Los precios de los apartamentos cortaron su racha bajista en Montevideo

El Índice de Precios de Oferta de Inmuebles de El Observador (IPOI-EO) tuvo un aumento de 0,2% en octubre respecto al mes anterior. 

El indicador surge del procesamiento mes a mes de la totalidad de la oferta de apartamentos en los principales portales locales de avisos clasificados. Los datos son capturados, procesados y depurados con criterios estadísticos para reflejar la evolución del precio del metro cuadrado en dólares corrientes. Entre otras correcciones, se detectan avisos repetidos, con precios incompletos o con errores evidentes y se reponderan los barrios para reflejar su participación efectiva en las compraventas.

En los últimos 12 meses, el precio de oferta del metro cuadrado aumentó 0,6% en Montevideo y esa tasa de incremento viene desacelerándose en los últimos meses, convergiendo a cierta estabilidad.

La estabilidad del precio del dólar opera a favor del mercado inmobiliario. La oferta de inmuebles en Uruguay es rígida a la baja en los precios en dólares y, salvo en contextos de crisis, el mercado inmobiliario de vivienda usada suele ajustar por cantidades transadas y no por precio de oferta.

Acceso más cuesta arriba para las familias

La estabilidad reciente del dólar ha ayudado a acercar los precios que piden los propietarios por sus inmuebles con las posibilidades de pago de los posibles compradores, limitados por ingresos en moneda local que a principios de año perdieron poder de compra frente al dólar.

De hecho, cuando se miden en unidades indexadas (UI), los precios de los inmuebles no variaron en octubre y acumularon una baja de 2,9% respecto a julio de este año y de 6,7% con relación a marzo. Todo esto, producto del aumento de los precios al consumo en Uruguay, en un contexto de dólar estable.

Aun así, en los últimos 12 meses el precio de oferta de los inmuebles se encareció 4,9% en UI, debido a un aumento de 14% en la cotización promedio mensual durante el mismo período.

De esta manera, si bien los precios en dólares de los inmuebles prácticamente se mantuvieron sin cambio en el último año móvil, la suba del tipo de cambio hizo que la capacidad de compra de ladrillos de los hogares se viera recortada en la moneda en la que perciben sus ingresos.

Este fenómeno reduce el mercado potencial para los inmuebles en oferta, no solo debido a las restricciones que tienen los hogares para acceder al financiamiento bancario o extrabancario, sino también cuando comparan el rendimiento financiero de la compra de un inmueble en relación con el alquiler.

Si se toma en cuenta como una aproximación de la evolución del ingreso el Índice Medio de Salarios calculado por el Instituto Nacional de Estadística (INE), el poder de compra en ladrillos de los hogares uruguayos cayó 6,3% en los 12 meses finalizados en octubre.

Esa caída se ha ido desacelerando en los últimos meses. En setiembre, el deterioro interanual del poder de compra en ladrillos era de 7,7% y alcanzó un máximo de 18,4% en marzo.

Pese a la recuperación reciente, el proceso de caída de la capacidad de compra de inmuebles no es un fenómeno reciente. Desde el máximo registrado en la serie de marzo de 2018, la caída acumulada a octubre de este año es de 19,7%.

Por barrio

En los últimos 12 meses, Aguada es el barrio que acumula un mayor incremento de los precios en la capital (9,1%) y guarda una distancia significativa respecto al segundo (3,4%). Esto se debe a un cambio importante en la composición de la oferta de Aguada, donde la vivienda nueva tomó un rol más protagónico. Entre las bajas más significativas se encuentran Punta Gorda (-2,3% interanual) y Ciudad Vieja (-1,3%).