Sin burbuja como en 2007, hay menos hipotecas pero sube el precio de la vivienda

Así, acaba de cumplirse un año de descensos continuos en la firma de hipotecas, que está en mínimos desde la pandemia. El volumen de este último año fue de apenas 238.128 unidades. 

El valor del euríbor, indicador que se utiliza como referencia para estos créditos, sigue merodeando la barrera del 4,2%, un nivel récord desde 2008. 

Una vez superado ese umbral, no tardaría en llegar al 4,5%, según los analistas, por lo que no cuesta entender que los deudores, siempre que puedan, amorticen anticipadamente su crédito, algo que muchos están haciendo, o bien escapen de los esquemas de financiación con tasa variable, hasta ahora los más extendidos en España.

El stock de hipotecas en España cayó como consecuencia del primer fenómeno hasta 501.577 millones de euros, lo que supone el mínimo registrado desde mayo de 2006, según el Banco de España, con datos provisionales a junio.

En julio del año pasado, cuando comenzó la escalada de los costos, ese saldo era de 516.242 millones de euros. El máximo de la serie histórica de la entidad corresponde a diciembre de 2010, con 656.854 millones de euros.

Por otro lado, datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) mostraron que un 61,2% de las personas en España prefería las hipotecas variables frente a un 38,8% que se inclinaba por las de tipo fijo. Aun así, es interesante cómo la mayoría de las hipotecas contratadas entre los meses de enero y julio de 2021 fue a interés fijo debido a la incertidumbre que instaló la pandemia. 

“Cuanto más duren los tipos altos, más se van a frenar las hipotecas, lo que es previsible, al igual que las compraventas. De hecho, las hipotecas todavía más, porque gran parte de las nuevas compraventas se hacen prácticamente al contado (inversores). En este contexto es difícil que la banca ofrezca hipotecas a tipo fijo atractivas y la oferta de hipotecas se va a concentrar en variable y, sobre todo, mixtas”, asegura a El Observador España José María Raya, profesor de Economía en Tecnocampus, Universitat Pompeu Fabra. 

“De los que ya están hipotecados, en el caso de aquellos con dificultades a la hora de hacer frente a sus préstamos, el código de buenas prácticas induce a los bancos a que se renegocien condiciones, lo que puede incluir cambio hacia tipos mixtos. España es un país de propietarios pero que ha cambiado el chip por obligación generacional. Las nuevas generaciones tienen muy complicado acceder a la vivienda en propiedad con lo que están abocadas ahora mismo al mercado de alquiler (de ahí la tensión, especialmente en las grandes ciudades y áreas metropolitanas)”, agrega. 

Hace 10 años, comenta, el 70% de los menores de 35 años eran propietarios, ahora únicamente el 34% de los menores de 35 años son propietarios.

Compraventas pinchadas

Pero las hipotecas son sólo una parte de la historia. Solían representar el 70% de las compraventas pero su participación declinó. 

Los especialistas se encargan de despejar algunas ideas arraigadas pero sin mucho fundamento: en verdad, más de la mitad de las operaciones se hacen sin financiación. Si bien en muchos casos se canalizan ahorros acumulados en la pandemia, en general el perfil cambió y hoy el cliente tiene un mayor poder adquisitivo. 

Las compras de viviendas financiadas mediante un préstamo hipotecario concentran actualmente el 48,9%. Además, el monto del préstamo (148.200 euros promedio, un 12% menos que hace un año) cubre el 71,5% del precio del inmueble. 

Por otra parte, la mayor parte de quienes están buscando comprar ya disponen de otra en propiedad, lo que facilita el proceso y reduce los costos financieros de la operación.

Además, no se puede desestimar la reacción de la demanda extranjera, especialmente intensa en la costa mediterránea y las islas. Actualmente, puede llegar a representar hasta el 20% del total. 

Hay municipios turísticos, sostiene Caixabank, donde el precio de las casas está muy cerca de alcanzar un nivel similar al máximo registrado a mediados de 2008, mientras que en las localidades no turísticas se encuentra todavía un 26% por debajo.

