Presidenta de BHU: “Dicen que solo firmamos cuatro créditos diarios,  los invito a manejar el banco”

Echevarría también  repasó los motivos de su desacuerdo con la solución que maneja el Poder Ejecutivo y legisladores del gobierno para atender el reclamo de los deudores en Unidades Reajustables (UR). “No deberían perdonarse los créditos de personas que han tenido múltiples beneficios a lo largo de 40 años, y que han sido beneficiadas muchas veces”, dijo. Lo que sigue es un resumen de la entrevista que la titular del BHU concedió a El Observador.

Esta semana se firmó un convenio entre el Banco Hipotecario y el Ministerio de Vivienda  para financiar créditos para vivienda a personas de nivel económico medio, en el marco del programa Entre Todos. ¿Qué expectativas tienen con eso?
Fundamentalmente queremos llegar a un ámbito al cual no llegaban los créditos comerciales comunes. Se agrega un monto que tiene el Ministerio de Vivienda con la posibilidad de dar subsidios a los créditos de hasta 30% (del capital o la cuota), y también la Agencia Nacional de Vivienda tiene la posibilidad de garantizar un adicional del crédito. Nosotros damos hasta el 80% más o menos del valor del inmueble que se quiera comprar. Para el resto se necesita un ahorro previo. La agencia podría garantizar eso que falta hasta llegar al 90% o quizás hasta el 95% del monto del crédito del inmueble. Esto ayudaría mucho, primero porque evitaría que necesariamente se deba tener un ahorro previo muy importante, y segundo porque eventualmente la cuota podría adaptarse mejor a las necesidades de las personas.

¿Qué demanda potencial puede tener esto?
Somos un banco responsable. No sólo vamos a atender lo que nos manden de demanda, sino que también tenemos una cierta porción de nuestro negocio asignada a distintos riesgos. Consideramos que podemos asignar un 15% de lo que habitualmente desembolsamos (en el año). También es una forma de aproximarnos a este segmento de clientes hasta ahora  desconocido para nosotros e ir monitoreando el comportamiento.

El año pasado el banco otorgó 948 créditos para compra de vivienda por un total de 528 millones de Unidades Indexadas  (unos US$ 74 millones). Si se compara con cifras de cinco o seis años atrás han bajado. ¿A qué atribuye la baja?
Hubo una baja relevante durante la pandemia. Este año ya estamos en un nivel de colocación de créditos que es mayor que el mismo periodo de 2019. De hecho, en mayo y lo que va de junio, no teníamos un mes igual desde el 2016. La recuperación se viene dando. Ya el año pasado recuperamos los niveles de 2019, y hoy ya estamos en niveles de 2016. Estamos  arriba del 2017, 2018, y 2019, en  lo que estamos desembolsando de créditos mensuales.

Diego Battiste

¿Qué porción de mercado tienen?
Tenemos más o menos un tercio del mercado con crédito hipotecario. Hay gente que dice ‘bueno, pero también crece el crédito hipotecario en los demás bancos’. Sí, y por suerte, porque lo que importa son dos cosas: uno que se atienda a la gente, y segundo que haya competencia. Otro aspecto que se dice sin ningún dato es que las tasas nuestras son más altas que el resto. Si nosotros competimos y mantenemos la minoría mayor del mercado, es la prueba más fehaciente de que nuestras propuestas son competitivas de una u otra forma. En la práctica, si uno sigue la serie de tasas, y sigue la serie de las tasas del banco, es muy evidente que el banco juega un rol de regulador del mercado. Nosotros bajamos la tasa en el primer trimestre de 2022 después de la pandemia, teniendo clara la estructura financiera del banco para adelante y la solvencia. El mercado un trimestre después siguió la tendencia del banco. El rol de ser la minoría mayor es lo que en buena medida también asegura las condiciones que tiene el crédito hipotecario en el mercado, en materia de precios y de criterios de elegibilidad.

¿Cuál es la meta de préstamos de vivienda para este período de gestión?
En situaciones normales y si no hubiera cambios estructurales, en este período el BHU pretende un piso anual de unos 700 millones de UI, unos 1.200 créditos.

