Estados Unidos y Paraguay se posicionan como los destinos más elegidos por los uruguayos
Hace seis años, una pareja de uruguayos hizo su primer desembolso de dinero en real estate con el objetivo de diversificar su portafolio inversor, y fue en Estados Unidos.
Corría el año 2016 cuando una realtor (corredora de bienes raíces, en español) de Miami compró el primer apartamento para la pareja que de forma casi inmediata optó por ampliar el proceso de compra para finalmente hacerse de un total de tres propiedades en la ciudad ubicada al sureste de Florida. Este volumen fue necesario para percibir un buen ingreso por la inversión realizada porque, como foráneos, los uruguayos se vieron en la obligación de poner las propiedades a nombre de la empresa de real estate estadounidense que hizo la compra; a la que deben pagar por año aproximadamente US$ 1.000.
“Si tenés un solo apartamento, el costo de la empresa pesa demasiado en la inversión”, señaló un integrante de la pareja uruguaya que prefirió mantener el anonimato. Pero, explicó, si se tiene más de un apartamento, el costo que se paga a la empresa se diluye.
En este sentido dijo que, descontado el gasto en la empresa de real estate, las tres propiedades dan una rentabilidad de 6% anual. Y el motivo principal de este buen desempeño es que la demanda de alquiler es alta.
De hecho, desde que la pareja compró los apartamentos, nunca estuvieron vacíos. “Un inquilino nos avisa un mes antes que va a dejar el lugar, lo ponemos en alquiler —a través de la realtor— y enseguida conseguimos a alguien nuevo —dijo el propietario—. Se va uno, y al otro día entra otro”.
Miami Herald informó que si bien hace años la ciudad experimenta un aumento de población que se manifiesta en la llegada de más de 900 personas por día, la pandemia ha actuado como catalizador para uno de los mayores aumentos de inmigración en la historia. Y este fenómeno se refleja en el mercado de real estate con un aumento interanual del 40% de las ventas—a junio de 2021—, según datos de la asociación de agentes inmobiliarios de la ciudad publicados por BBC.
Esta tendencia llevó a que los pequeños apartamentos —como los adquiridos por los uruguayos— se hayan apreciado en los últimos años, y su valor creció hasta 25%.
La alta demanda que se generó de forma particular luego de la pandemia permitió a los inversores alquilar sus apartamentos a un precio mayor del que solicitaban en el mercado, dado que recibían ofertas de clientes para que los priorizaran como inquilinos. En el mercado el precio de alquiler de este ejemplo es de aproximadamente US$ 2.000, y llegaron a recibir US$ 2.150. A tal efecto, cabe destacar que en el gigante norteamericano no se hacen contratos de alquiler por más de un año, lo que permite a quienes invierten en real estate en el país renegociar el precio cada 12 meses.
Este es el caso de la pareja de uruguayos, aunque deben evitar una suba abrupta, ya que los apartamentos —ubicados en el barrio Doral— apuntan al público que tiene mayor demanda en Miami: la clase media.
El valor de compra de las tres propiedades fue de aproximadamente US$ 450 mil, dijo por último quien concedió la entrevista.
Así como esta pareja, son cada vez más los uruguayos que apuestan por el real estate en el mundo.
“La gente busca tener su patrimonio distribuido en distintas geografías, para estar salvaguardada”, afirmó el CEO de Vitrium, Federico Gagliardo.
Los activos que conforman los portafolios de inversión de los uruguayos son, en mayor medida, aquellos de renta tanto fija como variable, seguidos por los commodities y en menor medida real estate; aunque hubo un crecimiento en este último grupo de activos.
Por un lado, hubo un aumento del mercado público que cotiza en real estate investment trust (REIT): sociedades de inversión que cotizan en bolsa, y se dedican a comprar inmuebles para luego gestionar su alquiler. “Han tenido una mayor recepción en un último tiempo”, dijo el líder de estrategia de inversiones SURA en Uruguay, Matías Hoffman.
Por otro lado, señaló que lentamente se está activando también este tipo de inversiones en real estate, ya sea en comercios, campos, casas o apartamentos.
Hoffman sostuvo que generalmente esta clase de activos tiende a ser más atractiva para los clientes que tienen mayor grado de conocimiento de mercado o mayor patrimonio. Sin embargo, destacó que cada vez son más los inversionistas que están comenzando a ahorrar y desde el inicio se interesan por estos activos. El motivo es claro: diversificación, crear un portafolio con una selección de activos poco relacionados entre sí.
En este sentido, Gagliardo explicó que la inversión en real estate tiene oportunidades para un público conservador, pero también para aquellos dispuestos a arriesgarse.