Sin embargo, hasta las ventas impulsadas por el interés extranjero ya dieron una incipiente señal de saturación. Con una merma interanual del 7,5% en el primer semestre, las 67.983 operaciones concretadas clausuraron cuatro semestres de ascensos consecutivos, es decir, dos años en que contribuyeron a sostener la demanda .

Así, las transacciones inmobiliarias en general en el mercado de propiedad están sintiendo la desaceleración. Van 11 meses de caídas consecutivas en las compraventas de inmuebles.  

El freno se percibe tanto en la vivienda nueva como en la usada. Pero no va a ser un año desastroso, advierten. Aún se está por encima de los años previos a la pandemia.

Lo que ocurre en buena medida es que el mercado viene de la euforia de un 2022, que fue el año con mayor número de compraventas desde la burbuja inmobiliaria, es decir, en los últimos 15 años.

Los números dicen que en agosto se alcanzaron las 46.867 operaciones, un 14,9% menos que un año antes, mientras que las hipotecas sumaron 27.278, un retroceso de 21,8% interanual. Son los últimos datos disponibles que surgen de la Estadística Registral Inmobiliaria del Colegio de Registradores.

En cuanto a las compraventas de viviendas, en agosto se registraron caídas en la mayoría de las comunidades. Los descensos más acusados se produjeron en Melilla (-57,1%), Baleares (-33,9%), Canarias (-27,8%) y Madrid (-21,2%). En el otro extremo, únicamente Navarra (10,2%) y Asturias (3,7%) registraron aumentos. 

Por su parte, en las hipotecas sobre vivienda también se observaron caídas generalizadas, especialmente en Melilla (-76%), Cantabria (-34,9%), Comunidad Valenciana (-31%) y Madrid (-30,6%). 

En lo que va de año, se han vendido 67.400 viviendas menos que en igual período del 2022. La corrección del mercado está fuera de discusión. 

El Consejo General del Notariado también maneja registros a agosto, aunque con algunas discrepancias, que indican un descenso de 17,3% en las compraventas, con un total de 35.278. 

Más allá de la comparación con el intimidante 2022, la cifra habla de un mes realmente flojo, sólo por encima de agosto de 2020, cuando el mercado todavía buscaba reaccionar después del Covid.

Una tendencia que puede estar apuntando hacia lo que viene es lo que ocurre en los cuatro mercados más dinámicos en materia inmobiliaria. En tres de esas cuatro regiones más activas se acumulan en el año caídas de las operaciones por encima de la media nacional. 

Madrid, con 18,9%; Cataluña, con 15,7% y Andalucía, con 15%. La cuarta es Comunidad Valenciana pero, totalmente a contramano, cae muy por debajo del promedio, con 8,2%. Las más golpeadas del país son Baleares (23,5%) y Canarias (20,7%).

La paradoja de los precios 

Eran otros tiempos. España venía de 10 trimestres consecutivos de precios en alza en un momento de auge inmobiliario. A fines del 2022, caen 0,4% por primera vez desde el tercer trimestre del 2020.

Pero en la coyuntura actual, pese a la gradual pero evidente ralentización del mercado, los precios siguen subiendo. Amagan al menos algunos meses con bajar un cambio, pero claramente siguen sostenidos.

 Por ejemplo, aunque las mediciones varían un poco pero no la tendencia según el portal que se tome, el precio de la vivienda usada registró un aumento del 0,9% durante el tercer trimestre del año hasta los 2.007 euros/m2. Son datos de Idealista, que revelan un incremento de 7,5% en los últimos doce meses.

Son 12 las capitales que vieron cómo el precio de la vivienda se reducía en estos tres meses. La mayor caída se registró en A Coruña (-1,5%), seguida por Vitoria (-1,2%), Pamplona (-1,2%), Salamanca (-0,9%), Cuenca (-0,8%) y Murcia (-0,8%).

En los grandes mercados, las mayores subas se dieron en Málaga, con aumentos del 4,3%, seguida por Palma (3,2%) y Alicante (2,9%). Las ciudades de Madrid, Barcelona y Bilbao compartieron un crecimiento del 0,6% en estos tres meses.

