Desde hace años, alquilar en Argentina es una misión complicada. Ni la ley de alquileres (por la indexación a la inflación) ni su posterior derogación que desreguló el mercado, posibilitaron que los inquilinos obtengan beneficios o al menos algo de previsibilidad para negociar con propietarios o inmobiliarias. Una encuesta reveló todos los problemas que sufrieron quienes alquilaron durante el 2025.
El informe fue elaborado por la Escuela Interdisciplinaria de Alto Estudios Sociales de la Universidad Nacional de San Martín (IDAES - UNSAM) a partir de una encuesta de inquilinos. En el mismo, detalla la realidad de quienes tienen que alquilar luego de la desregulación del mercado.
Según el informe, "en el último año las condiciones de acceso a la vivienda de los hogares inquilinos del AMBA se volvieron más precarias. Desde la derogación de la ley de alquileres en diciembre de 2023 no existen reglas para definir la duración de los contratos, los métodos de actualización, ni la moneda de pago. Esto implica una pérdida de poder relativa de la población inquilina, que queda más expuesta a las condiciones impuestas por propietarios e inmobiliarias".
Los problemas detectados por la encuesta son: contratos más cortos y aumentos más frecuentes; mayor presión del alquiler sobre los ingresos; inquilinos que se endeudan para poder pagar; adultos mayores que vuelven al mercado laboral y jóvenes que buscan su primer empleo; fuertes barreras de acceso al alquiler; mayor inestabilidad habitacional; altos niveles de hacinamiento; y cobro de comisiones ilegales.
Embed - El Observador AR on Instagram: "Encuesta inquilina: así funcionó el mercado de alquiler en el 2025 La Escuela Interdisciplinaria de Alto Estudios Sociales de la Universidad Nacional de San Martín elaboró un extenso informe a partir de una encuesta de inquilinos en el cual detalla la realidad de quienes tienen que alquilar luego de la desregulación del mercado. Según el informe, "en el último año las condiciones de acceso a la vivienda de los hogares inquilinos del AMBA se volvieron más precarias. Desde la derogación de la ley de alquileres en diciembre de 2023 no existen reglas para definir la duración de los contratos, los métodos de actualización, ni la moneda de pago. Esto implica una pérdida de poder relativa de la población inquilina, que queda más expuesta a las condiciones impuestas por propietarios e inmobiliarias"."
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Los resultados centrales de la encuesta
Contratos más cortos y aumentos más frecuentes
La duración de los contratos de alquiler en el AMBA se consolidó en plazos de dos años (47%) y con actualizaciones mucho más frecuentes. Casi la mitad (48%) se ajusta cada tres meses y un 17% de los contratos de alquiler son por un año o menos de duración. La derogación de la ley de alquileres 27.551 dio lugar a contratos más cortos y actualizaciones más frecuentes: los contratos previos a la derogación eran más largos (el 42% era de tres años) mientras que entre aquellos firmados luego de la misma predominan los de dos años (56%).
Crece la presión del alquiler sobre los ingresos
La proporción de hogares que destina más de la mitad de su ingreso al pago del alquiler subió del 38% al 57% entre 2024 y 2025 y sólo el 21% destina menos de un tercio (vs. 33% en 2024), que es lo recomendado según estándares internacionales.
La población inquilina paga el alquiler aunque tenga que endeudarse para hacerlo
Aunque el 93% de la población inquilina está al día con el pago del alquiler, el 29% pidió préstamos en el último año y el 77% de quienes se endeudaron lo hizo para pagar alquiler. Esta cifra aumentó con respecto a 2024, cuando era del 67%, y a 2022, cuando alcanzaba al 62% de los hogares endeudados. Además, sólo el 14% pudo ahorrar el mes previo a la encuesta.
