Tercera baja consecutiva para los precios de los apartamentos en Montevideo

El Índice de Precios de Oferta de Inmuebles de El Observador (IPOI-EO) mostró una caída de 0,3% en agosto respecto al mes inmediato anterior y mantiene un incremento de 1,5% respecto a igual mes del año pasado.

El indicador surge de la captura y procesamiento sistemático de la totalidad de la oferta de apartamentos de Montevideo disponibles en los principales portales de avisos clasificados. Cada aviso es depurado con criterios estadísticos para evitar sesgos e información errónea o incompleta, a través de la ponderación de barrios y normalización de tipologías.

La caída del último mes no fue aislada. Con el dato de agosto, confirmaron tres meses consecutivos de leve retracción en los precios, donde las nuevas publicaciones presionan a la baja los precios en un mercado en el cual el volumen de operaciones se ha recortado sensiblemente desde marzo.

La pandemia y la incertidumbre económica asociada, con efectos inmediatos sobre el mercado laboral, es uno de los fenómenos que limita la concreción de operaciones de compraventa en el mercado de vivienda montevideano.

Otro factor de relevancia es la desviación entre los precios de oferta y de demanda. A pesar de la baja acumulada de 0,8% entre mayo y agosto, los precios en dólares del metro cuadrado en oferta se mantienen 0,2% por encima del inicio del año. Si bien esta no es una suba significativa, en un contexto de fuerte aumento del tipo de cambio, adquiere relevancia para entender su impacto en la capacidad de los hogares para acceder a un inmueble.

En el promedio de las operaciones interbancarias de agosto, el dólar subió 13,5% respecto a diciembre. De ese modo, cuando se analiza el precio de los inmuebles en unidades indexadas –una moneda más cercana a los fundamentos de la demanda– tuvieron un incremento de 5,4% en lo que va del año a agosto y de 9,8% en comparación con igual mes del año pasado.

Tendencia favorable para futuros compradores 

El panorama en los últimos meses ha mejorado para los interesados en la compra de un inmueble. En marzo, el mes en que el precio del dólar dio un salto producto del pánico generado en los mercados financieros internacionales por la pandemia, el aumento mensual del precio del metro cuadrado en unidades indexadas fue de 12,6% y en términos interanuales, de 21,5%.

Desde entonces, los precios en UI bajaron 5,5%, pero aun están lejos de alcanzar los niveles previos al estallido de la pandemia. Este incremento de los precios medidos en pesos constantes complica a los hogares el acceso a la vivienda, en particular de aquellos que dependen de sus ingresos salariales para el pago de una cuota hipotecaria.

Si se mide en relación a la evolución del salario y se calcula el poder de compra de un salario medio en ladrillos, en el último mes relevado hubo un incremento de 1,6% que favorece a los hogares. Lo mismo si se acumulan los últimos tres meses de incremento, que supera en 5,2% el indicador de mayo.

A pesar de ese aumento, los hogares uruguayos podían acceder con un salario medio a 10,6% menos metros cuadrados que un año atrás y 19,9% menos que en el pico alcanzado en marzo de 2018. Desde entonces, una suba más pronunciada del tipo de cambio y una tendencia al estancamiento de los precios de oferta en dólares –es decir, la negativa de los propietarios a perder patrimonio medido en la moneda estadounidense– alejaron la vivienda del alcance de los hogares y redujeron la cantidad de transacciones a nivel del mercado.

En paralelo, los precios de los alquileres moderaron su ritmo de aumento e incluso se abarataron en términos reales, lo que implicó una alternativa más atractiva frente a la compra de un inmueble. En los 12 meses finalizados en agosto, el alquiler promedio subió 5,7% y eso implicó una baja de 3,7% en unidades indexadas.