Ocho ciudades marcan máximos históricos en este mes de septiembre: Madrid, Melilla, San Sebastián, Cádiz, Palma, Pontevedra, Málaga y Santa Cruz de Tenerife.

San Sebastián es la capital española más cara (5.355 euros/m2), seguida de Barcelona (4.155 euros/m2), Madrid (4.037 euros/m2), Palma (3.909 euros/m2) y Bilbao (3.191 euros/m2). En la parte opuesta de la tabla encontramos a Zamora, la capital más económica, con un precio de 1.116 euros/m2.

Baleares sigue posicionada como la autonomía más cara, con 4.034 euros/m2, lo que supone el precio más alto desde que el portal inmobiliario tiene registros. Le siguen Madrid (3.129 euros/m2), País Vasco (2.845 euros/m2), Canarias (2.336 euros/m2) y Cataluña (2.333 euros/m2).

Ahora, ¿por qué ocurre esto? La escasez de oferta es el principal problema del mercado, un desequilibrio histórico que arranca en la vivienda nueva y se traslada al mercado de usados. Y como por ahora la demanda se apaga pero no se desploma, no basta para provocar un ajuste de precios. 

“Las operaciones de compraventa, la demanda en propiedad se desacelera porque estamos ante un mercado en el que los préstamos hipotecarios son más caros (subida de tipos), pero ello no conduce a subida de precios porque la desaceleración en la oferta de nuevas viviendas es similar. Hay falta de oferta. Se construye mucho menos de lo necesario”, explica Raya.

“La escasez de oferta de obra nueva -aclara-, hace que aunque disminuya la demanda no haya ajuste de precios e incluso suban algo (hablamos de tasas anuales similares a las de la inflación). Pero ya es contraintuitivo en momentos de caída de compraventas”.

Por ejemplo, el año 2022 cerró con 108.895 visados de obra, según los últimos datos publicados por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana. 

Una cifra similar a la de 2021, pero aún por debajo de la cantidad que, según el consenso del sector, es necesaria para acoplar la oferta con la demanda. Esto es porque se crean unos 180.000 nuevos hogares.

El problema es que cada año se ha “infraproducido vivienda”, se construyó menos de lo que se demanda en vivienda nueva, en torno a unas 60.000 o 70.000 viviendas menos cada año, un déficit que engorda los precios. 

De todos modos, la expectativa es que poco a poco terminen cediendo. Al menos en Caixabank, manejan una proyección de aumento de 2,9% para este año pero ya de 1,1% para el que viene. 

Sin nuevas burbujas 

¿No habrá una burbuja inmobiliaria en España? Quizás muchos se lo preguntan después de la crisis que hace ya casi 15 años arrasó con el sector y la economía en un estallido a puro estruendo.

Pero no, por empezar, porque los precios esta vuelta no volaron como entonces. Entre 1999 y 2007, el precio de la vivienda aumentó de media un 12,3% al año, cuando hoy, la suba promedio desde 2014 hasta 2022 fue del 2,3% anual, según CaixaBank Research. De hecho, todavía seguimos por debajo de los niveles de la crisis a nivel nacional. 

Una diferencia central es la producción de vivienda nueva.  Entre 1999 y 2007, se visó la construcción de 5,65 millones de nuevas casas. Esto suponía 1,6 viviendas por cada hogar que se creaba en España. Entre 2014 y 2022, se visaron 730.000 viviendas, que suponen 0,9 por cada nuevo hogar. De una situación de sobreoferta de obra nueva se pasó a un déficit, una construcción que no logra abastecer la demanda.

Las viviendas a estrenar perdieron así el protagonismo que tenían. En 2007 y 2008, se escrituraban cada mes más de 20.000 o 25.000 casas de nueva construcción, mientras que en los últimos años, no se superan las 10.000 unidades.

Además, está el factor endeudamiento. Según datos del Banco de España, el número de hipotecas concedidas en 2007 superó los 1,2 millones cuando en 2022 no llegó ni al medio millón. 

En el año previo a la burbuja, se concedieron 1,75 créditos hipotecarios por cada compraventa y el último año, sólo 0,78. Esto quiere decir que dos de cada diez personas que adquirían una casa lo hacían sin requerir un préstamo.

