Precios de inmuebles se mantienen altos y lejos del alcance de las familias

El Índice de Precios de Oferta de Inmuebles de El Observador (IPOI-EO) tuvo una leve suba de 0,3% durante octubre, que lo llevó al mismo nivel de precios de igual mes del año pasado. El indicador es elaborado a partir de la captura y el procesamiento de la totalidad de los inmuebles que se encuentran publicados a la venta en los principales portales de avisos clasificados del país –Mercado Libre, El Gallito e Infocasas–. 

Los avisos son depurados para evitar precios incompletos, inmuebles por fuera del mercado y publicaciones duplicadas. Luego se agrupan y se llega a un precio del metro cuadrado por barrio, para después reagrupar la información en la ciudad, ponderando cada barrio por su participación efectiva en el mercado de compraventas.

De esa manera, el indicador permite medir la evolución en dólares del precio que piden los propietarios por sus inmuebles destinados a vivienda. Si bien ese valor no implica necesariamente el precio de transacción, aporta información clave sobre el mercado y su estado de situación.

En el mediano plazo, los precios se mantienen prácticamente estables, con subas moderadas alternadas con bajas de similar magnitud desde mayo del año pasado. Previo a ese período de estabilidad, los inmuebles se mantenían en alza desde noviembre de 2016.

Sin embargo, desde ese entonces el dólar subió más que los precios al consumo y fundamentalmente, que los salarios de los uruguayos y eso repercutió negativamente en la capacidad de los hogares para acceder a la vivienda propia.

En los últimos 12 meses, los precios en dólares que piden los propietarios por sus inmuebles se mantuvieron sin cambios, pero los precios en unidades indexadas –unidad de cuenta que acompaña el aumento del costo de vida de los uruguayos–, aumentó 4,6%. Solo en el último mes relevado el incremento fue de 1,2%.

Esto se debió a que los precios al consumo subieron 8,3% y el dólar pasó, en el promedio de las operaciones mensuales, de $ 32,89 en octubre del año pasado, a $ 37,3 en el último mes, lo que implicó un aumento de 13,4%.

Incluso el salario, que aumentó a una tasa de 10% en el último año móvil, quedó rezagado respecto a la evolución del tipo de cambio. De ese modo, si bien los precios de oferta en dólares de los inmuebles se mantuvieron, la capacidad de compra en ladrillos de los hogares cayó 3%. Se trata del peor momento en materia de capacidad de compra de viviendas medido por este indicador desde abril de 2016.

Alquileres

Mientras que los precios de venta de los inmuebles se encarecen medidos en unidades indexadas, los alquileres se abaratan. Los datos procesados por el Instituto Nacional de Estadística (INE) para la elaboración del Índice de Precios al Consumo (IPC) muestran que los alquileres moderan su ritmo de aumento en pesos corrientes. 

En octubre de este año subieron a una tasa de 5% interanual, mientras que un año antes el incremento era de 5,6% y en octubre de 2017 subían 6,2%. Eso implica tasas negativas medidos en términos reales –una vez descontado el efecto de la inflación– que en octubre de este año alcanzó 3,1%.

El menor nivel de operaciones inmobiliarias –debido a los precios en dólares que suben más que los salarios– lleva a un incremento de la oferta de inmuebles. Al mismo tiempo, el pesimismo en los niveles de confianza económica y el deterioro de las condiciones en el mercado laboral llevan a los uruguayos a una mayor cautela a la hora de renovar contratos de alquiler.