Precios de inmuebles se mantienen y obliga a dueños a mayores recortes para vender

El Índice de Precios de Oferta de Inmuebles de El Observador (IPOI-EO) mostró en julio una leve baja de 0,3% y se mantiene 1,7% por encima de igual mes del año pasado. El indicador –que actualizó su metodología en la actual edición– refleja el precio medio en dólares que piden los propietarios por sus inmuebles en Montevideo a través del análisis de la totalidad de la oferta disponible en los principales portales de avisos clasificados.

Para elaborar el indicador se depuran los avisos mediante técnicas avanzadas de análisis computacional de lenguaje natural que permiten identificar y descartar avisos que presentan precios incompletos –que se venden con deuda, por ejemplo– o con errores alevosos en su publicación. Todos los artículos se normalizan de acuerdo a la tipología del inmueble y se vuelve a ponderar cada uno de los barrios por su participación real en las operaciones de compraventa de los últimos cinco años.

Más allá de alguna leve oscilación, el indicador muestra desde el último cuarto de 2018, una marcada tendencia a la estabilidad. Más allá de una baja puntual en el mercado de inmuebles a estrenar, los propietarios de vivienda usada –el grueso de la oferta disponible–, no parecen dispuestos a perder patrimonio cuando lo valúan en dólares.

Sin embargo, en un escenario de suba significativa del tipo de cambio en los últimos 12 meses, de retroceso del salario real y caída en el precio de los alquileres en términos reales, mantener los precios implica para la demanda un deterioro significativo de la capacidad de acceso a la vivienda.

Medidos en unidades indexadas (UI), los precios de los inmuebles acumulan una suba de 14,2% en julio respecto a igual mes del año pasado. Esto se debió principalmente a un aumento del tipo de cambio de 24% en el mismo período, cuando pasó de $ 34,8 a $ 43,1 en el promedio de operaciones interbancarias.

En los últimos 12 meses, además, los salarios de los uruguayos subieron 8% en promedio, por debajo del aumento general de los precios de 10%. Con la suba en el precio medio del metro cuadrado, la pérdida de poder de compra en ladrillos fue de 14%.

Esto es, con la misma cantidad de meses de trabajo, el hogar que en julio del año pasado podía acceder a la compra de un apartamento de 50 metros cuadrados, hoy solo puede pagar 43.

De todas maneras, el poder de compra en ladrillos se recuperó en julio por segundo mes consecutivo, luego de haber alcanzado en abril su menor nivel desde que comenzó a relevarse el indicador en abril de 2014.

Precios cada vez más lejos de las familias 

Una manera de visualizar el impacto de este deterioro sobre la demanda y la capacidad de generación de negocios inmobiliarios es a través de una simulación. Para eso, se considera un inmueble tipo y la mediana de su valor entre toda la oferta en el mercado mes a mes. Se consideran además las condiciones estándares para el otorgamiento de un préstamo que financie el 80% del inmueble a 25 años a una tasa media para préstamos hipotecarios.

Para cumplir el requisito estándar de mercado, que la cuota mensual no supere el 30% del ingreso mensual del núcleo familiar, el hogar debería percibir al menos $ 137.600 mensuales para acceder al inmueble medio publicado en julio. Ese importe está muy por encima del ingreso de $ 120.500 a precios de julio de este año que se requería 12 meses atrás.

De esta manera, se reduce el número de hogares que tiene la capacidad de acceder a un inmueble en los precios ofrecidos. La consecuencia es una reducción significativa en el número de transacciones inmobiliarias con motivo habitacional y una quita sobre el precio de lista, que según operadores de mercado, sobrepasa el 30% del monto publicado.