¿Cuáles son las fuentes de fondeo que tiene hoy el banco?
Captamos depósitos del público, y después también emitimos deuda. Hemos emitido Obligaciones Negociables y certificados de depósito. Hace unos cuantos años el banco había emitido Obligaciones Hipotecarias Reajustables. Y falta la parte fundamental que es el retorno de los créditos. Por eso cuando nos dicen que van a perdonar parte de las deudas de los créditos, eso va a significar que vamos a tener un retorno menor. Entonces eso va a impactar en nuestro fondeo, y por lo tanto en todas nuestras proyecciones. También tenemos a nivel comercial 123.000 cuentas de ahorro que son depositantes que confían en el banco, y 36.000 cuentas de garantía de arrendamiento, que es algo que el banco promueve. Forman parte del stock de depósitos que también se constituye fondeo. Eso representa US$ 420 millones aproximadamente en US$ 1.600 millones de cartera.

Diego Battiste

¿Eso cómo ha evolucionado en el último tiempo?
Es relativamente estable. Lo que ha crecido el banco en los últimos 10 o 12 años ha sido básicamente porque tiene resultados positivos todos los años. Entonces reinvierte eso en su propio negocio. También están las emisiones en el mercado de capitales. El banco salió en el 2014. Este es un fondeo más estable, porque es a plazos más largos. Ese fondeo empezó a pesar en el negocio del banco en los últimos 8 o 9 años gradualmente.

Si se mira el último balance, el banco tenía 263 funcionarios y un gasto en personal de unos US$ 25 millones, es decir algo más de US$ 2 millones por mes. ¿No es una estructura muy pesada para que solo se otorguen 900 créditos por año?
El Banco Hipotecario hace alguna otra cosa que dar créditos nada más. El banco tiene personas que atienden gente, no solo la cantidad de personas que se vienen a informar, que son más de 100 por día, sino que además después cuando identifican el inmueble y vuelven, ahí se tiene que estudiar la capacidad de crédito de la persona. A la vez hay que estudiar los títulos porque son la garantía de nuestro crédito. Eso lleva mucho tiempo. Después se hacen las escrituras, que es a lo que todo el mundo llama que firmamos cuatro créditos por día. Sí, es un promedio que es verdad, pero se firma luego de todo ese trabajo. Adicionalmente se trabaja mucho con los desarrolladores inmobiliarios y asesorando a los potenciales clientes. Sabemos que es parte de un de un negocio donde la respuesta tiene que ser rápida, clara y precisa. En los últimos 18 meses tenemos acuerdos firmados con 35 desarrolladores, por el entorno de casi 2.000 unidades que van a entrar al mercado en forma paulatina.

Todo eso lleva tiempo. Necesito gente atendiendo a todos esos desarrolladores. El servicio que hace el sector comercial es precalificar a los posibles potenciales compradores, que rápidamente una vez que están las unidades prontas se puedan comprar. Tenemos la gestión de depósitos que lleva su tiempo, tenemos más de 120.000 cuentas que gestionar, que se abren, que se cierran, que tienen retiros. Tenemos las soluciones de garantía de alquiler, más de 35.000 cuentas que son muy importantes. Y no hay que olvidarse que la vida del crédito no se termina una vez que se concede. El banco tiene un stock de créditos de cerca de 27.000 clientes que implica un seguimiento.

Además, tenemos todo el tema regulatorio, por un lado del Banco Central, y por otro de la Oficina de Planeamiento y Presupuesto (OPP), y de toda la regulación pública. El proceso del crédito hipotecario es complejo y largo de maduración, desde la primera vez que el cliente entra hasta que efectivamente tiene un negocio concreto. Tenemos  gente muy especializada en el análisis de riesgo. Eso varía todo el tiempo, según la economía nacional e internacional que también afecta en las tasas. O  sea, que cuando me dicen que solo firmamos cuatro créditos por día los invito a que vengan a manejar el Banco Hipotecario, una semana nada más.

¿Usted dice que los resultados que tiene el banco son acordes a la estructura?
El banco tiene resultados positivos y tiene un nivel de rentabilidad sobre activos que es superior a la de la media del mercado. Si el banco tuviera una estructura que tuviera grasa no tendría resultados positivos comparables con el resultado positivo promedio que tiene cualquier otra institución financiera.  El banco es autosustentable, no recibe aportes. Además, estamos en competencia y por lo tanto las tasas que podemos fijar naturalmente son las de mercado. No es que uno pueda fijar cualquier tasa. La rentabilidad que tenemos sí está directamente vinculada a los costos y a la cantidad de gente que tenemos. Cuando dicen que tenemos una rentabilidad alta porque aplicamos una tasa  no competitiva, eso hablaría muy mal de la gente que viene al Banco Hipotecario. Tenemos un tercio del mercado. ¿Y qué? ¿Toda esa gente no se da cuenta cuando en cualquier página de un banco tiene un simulador donde se puede ver con la cuota que quiere pagar qué plazo y que tasa va a pagar?

