Renegociar las hipotecas cuesta el doble y crece la opción mixta 

Abruptamente encarecidas por la vertical suba de tasas de un banco central perseguido por la inflación, las hipotecas se volvieron inaccesibles, políticas y polémicas.

A tal punto fue así que, en los últimos tres meses con datos oficiales (agosto, septiembre, octubre), las nuevas operaciones cayeron a un ritmo del 22,7%, 29,6% y 22,3% anual, respectivamente.

Se amortizaron anticipadamente este año muchas más hipotecas de las que se generaron y se renegoció ya casi el doble que en todo el 2022. Quienes repactaron condiciones debieron hacerlo a un costo récord que duplica el de hace un año.

El dato, que surge del Banco de España y se denomina TEDR (un costo que no incluye gastos como las comisiones y las primas por seguros de amortización), alcanzó 4,72% para la renegociación cuando un año antes era de 2,39%.

Sólo este año, el costo medio se disparó casi 70%. El precio medio del resto de las operaciones hipotecarias fue de 3,87% en octubre y de 3,32% en el caso de préstamos para viviendas. 

En busca de mejores condiciones

Muchas familias que contaban con un ahorro decidieron directamente cancelar en forma anticipada el crédito.

El saldo de hipotecas vigentes cayó por primera vez desde 2006 por debajo de los 500.000 euros. Según un estudio de Funcas, se cancelan entre 6.000 y 7.000 préstamos al mes. 

Muchas otras, en cambio, debieron sentarse a renegociar condiciones, ya sea una ampliación de plazos, un cambio de modalidad o ambas.

Quienes más buscaban un nuevo esquema eran quienes habían quedado atrapados en una tasa variable en plena escalada del costo del dinero. En un principio la migración se concentró hacia el tipo fijo pero hoy la demanda está enfocada en las hipotecas mixtas. 

Son hipotecas que combinan una tasa fija inicial con una variable luego, con un diferencial más la evolución del euribor.

Según el portal inmobiliario Idealista, un fenómeno recurrente en las subrogaciones hipotecarias en las que el cliente cambia de banco es que en el 60% de los casos se trata de traspasos a modalidades mixtas.  

José María Raya, catedrático Tecnocampus Universitat Pompeu Fabra, conversó sobre el tema con El Observador España.

“Sí, los bancos vienen haciendo una política de reducción de riesgos. Tampoco hay tanto volumen (al contrario que en la crisis financiera, la mayoría de las hipotecas en España hoy ya estaban a tipo fijo). Ello implica unos costes iniciales muy elevados, que es lo que se verá reflejado fundamentalmente en la estadística y se tarda un promedio de 6-7 años en recuperar con los ‘mejores tipos’".

Y redondea: “En la mixta los primeros años son tipos fijos en los que la motivación es reducir riesgo, esperando tipos más bajos y además, en el tramo variable el efecto de los intereses es menor”.

Los expertos relacionan estrechamente el aumento del precio de las renegociaciones con el temor de la banca a un aumento de la morosidad.

Además de que implican, cuando se cambia de entidad, constituir una nueva hipoteca y otorgar condiciones más ventajosas para el cliente. Este año, a su vez, estas operaciones están libres de comisiones según dispuso un real decreto. 

De cada 100 préstamos formalizados, hoy 56 se firman a tipo fijo. Se trata del porcentaje más bajo desde marzo del 2021.

No hace tanto, 80 de cada 100 hipotecas se hacían bajo esta modalidad. 

La cuota de mercado de las hipotecas variables (el segmento en el que el INE incluye a las mixtas) se situó por segundo mes consecutivo por encima del 43% de las nuevas contrataciones. Es el nivel más alto desde marzo de 2021.

Aunque el tipo fijo sigue representando más de la mitad del mercado, un 56,7%, se aleja poco a poco de la cuota del 65,5% que representaba cuando empezó el año.

Y pone mucha más distancia aún del 75% de junio, cuando las familias se refugiaban de la continua suba del euribor. Con el incremento de tasas, los bancos están retirando de la góndola las ofertas a tipo fijo. 

“Obviamente los bancos no quieren dar mejores condiciones y prefieren que se marchen a otra entidad, porque tampoco tienen tanto riesgo en comparación con 15 años. Además se evitan costes administrativos”, reconoce Raya.

Y aclara: “Respecto al temor a la morosidad, hay que pensar que el traslado de los tipos no se ha hecho todavía (los tipos tardan 1 año en trasladarse desde que suben a las hipotecas) con lo que el temor a la morosidad es un temor de corto plazo o en su defecto de medio plazo si estos tipos se mantienen, cosa que pasará durante gran parte del año próximo (lo que implica año y medio de tipos altos hasta trasladarse completamente a hipotecas)”.

Recordemos que la rentabilidad excepcional del sistema se basa en el margen financiero -la diferencia entre lo que pagan por los depósitos (remuneración que apenas subió) y lo que cobran por los préstamos (que fueron ajustados por el salto de las tasas)-.

Y a esta rentabilidad excepcional, aunque algo más deslucida, todavía le queda vida.

La repreciación automática de la cartera de créditos hipotecarios ya está en sus últimas fases pero se estima que aún queda un tercio de los hogares a los que se debe aplicar el súper euribor o el efecto Lagarde.