciones subieron 2,7%–.

Eso permitió un segundo trimestre de suba del poder de compra de los uruguayos en ladrillos –indicador que tiene en cuenta la variación del salario medio y de los precios de los inmuebles, en una misma moneda–. La capacidad de acceder a la vivienda subió 2,8% en el promedio de los hogares asalariados. En el segundo trimestre la suba había sido de 1,9%, compensando, parcialmente, la fuerte caída de 9,4% en el primer cuarto del año.

Por su parte, los alquileres mantienen un aumento de 5,9% en pesos corrientes en los 12 meses finalizados en setiembre, lo que lleva a una baja de 3,7% una vez descontado el efecto de la inflación. De esta manera, se modera la caída, que llegó a ser de 5,2% en los 12 meses finalizados en mayo.