Calificadora de riesgo mantiene grado especulativo a fideicomiso inmobiliario

El documento indicó que el fideicomiso fue un negocio que ofrecía bajo ciertos supuestos una rentabilidad aceptable, tal como para múltiples circunstancias fuera analizado en el momento de la calificación. No obstante y como se señaló en anteriores actualizaciones de CARE, existen una serie de factores que vienen reduciendo los retornos esperados de la mayoría de los proyectos, por la extensión de los plazos, la desinversión en algunos proyectos y la reducción de otros.

Actualmente, el fideicomiso maneja seis proyectos inmobiliarios, en distintas fases de ejecución. El último proyecto inmobiliario lanzado fue La Caleta, ubicado en Canelones y destinado a un segmento socioeconómico medio-alto.

Sobre este proyecto, el escrito expuso que en marzo de 2022 el administrador aportó un nuevo flujo financiero del fideicomiso que incluyó la construcción de la primera torre de La Caleta y la venta posterior del proyecto y la tierra excedente. En ese momento, la TIR (Tasa interna de retorno) estimada fue de 7,71% en pesos corrientes y levemente negativa de 0,26 en Unidades Indexadas. Para esta oportunidad, el administrador actualizó las proyecciones a junio de 2022 presentando una TIR de 6,74% en pesos nominales, menor a la anterior, manteniéndose una rentabilidad insatisfactoria y negativa en moneda constante.

Inés Guimaraens

El informe destacó que de modo especial se evaluó oportunamente la capacidad de gestión de la empresa administradora del proyecto, Compass Group Uruguay. “La empresa ha ido modificando su estructura gerencial en el país y si bien ha logrado sortear ciertos problemas en la ejecución del plan de negocios, persisten algunas dificultades”, expresó.

Explicó que durante todo 2022 el escenario de suba de precios locales combinado con una baja del tipo de cambio, generó dificultades para establecer los precios de venta de las unidades del fideicomiso. Añadió que el ratio US$/UI (Unidades Indexadas), considerando la cotización interbancaria, mostró una baja de 15% entre el 1º de enero y el 20 de octubre de este año. Eso implica que, para mantener mínimamente la rentabilidad anterior, el precio en dólares de los inmuebles debería ajustarse al alza, Sin embargo, dijo CARE, el mercado no se ajusta de manera automática a esas variaciones por lo que los márgenes de desarrollador se ven afectados.

Un informe sectorial que está a disposición de la calificadora de riesgo destaca que el mercado viene demandando tipologías constructivas cada vez más reducidas y el tamaño de los hogares se acerca a una relación de dos habitantes por vivienda. Para el caso de los apartamentos de La Caleta, las tipologías y las demandas es diferente a la considerada, ya que son apartamentos de mayor valor y destinados a un estrato socioeconómico medio a alto. Complementó que el resto de la oferta de este fideicomiso se adapta a la tendencia comentada.

Paras establecer la calificación de riesgo la agencia tomó en cuenta los principales riesgos identificados en cada sección; teniendo presente los diversos enfoques técnicos -jurídicos, cualitativos y cuantitativos -, tanto los presentados por el estructurador como los realizados por CARE; con la información públicamente disponible.

Con estos elementos, el comité de calificación de CARE entendió que “los títulos recogen la calificación BB. Uy de la escala de nuestra metodología. Se trata de una calificación de grado especulativo”.

Sobre la nota BB.uy, el informe indicó que se trata de instrumentos que presentan actualmente un riesgo algo mayor para la inversión que la categoría anterior, por dificultades probables en el desempeño capaces de afectar en grado mínimo la capacidad de pago, que sigue siendo adecuada. Agregó que alternativamente pueden surgir ligeras dudas en la capacidad de la administradora.

El fondo cuenta con la participación de República AFAP y las otras administradoras privadas.