Calificadora de riesgo mantiene grado especulativo a fideicomiso inmobiliario

CARE realizó una actualización de los certificados de participación en el fideicomiso “Fondo Compass Desarrollo Inmobiliario I”. En el informe indicó que el plan de negocios original que desde el punto de vista financiero soportó en su momento los stresses ajenos al mismo, pero que luego variaron dado los cambios ocurridos en la ejecución de los negocios. Ese negocio, mencionó, ofrecía bajo ciertos supuestos una rentabilidad aceptable, pero no obstante, y como se señalara en anteriores actualizaciones, existen una serie de factores que vienen reduciendo los retornos esperados de la mayoría de los proyectos. Eso ocurre por la extensión de los plazos, la desinversión de algunos proyectos y la reducción de otros.

El informe expuso que de modo especial se evaluó oportunamente la capacidad de gestión de la empresa administradora del proyecto, Compass Group Uruguay. La compañía, agregó, fue modificando su estructura gerencial en el país y si bien ha logrado sortear ciertos problemas en la ejecución del plan de negocios, persisten algunas dificultades.

El fideicomiso maneja seis proyectos inmobiliarios, algunos culminados y otros en diferentes fases de ejecución. Otros proyectos como Tres Cruces, Sky Blue C y Benito Blanco se dieron de baja y se continúan buscando alternativas de desinversión. 

La calificadora expresó que el administrador aporta una actualización de flujo financiero con datos reales a diciembre y proyectando hasta la finalización del fideicomiso en 2025. Esa proyección contempla la construcción de la primera torre La Caleta –que avanza de manera razonable- y la venta posterior del proyecto y la tierra excedente. Con esos datos a diciembre del año pasado, la TIR (Tasa Interna de Retorno) estimada para los inversores era de 4,7% en pesos corrientes (moneda de la emisión)  y era negativa en moneda constante (-3% en Unidades Indexadas.  El informe añadió que esos valores son menores a los de la anterior calificación.

CARE sostuvo que el ratio US$ / UI (Unidades Indexadas), considerando la cotización interbancaria, mostró una caída de 17%  entre enero de 2020 y 22 de marzo de 2023. “Eso implica que, para alcanzar los objetivos en materia de rentabilidad del negocio, el precio en dólares de los inmuebles debería haberse ajustado al alza”, señaló. Sin embargo, complementó, el mercado no se ajusta de manera automática a estas variaciones, por lo que los márgenes del desarrollador se ven afectados. Eso explicaría la reducción de la TIR respecto de la presentada en la anterior actualización.

Para la calificadora resulta clave el cumplimiento en tiempo y forma del desarrollo del proyecto AVA La Caleta que inició su ejecución en el último trimestre de 2021 y a diciembre del año pasado llevaba un avance de 46%. También la comercialización de otros proyectos que finalizaron pero que tienen unidades sin vender (Distrito M y Torre Centra). Esos tres desarrollos representan el 76% de los apartamentos que construirá el Fideicomiso y son también los que se espera que expliquen los mayores retornos.

Con esos y otros elementos, el comité de calificación de CARE entendió que “los títulos recogen la calificación BB.uy de la escala de nuestra metodología. Se trata de una calificación de grado especulativo”.

Sobre la nota BB.uy, el informe indicó que se trata de instrumentos que presentan actualmente un riesgo algo mayor para la inversión que la categoría anterior, por dificultades probables en el desempeño capaces de afectar en grado mínimo la capacidad de pago, que sigue siendo adecuada. Agregó que alternativamente pueden surgir ligeras dudas en la capacidad de la administradora.

El Fondo Compass Desarrollo Inmobiiario I es administrado por Compass Group Uruguay y cuenta con la participación de República Afisa y las otras administradoras privadas.