El Índice de Precios de Oferta de Inmuebles de El Observador (IPOI-EO) tuvo un descenso de 0,3% en enero respecto a diciembre
Los propietarios de los inmuebles de la capital iniciaron el año con una leve baja en los precios de oferta. La caída se da luego de un último trimestre de 2020 de estabilidad y una tendencia desde el estallido de la pandemia a la moderación en las tasas de aumento.
La baja en el precio en dólares de los inmuebles resulta en una buena noticia para un mercado que si bien se recuperó en su operativa respecto a la brusca caída de abril y mayo, todavía se muestra aplacado por la fuerte apreciación en unidades indexadas de los inmuebles en la primera mitad del año pasado.
El Índice de Precios de Oferta de Inmuebles de El Observador (IPOI-EO) tuvo un descenso de 0,3% en enero respecto a diciembre, lo que implicó una caída interanual del precio en dólares del metro cuadrado en apartamentos de Montevideo de 0,4%, la primera desde octubre de 2019.
El indicador es elaborado desde abril de 2014 a partir de la captura y procesamiento de la totalidad de los avisos publicados en los principales portales clasificados: Mercado Libre, InfoCasas y El Gallito. Los avisos se procesan con criterios estadísticos. Se depuran aquellos que cuentan con información incompleta, precios extremos o manifiestan tener deudas a cancelar. Los datos se agregan por barrio y luego se reponderan en un indicador global para reflejar el peso real de cada barrio en el mercado de compraventas.
De esta manera, es posible entender las dinámicas de oferta en un mercado que no está exento de peculiaridades, como por ejemplo, la doble moneda que distorsiona los procesos de arbitraje entre oferta y demanda y en momentos de fuerte depreciación cambiaria –como en el primer semestre del año pasado– le pasa factura a la operativa del mercado.
Uno de los grandes problemas del mercado inmobiliario de compraventas local es que los precios se promocionan en dólares, en línea con la percepción patrimonial de los propietarios, mientras que la demanda se rige por fundamentos en pesos, de acuerdo a su ingreso, indexados por la evolución de los precios al consumo y los salarios.
Desde la perspectiva de la demanda, los precios de los inmuebles tuvieron una importante corrección en los últimos meses, de la mano de un dólar más barato y de un costo de vida general en aumento.
Es así que desde abril, los precios de oferta de los inmuebles bajaron 0,9% en dólares, pero cuando se miden en unidades indexadas, la caída fue de 10,3%.
Si bien los precios de oferta de los inmuebles en UI todavía se encuentran 3% por encima de enero de 2020, esa medición interanual se viene desacelerando. En diciembre, la suba en 12 meses era de 3,2% y en julio, de 14% interanual. Desde entonces, no ha interrumpido un proceso de rápida desaceleración que en los últimos dos meses se fue moderando.
Sin embargo, la pérdida de poder adquisitivo de los salarios uruguayos no ayudan para darle un mayor impulso al mercado de compraventas. Cuando se mide la capacidad de compra en ladrillos del salario medio, hubo una caída de 3,9% en los 12 meses finalizados en enero.
Al igual que la tendencia al alza de la suba de precios en UI, la caída del poder de compra en ladrillos viene perdiendo fuerza en los últimos meses. En diciembre, la caída era de 4,5% interanual y en julio, de 14,4%. Esto implica que lo peor del desarbitraje de precios para la demanda parece haber quedado atrás con una recuperación concentrada principalmente en los últimos dos meses.
En la medida que el dólar se mantenga relativamente estable o al menos, suba a una tasa menor que los precios y los salarios, los hogares uruguayos seguirán recuperando poder de compra. Sin embargo, la incertidumbre propia del mercado cambiario y el ruido que imprime la pandemia y la coyuntura regional y global, pueden traer sorpresas para el resto del año.
Los precios de los alquileres siguieron ajustándose por debajo de la inflación en el último año. Según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), el alquiler con motivo habitacional subió 6,6% en pesos en los 12 meses finalizados en enero, lo que implicó una baja de 2,1% en términos reales durante el mismo período.