Otra variable que alerta sobre mercados “con esteroides” son los montos financiados. Solía ocurrir, por ejemplo, que se otorgaran créditos por encima del propio valor de la compra. 

Casi el 15% de las hipotecas se aprobaban por un importe que superaba el 80% del valor de la transacción. Hoy, eso se volvió algo mucho más raro. Subsiste pero representa el 9%.

Desde la propia industria, por su parte, insisten en un nivel de profesionalización que antes no existía. Su nivel de apalancamiento o endeudamiento es mucho más bajo, lo que básicamente las hace más sanas. 

Las dos grandes inmobiliarias en el Ibex-35, Merlin Properties y Colonial, tienen niveles de endeudamiento bajos, del 32,7% y 36,9%, respectivamente, respecto al valor de sus activos. 

Las promotoras, que son las encargadas de la compra de suelos para posteriormente construir viviendas, están aún menos apalancadas incluso: Aedas Homes (25,4%), Neinor Homes (19%) y Metrovacesa (9,4%).

Esta es otra historia. La de un mercado que despegó tras la analgesia de la pandemia, que está corrigiendo de una forma algo extraña, en gran parte por sus desequilibrios de oferta y el rápido encarecimiento del crédito. Pero en absoluto burbujeante. 

Migración al alquiler

Una corrección violenta como la de la Gran Recesión entre 2008 a 2013 es poco probable, dice Caixabank. Y menciona varios factores. La buena salud del mercado laboral, en el que prevé la creación de 390.000 puestos de trabajo en 2023 y 270.000 en 2024. 

La moderación de la inflación -por debajo del 4% en 2023- y salarios con crecimientos más dinámicos -en torno al 4% y 5% en 2023 y entre el 3,5% y el 4% en 2024-. 

Y finalmente el intenso flujo migratorio de los próximos años, que seguirá sosteniendo la demanda de vivienda en las zonas de mayor actividad económica. Según las proyecciones del INE, en 2023 y 2024 la población extranjera aumentará en unas 490.000 personas al año.

Como bien argumenta el profesor Raya, son buenos candidatos para sostener el mercado de la vivienda si llegan a poder acceder a una hipoteca pero lo más probable es que sean “derivados” al ya hiper-tensionado mercado del alquiler. 

“Empecemos por el mercado de la propiedad, en España no hay una nueva burbuja inmobiliaria. Hay varios motivos, para empezar no ha habido tasas de crecimiento de dos dígitos como en otros países pero además la oferta es escasa”, arranca.

“En el mercado de alquiler, no hay burbuja por definición. Para que haya burbuja los precios deben de estar por encima de los fundamentos económicos. Eso ocurrió en la primera década de los 2000 en la propiedad porque lo aguantaba el crédito. Un crédito excesivo, que no existe en el mercado del alquiler”, explica el catedrático de la Pompeu Fabrá. 

“En el mercado del alquiler -añade- los aumentos de precios son producto de una situación en la cual hay mucha más demanda que oferta. Es decir, lo mismo que pasa en el mercado de la propiedad pero mucho más acusado. Así, mientras esperamos un mercado de la propiedad que va hacia el estancamiento, en el mercado del alquiler, la expectativa son más crecimientos”. 

“Porque en el mercado de alquiler se concentra prácticamente toda la nueva demanda de viviendas. La de aquellos que deben ir a este mercado, más de la demanda de una vivienda social casi inexistente, más la demanda de vivienda en propiedad pero que no puede acceder a crédito porque no tiene el ahorro inicial necesario”, resume.

En una palabra, el encarecimiento de las hipotecas -y en muchos casos de las mismas propiedades- así como la falta de oferta -sobre todo de viviendas a estrenar- están empujando una corrección del mercado, por ahora no tan brusca pero sí despareja. 

Los dos primeros factores, en tanto, están expulsando a muchos españoles al mercado del alquiler, inflando una demanda de por sí sobredimensionada en relación a una oferta reducida y en retirada. El término no corresponde pero si aplicara, la burbuja del alquiler se agiganta.