Al respecto, Nobilis ofrece la posibilidad de invertir en real estate a través de fondos cotizados, privados y/o deuda de proyectos de infraestructura que les dan una exposición indirecta, por lo que —en cierta medida— es más segura. Y tienen tres grandes ventajas según el gerente de inversiones de la empresa, Jerónimo Nin.
En primer lugar, que se puede participar con montos menores a US$ 25 mil mientras que una inversión directa para comprar una propiedad no baja de US$ 100 mil. En segundo lugar, que tiene liquidez por lo que permite entrar o salir del negocio de forma más sencilla. Pero la ventaja de la liquidez genera la desventaja de la valorización diaria que es más variable. En tercer lugar, que los costos de operar son menores porque escriturar un inmueble lleva honorarios de escribanos e inmobiliarias y puede involucrar impuestos.
Otra opción relativamente segura es comprar una propiedad para alquiler, pero es a cambio de una tasa de retorno baja. Y requiere un plazo más extenso para ser redituable.
Por el contrario, una opción de riesgo —pero con una tasa de retorno alta— es desembolsar dinero para convertirse en socio de un proyecto inmobiliario: “Cuando uno se acerca a una empresa para invertir capital en los desarrollos”, explicó Gagliardo. Y haciendo referencia a lo que ocurre en Vitrium, señaló: “Los inversores participan como socios de nuestros desarrollos con tasas de rentabilidad bastante más altas que las de la inversión en renta; puede estar entre el 12% y el 15% anual”.
“Estados Unidos es el destino por excelencia y el que mayor inversión capta en el sector”, afirmó Hoffman.
Los uruguayos lo eligen por la seguridad jurídica, que configura un buen vínculo, por ejemplo en lo que respecta a inversiones en propiedades para alquiler. En este sentido, el inversor uruguayos que dialogó con Café & Negocios resaltó dos cualidades.
Por un lado, explicó que una normativa que da certeza a los inversores es que en todas las propiedades en las que haya más de un dueño —por ejemplo, un edificio— es obligatorio hacer un control tanto del comprador como del inquilino. “Da tranquilidad saber que hay alguien, además de nosotros, que se preocupa por esto”, afirmó. Por otro lado, mencionó la ley que protege a los propietarios en caso de atraso en el pago de un alquiler: “Los desalojos en caso de que el inquilino se atrase son super rápidos”, afirmó.
Además —y por fuera de la normativa de Estados Unidos—, resaltó que en este país no hay riesgo de tipo de cambio dado que tanto la compra como el alquiler se hace en dólares.
Estados Unidos también es un destino elegido por la estabilidad de mercado a largo plazo.
Sin embargo, Nin explicó que en este momento particular el proceso de suba de tasas de interés que se estuvo dando en el país va a impactar en el mercado inmobiliario. “Las hipotecas han subido de 3% a 6,5%. Eso hace que menos gente pueda comprar propiedades y limita la posibilidad de los vendedores de subir los precios”, afirmó. “Creemos que el precio de las propiedades en Estados Unidos probablemente haya visto un techo y tenga un año por delante sin muchos aumentos”, añadió. De todas formas, el gerente de inversiones de Nobilis sostuvo que quizá quien tenga propiedades pueda arrendarlas a un precio algo mejor, ya que todos aquellos que no pueden comprar pero necesitan un lugar para vivir, no tendrán más opción que alquilar.
A nivel regional, Paraguay y Argentina son los países que acaparan mayores inversiones en este tipo de activos.
Según Gagliardo, Paraguay es el que se destaca por la oportunidad de crecimiento que tiene el país que ahora, particularmente, está recibiendo mucho dinero de inversores de Argentina, Chile, Perú, y Uruguay.
Asimismo, explicó que Paraguay sigue siendo un país muy económico. Tanto es así que el costo de obra es la mitad que en Uruguay: “Un edificio residencial de clase media como el que desarrollamos nosotros tiene un costo de obra aproximado de US$ 650 por metro cuadrado, mientras que el mismo edificio en Uruguay, tiene un costo de aproximadamente US$ 1.100 por metro cuadrado”, sostuvo. Para el CEO de Vitrium, Paraguay representa una gran oportunidad de inversión en real estate porque mientras continúe la intensificación del mercado el precio va a ser cada vez más alto.
Sobre Argentina, dijo que en algún momento fue un destino de inversión importante pero cada vez capta menos atención por la situación jurídica y económica que está atravesando.
Según Gagliardo, los uruguayos invierten fuera del país hace muchos años.
Para concluir dijo que la apertura de la economía uruguaya —que es cada vez más marcada— hace que sea natural para las generaciones más jóvenes invertir fuera del país. Entonces, la expectativa indica que la tendencia de invertir en real estate en el exterior continuará afianzándose.