Suba del dólar encareció inmuebles para familias en abril: mirá los precios barrio por barrio

El Índice de Precios de Oferta de Inmuebles de El Observador (IPOI-EO) tuvo un muy leve aumento de 0,1% en abril respecto al mes anterior.

El indicador realiza un seguimiento del precio del metro cuadrado en dólares que los propietarios piden por sus inmuebles en Montevideo. Se elabora a partir de la captura y procesamiento de la totalidad de los avisos clasificados activos a lo largo de cada mes en los principales portales especializados que operan en el país. Esos datos son depurados y normalizados por barrio para eliminar registros atípicos e información incompleta.

El leve incremento del indicador en abril se dio luego de un mes de estabilidad en marzo que interrumpió una baja acumulada de 1,3% desde junio del año pasado.  De todas maneras, en los últimos 12 meses los propietarios han cedido en los precios que piden por sus inmuebles 0,7%.

Se trata del a primera vez que el indicador muestra un retroceso interanual desde marzo de 2016, cuando el mercado ajustaba un importante desfasaje entre precios de oferta y demanda que llevó a una caída en el número de operaciones de compraventa en el mercado inmobiliario.

Poder de compra

Si bien el precio de oferta del metro cuadrado en Montevideo se encuentra por debajo de los niveles del año pasado, la reciente suba del dólar dificulta el acceso de las familias uruguayas a la vivienda propia.

En el promedio de las operaciones interbancarias de abril, el dólar se transó 2,5% por encima del mes anterior y 20,5% más alto que en abril del año pasado.

Eso implicó que en pesos constantes –una vez descontado el efecto de la inflación– los inmuebles se hayan encarecido 2,2% en el último mes relevado y 10,7% en la medición interanual.

No es un fenómeno extraño en el mercado inmobiliario uruguayo. Cuando el dólar sube propietarios se muestran reacios a bajar los precios, por más que la pérdida de poder adquisitivo de los ingresos de los potenciales compradores se haya visto reducido.

Esto se da pese a que es el ingreso de las familias –mayormente en pesos y ajustado por inflación– el principal fundamento detrás de los precios de los inmuebles.

En abril y mayo del año pasado  el dólar tuvo una importante corrección al alza que redujo fuertemente la capacidad de los hogares de acceder a una vivienda. Eso enlenteció el mercado de compraventas. La recuperación vino entrada la segunda mitad del año, cuando los propietarios comenzaron a ceder con los precios en dólares.

La devaluación de los últimos meses no ayuda a la concreción de negocios porque aleja aun más los precios de oferta y de demanda en un mercado en el cual la decisión de compra está asociada al poder adquisitivo de los hogares –y por tanto al peso uruguayo–, mientras que la decisión patrimonial de venta de un inmueble se piensa en dólares.

Si se tiene en cuenta además de los precios de oferta, la evolución del salario medio de los trabajadores uruguayos, la capacidad adquisitiva en ladrillos de las familias se deterioró 2,4% en abril y 9% en el último año.

A esto hay que agregarle una caída en la propensión a la compra de bienes durables –viviendas y automóviles– en el último año, relevada por la Cátedra SURA de la Universidad Católica y Equipos Consultores, que provocó un deterioro en la medición de confianza de los consumidores, hoy en niveles de “moderado pesimismo”.

Los alquileres

En contraposición a lo que sucede en el mercado de compraventas, los alquileres mantienen su tendencia a la baja en términos reales.

Según los datos de abril publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE) en su relevamiento mensual de la canasta de consumo, los alquileres subieron 5,3% en los últimos 12 meses.

Ese incremento se encuentra por debajo del aumento del costo de vida en su conjunto, por lo cual en términos reales hubo una baja de 2,7% en el precio de los alquileres en el año móvil terminado en abril.

Esto no solo es producto de un menor ritmo de aumento de los salarios sino además del deterioro de las condiciones del mercado laboral. Esto reduce la capacidad de los hogares de renovar alquileres y le pone un techo a la posibilidad de los hogares de ajustar los precios que piden a los inquilinos.