Diego Battiste

¿Por qué está en desacuerdo con la propuesta que maneja el Poder Ejecutivo y legisladores oficialistas para atender el reclamo  de los deudores en UR? (Hay un grupo de deudores que dejaría de pagar, a otro se le refinanciaría sin intereses, y otro grupo tendría una reducción de intereses).
Un crédito tomado en forma legítima y  libremente en una unidad de cuenta que se ajusta con el Índice Medio de Salarios, en el largo plazo no es ni mejor ni peor que la UI. Es más, en general, si se toma en el mismo período fue más beneficioso. ¿Por qué?  Porque la UR se ajusta una vez al año,  promedialmente ha tenido tasas más bajas. La UI se ajusta cada mes y promediamente en relación un poco más alta en las tasas. Nosotros damos créditos hasta 25 años. ¿Por qué llegan a 40 años? Porque esa gente no ha podido pagar el crédito original. Entonces, lo que el Banco Hipotecario tradicionalmente ha hecho desde hace mucho tiempo es adaptar la cuota a las necesidades de quien ocupa el inmueble. Eso hace que se tenga que alargar el plazo. Al alargarse el plazo, lógicamente paga más intereses  porque el uso del dinero en el tiempo tiene un costo.

Por todas esas razones consideramos que no se deberían perdonar los créditos de aquellas personas que han tenido múltiples beneficios a lo largo de esos 40 años, y que han sido beneficiados muchas veces.  Por ejemplo, con los colgamentos tan mencionados y con un nombre tan mal puesto. Los colgamentos son diferimientos de cuota para el final del período,  la mayoría sin intereses, a tasa cero, y uno a tasa 2%. A esa gente es a la que le van a perdonar un saldo del crédito, lo mismo el que llega a 30 años  y el que pasó los 25años, el argumento es siempre el mismo. Ahora como digo siempre, si el Poder Legislativo toma una decisión en ese sentido, que yo no comparto, se va a cumplir.  Es más, durante todo este período tuvimos un equipo de gente asesorando al Ministerio de Economía y Finanzas, dándole todos los datos que nos pidieron. Y trabajamos sobre escenarios posibles que nos pidieron que buscáramos. Hemos contribuido de todas maneras con el gobierno en lo que nos pidió,  sin perjuicio de no estar de acuerdo con el tema. Lo que me importa recalcar es que cualquiera de los escenarios que se adopte como una alternativa a las deudas de los deudores de UR, el Banco Hipotecario lo puede soportar. 

Parte de la solución propuesta  estaría atada a fusionar el BHU con el BROU. ¿Cómo ve eso?
Esa confusión que se ha hecho de unir el tema de las alternativas que se le puedan dar a los deudores de UR con la fusión entre el Banco Hipotecario y el BROU no tiene un sentido lógico. ¿Si me preguntan qué pienso de la fusión?  No está estudiado, no son cosas que se puedan hacer de un día para el otro. No es tomar un patrimonio y ya está, hay que ver el modelo de negocio, cómo son las posibilidades a futuro, cómo se va a usar, cómo se va a atender al personal. Eso es un estudio largo y que quizás hasta contribuyamos a hacerlo. No es para ahora, y mucho menos es consecuencia de atender una de las alternativas de los deudores en UR. Eso tiene que quedar bien claro. A mí me hablan de hacer más eficiente el Estado y soy la primera que me pongo adelante. ¿Pero qué pasa? El Banco Hipotecario no le cuesta al Estado, sino que todo lo contrario, aporta en impuestos casi US$ 40 millones anuales, más el aporte que hicimos a Rentas Generales que estuvo entre los US$ 6 millones y USS 8 millones, según el año que tomemos. Entonces no estamos tampoco apuntando a una mayor eficiencia o baja de los costos del Estado.  

La propuesta que se está manejando para los deudores de UR  cuánto le costaría al banco?
De números no vamos a hablar porque no tenemos el proyecto.

¿Pero han trazado algunos escenarios?
Varios, pero no podemos adelantar porque no sabemos realmente qué van a resolver. Sí tenemos claro que en el peor de los escenarios que hemos trabajado, aún así, vamos a poder seguir dando créditos y cumpliendo con todas las reglamentaciones del Banco Central a los efectos de mantenernos como banco.