Los adultos mayores y los jóvenes ingresan al mercado laboral para poder pagar el alquiler
La tasa de empleo entre quienes alquilan en el AMBA pasó del 61% al 69% entre 2024 y 2025, y la de actividad subió del 87% al 93%. Este crecimiento se explica principalmente por los hogares con jefaturas jóvenes y de adultos mayores, que aumentaron significativamente su participación en el mercado laboral a pesar de estar en edad jubilatoria o de estudios superiores. Sin embargo, este aumento en el empleo no conllevó una mejora en las condiciones de alquiler: el 70% de los hogares encabezados por mayores de 60 años y el 53% de aquellos con jefaturas jóvenes destinan más de la mitad de sus ingresos al pago del alquiler.
Fuertes barreras de acceso en la búsqueda del alquiler
La insuficiencia de ingresos, la tenencia de mascotas, así como la falta de garantías y de dinero para el depósito son las barreras de acceso más frecuentes entre quienes buscan una vivienda en alquiler. Además, el 40% de la población inquilina con presencia de menores de edad en el hogar, que representa alrededor de un tercio del total de la población inquilina en el AMBA, tuvo dificultades para conseguir una vivienda ya que muchos propietarios los excluyen explícitamente del mercado.
Se consolida la inestabilidad habitacional
El 70% se mudó al menos una vez en los últimos cinco años y el 17% lo hizo tres o más veces. Este número es similar al de 2024 pero 7 puntos porcentuales más alto que el de 2023. El 22% de quienes se mudaron lo hicieron por no poder pagar el alquiler o el precio de la renovación del contrato y el 18% por negativa del propietario a renovar. Sólo el 38% de quienes se mudaron lo hizo en búsqueda de una mejora.
Alquilar como situación permanente
En el corto plazo, casi dos de cada diez inquilinos cree que deberá abandonar la vivienda antes del fin del contrato y un 13% que no podrá renovarlo. Más de la mitad (56%) espera seguir alquilando dentro de cinco años y el 28% no sabe si tendrá un lugar dónde vivir. Sólo 14% espera acceder a una vivienda propia ya sea vía compra o herencia. Estas percepciones consolidan la idea del alquiler como situación permanente para la mayoría y reflejan un aumento de la incertidumbre sobre el futuro habitacional.
Altos niveles de hacinamiento
El desfase entre el tamaño de los hogares y de los precios de las viviendas que ofrece el mercado de alquileres en el AMBA tiene como consecuencia que el 23% de los hogares experimenta algún grado de hacinamiento, y que un 7% esté en situación de hacinamiento crítico (tres o más personas por ambiente). Entre los hogares con presencia de menores el hacinamiento sube hasta el 36% y hasta el 69% entre quienes alquilan habitaciones.
Precariedad en el alquiler de piezas
La modalidad de alquiler de piezas en pensiones y hoteles familiares agrava la precariedad: 96% de quienes viven en pensiones sufren aumentos arbitrarios y no tienen plazos previsibles. Estas formas de alquiler, además, exhiben altas tasas de hacinamiento y condiciones edilicias deficitarias, afectando a los sectores más vulnerables que son quienes viven ahí.
Cobro de comisiones ilegales
Las inmobiliarias median en el 45% de los alquileres del AMBA y, cuando participan, cobran honorarios al inquilino en el 80% de los casos. En la Ciudad de Buenos Aires esa práctica ocurre en el 61% pese a que la normativa vigente lo prohíbe expresamente. La centralidad de las inmobiliarias homogeneiza condiciones (contratos escritos, plazos de dos años, aumentos trimestrales, referencias de precios) pero también concentra poder para definir estándares contractuales en un mercado con alta desregulación.
Composición heterogénea y alto nivel educativo de los hogares inquilinos
Si bien más de la mitad (56%) de los hogares inquilinos del AMBA están compuestos por una o dos personas, un 22% son hogares de tres, y en otro 22% viven cuatro o más personas. Además, un 73% de los sostenes de hogar terminó la escuela secundaria y casi un tercio tiene un nivel terciario o universitario completo.
El informe completo
IDAES UNSAM - Encuesta inquilina 2025
