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Apartamentos bajan poco y acceso a familias se hace cuesta arriba
Los precios que piden los propietarios por los inmuebles mantuvieron en agosto su leve ritmo de caída respecto al año pasado. Sin embargo, la suba del dólar compromete la capacidad de los hogares para acceder a la vivienda propia y afecta las posibilidades del mercado inmobiliario de generar negocios.
El Índice de Precios de Oferta de Inmuebles de El Observador (IPOI-EO) se mantuvo sin cambios en agosto y eso lo llevó a acumular una caída de 0,8% en los últimos 12 meses. Ese ritmo interanual de retroceso se mantiene prácticamente estable desde abril de este año, lo que indica cierto ajuste de precios por parte de los propietarios en comparación con el año pasado.
El indicador mide el precio promedio del metro cuadrado en oferta de Montevideo en dólares corrientes. Para su elaboración se capturan, depuran y procesan la totalidad de los avisos clasificados activos en los principales portales especializados: Mercado Libre, El Gallito e InfoCasas. El proceso de depuración implica la limpieza de avisos que tienen precios incompletos o le falta información y el procesamiento se realiza a nivel de barrio.
El indicador se mantiene relativamente estable, con una baja acumulada de apenas 0,1% desde noviembre del año pasado. Ese período de estancamiento en el precio de los inmuebles interrumpió un corto lapso de leve caída desde mediados de 2018. La etapa anterior fue de un fuerte aumento de precios, a tasas interanuales de hasta 5,9% en dólares en abril de 2018.
Acceso a la vivienda
La caída interanual de los precios, que en agosto de este año fue de 0,8%, no es suficiente para compensar el efecto negativo que tiene la suba del dólar en la capacidad de los hogares para acceder a un inmueble.
La unidad indexada –unidad de cuenta que acompaña la evolución de los precios al consumo– es una mejor referencia a la hora de entender qué tanto se encarecen o abaratan los inmuebles para el bolsillo de los uruguayos.
En esa moneda, el precio del metro cuadrado en Montevideo subió 2,4% en agosto y trepó 5,6% durante los últimos 12 meses relevados. Esa última variación está muy por encima del aumento de 3,1% acumulado a julio.
Si además se toma en cuenta la evolución de los salarios de los uruguayos –como aproximación al ingreso de los hogares–, se puede representar en un indicador las idas y vueltas del poder de compra de ladrillos. Esto es, ¿qué tan accesible es para el bolsillo de los uruguayos el inmueble medio publicado en los principales portales especializados?
Ese indicador tuvo una caída de 3% en el último año. Esto es, por cada 100 metros cuadrados a los que accedía un uruguayo promedio en un año de trabajo en agosto de 2018, hoy perdió la capacidad de adquirir tres.
La pérdida de los uruguayos de poder de compra en inmuebles es más significativa cuando se la mira en el mediano plazo. Desde su punto máximo en marzo del año pasado, los hogares vieron recortada 13,3% su capacidad de acceder a la vivienda propia.
Las causas de este retroceso están asociadas a un tipo de cambio en aumento –desde marzo del año pasado, la moneda estadounidense pasó de $ 28,4 en el promedio de operaciones interbancarias del mes a $ 36 en agosto–. A pesar de la suba de 27% en la cotización del dólar, los propietarios no bajaron los precios de oferta. Por el contrario, en relación a ese mes se encuentran 1,7% por encima.
Una forma de entender el efecto que tiene ese defasaje entre los precios que piden los propietarios por sus inmuebles y la evolución del tipo de cambio, es simular el ingreso mínimo que pide el grueso de las instituciones bancarias a una familia para otorgar un préstamo hipotecario que financie 80% del precio de un inmueble tipo promedio a cada mes.
La simulación muestra que en condiciones estándar del mercado, una familia debería percibir en agosto de este año un ingreso líquido de $ 119.800, cuando en marzo de 2018 ese requisito era de $ 103.400.
La simulación no supone que los bancos hayan endurecido sus condiciones para acceder al crédito hipotecario. El efecto se debe a que hubo un aumento significativo del tipo de cambio que encarece el acceso a la vivienda para los hogares que perciben sus ingresos en pesos.
