El esquema, bautizado "Programa de licitación de Plazos Fijos con destino a crédito hipotecario", prevé un monto total de $2 billones provenientes del FGS. La mecánica es indirecta: el fondo constituye depósitos a plazo fijo en pesos ajustables por UVA, y los bancos compiten entre sí para quedarse con esos recursos. El dinero que consiga cada entidad deberá destinarse exclusivamente a créditos hipotecarios para la compra, construcción, ampliación o refacción de una primera vivienda.
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Claves de los créditos hipotecarios
La primera subasta será por $200.000 millones, una décima parte del total, y se repetirá en sucesivas rondas hasta agotar los $2 billones. El programa contempla dos tramos de depósitos: uno a un año, con una tasa mínima de UVA más 2,5%, y otro a cinco años, con un piso de UVA más 4,5%. Para evitar que los fondos queden concentrados en pocas manos, cada entidad financiera podrá quedarse con hasta el 20% del monto de cada licitación.
Del lado de los créditos que finalmente lleguen a las familias, el Gobierno fijó condiciones: la tasa no podrá superar UVA + 7,5%, los préstamos deberán tener un plazo mínimo de 15 años y cada persona podrá acceder hasta el equivalente a 150.000 UVA, cerca de 80.000 dólares a valores actuales. Los bancos tendrán 90 días corridos para asignar el dinero a créditos nuevos, es decir, antes del 1° de diciembre.
Aunque el Gobierno todavía no confirmó una fecha exacta, el jueves será el día bisagra: ese día el directorio del Banco Central definiría, en su reunión habitual, el nuevo régimen informativo para la asignación de los fondos, paso previo para que la licitación pueda concretarse entre jueves y viernes. Será el BCRA el organismo encargado de subastar los depósitos entre las entidades y de exigirles reportes mensuales sobre cómo ejecutan esos recursos.
Monitoreo del BCRA
El vicepresidente segundo del Banco Central explicó que el organismo hará un seguimiento estrecho de cada entidad que participe, verificando que los bancos que reciban los plazos fijos efectivamente otorguen créditos hipotecarios bajo las condiciones fijadas por el FGS.
Luis Caputo, de gira internacional tras reunirse con la titular del FMI, Kristalina Georgieva, tiene previsto volver al país el miércoles y podría estar presente en la primera puja.
A un día de la convocatoria, varias entidades ya adelantaron que participarán con ofertas. Su compromiso es reducir el costo de los préstamos si logran hacerse con una parte de los fondos licitados, aunque todavía no definieron si los créditos ligados a este fondeo formarán parte de una línea hipotecaria nueva o se sumarán a productos ya existentes.
Qué pasa con las tasas
El economista Federico González Rouco, especialista en mercado inmobiliario, evaluó la medida como positiva aunque acotada en el corto plazo. Sobre el conjunto de alternativas que manejaba el Gobierno para reactivar el crédito, sostuvo que esta fue "la más ágil" de implementar, y remarcó que puede ayudar a desarrollar un mercado hipotecario históricamente muy retraído en la Argentina, el menos desarrollado de la región.
Según sus cálculos, con los $2 billones podrían fondearse unos 20.000 créditos, aunque el ritmo de implementación es la incógnita central: estimó que el proceso completo, entre que se constituye cada depósito y se efectiviza el préstamo, demandará entre seis y ocho meses como mínimo.
Respecto a las tasas, González Rouco no espera que los bancos que hoy ya prestan —Nación, Francés o Ciudad, en niveles cercanos al 7%— bajen mucho más. Sí prevé un movimiento entre las entidades que hoy cobran 9,5% o 10% y que podrían bajar hasta 7,5% para competir, lo que ampliaría la cantidad de oferentes y permitiría comparar propuestas.
Ranking de los bancos
En los bancos hubo movimientos recientemente para acomodarse a lo que vendrá: Banco Credicoop redujo de 8% a 7,5% la TNA de sus créditos hipotecarios UVA para quienes cobran el sueldo en la entidad. Con este ajuste, Credicoop se ubica en el pelotón de las tasas más bajas del mercado, aunque todavía por detrás de Banco Nación, que lidera el ranking con UVA + 6,7%, e ICBC, en el segundo lugar con 6,9%. En el nuevo nivel, Credicoop queda empatado con BBVA y con algunas líneas especiales de Banco Ciudad, todas en 7,5%.
Más atrás se ubican Macro (8,5%), Banco del Sol (9%) y Patagonia (9,3%). Un escalón más arriba aparecen Santander, Galicia y Comafi, los tres en 9,5%. Ya en el otro extremo del mercado, las tasas más caras corresponden a Brubank, con 12%, y sobre todo a Supervielle, que con 15% se mantiene como la entidad más cara para este tipo de crédito.
La dispersión sigue siendo amplia: entre la tasa más baja (Nación, 6,7%) y la más alta (Supervielle, 15%) hay una brecha de 8,3 puntos porcentuales, con impacto directo en el valor de la cuota según el banco elegido.
Si bien los hipotecarios crecieron significativamente estos últimos dos años, hoy representan apenas un 2% del Producto Bruto Interno, mientras que en países como Chile representan un 27%. Es decir, todavía tenemos mucho por crecer.
