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Invertir en el mercado inmobiliario a partir de US$ 1.000: ¿qué alternativas ofrece Uruguay?
Para ingresar al mercado inmobiliario ya no es necesario disponer de grandes sumas de dinero que permitan adquirir inmuebles o construir uno. En los últimos años, han surgido nuevos modelos de negocio en real estate que apuntan a incluir inversores de menos poder adquisitivo.
Una de estas alternativas es el crowdfunding inmobiliario, una modalidad de negocios que permite invertir desde los US$ 1.000 y, así, generar ganancias cercanas al 10% anual.
¿De qué se trata? El crowdfunding o financiamiento colectivo “consiste en una fuente de financiación a través de una plataforma digital, en la que el capital buscado para la realización de un proyecto (en este caso inmobiliario), se obtiene a través de pequeñas aportaciones individuales, por parte de una pluralidad de inversores, que unen sus recursos financieros para adquirir inmuebles y posteriormente generar una renta de los mismos”, dijo la abogada Sofía Humaian, integrante del equipo corporativo de Bragard Abogados, a Café & Negocios.
El crowdfunding está contemplado en la Ley 19.820, en la que se “previó por primera vez una definición de ‘plataformas de financiamiento colectivo’ —comúnmente referidas como mecanismo de crowdfunding—, colocándolas bajo la regulación y supervisión del Banco Central del Uruguay (BCU)”, señaló Humaian.
Al encuadrar la operación de estas plataformas en esa normativa, el BCU “controla las modalidades de inversión permitidas por particulares, así como el ofrecimiento de valores por emisores, a través de plataformas digitales”, concluyó la experta.
La plataforma pionera en desembarcar en Uruguay con esta modalidad de negocio fue Bricksave en 2016. La empresa es de origen inglés y opera en 19 países. Su misión es concretar la compra de inmuebles para revenderlos o alquilarlos con personas que desean invertir en conjunto en el rubro del real estate, a través de unidades de valor que parten desde los US$ 1.000.
A través de un sistema propio que toma en cuenta más de mil variables (entre inflación de un determinado país donde se encuentra el inmueble a ser adquirido por los usuarios de la plataforma, hasta las proyecciones que se esperan del mercado inmobiliario), se estima un porcentaje anual de rentabilidad en dólares.
Bricksave ofrece a sus usuarios uruguayos invertir en inmuebles ubicados en ciudades estadounidenses (como Chicago, Detroit, Miami y Nueva York) y europeas (como Barcelona, Viena y Lisboa). La empresa, al captar un potencial inmueble para invertir, envía a dos equipos autónomos cuya finalidad es conocer el estado edilicio de la propiedad y corroborar que sus papeles estén en regla.
Consultada sobre la rentabilidad promedio a la que llegan estos inmuebles, la cofundadora y jefa de Operaciones de Bricksave, Sofia Gancedo, explicó a Café & Negocios que las propiedades ubicadas en Chicago pueden generar entre un 8,5% y un 9% de rentabilidad anual en dólares. Las de Filadelfia, entre un 6,5% y un 7%, y los inmuebles de Miami —cuyo mercado inmobiliario “no está pasando por su mejor momento”, sostuvo Gancedo— generan, en la actualidad, una rentabilidad anual que ronda el 3%.
“Nuestro objetivo, desde el comienzo, ha sido democratizar las inversiones en real estate”, aseguró y explicó además que Uruguay mantiene un “sofisticado sistema financiero” que lo destaca en la región y en el mundo. Según sostuvo la empresaria, los uruguayos se interesan cada vez más por el crowdfunding inmobiliario, e incluso, en la primera propiedad que revendió Bricksave en 2016 (ubicada en Miami) ya había capitales uruguayos.
Según indicaron desde la plataforma a Café & Negocios, los uruguayos llevan invertidos US$ 1.2 millones en Bricksave, desde 2016 a 2022. Y, pese a estar despegados de Argentina y Brasil, logró posicionarse tercero, como el mercado que más vuelca dinero en esa plataforma. En estos seis años, Bricksave lleva US$ 195.000 entregados en concepto de retornos a los inversores uruguayos.
La plataforma Bricksave tiene 12.000 usuarios registrados en total, alcanzó las 189 propiedades financiadas y lleva invertidos casi US$ 25 millones en distintas partes del mundo. Además, alcanzó los US$ 4.2 millones de retornos entregados a sus inversores.
“Pese a no ser un mercado tan grande, como el de Argentina o el de Brasil, Uruguay es muy interesante y su tendencia a invertir bajo este modelo de negocios se ha acelerado en los últimos dos años”, señaló Gancedo.
“El mundo está viviendo un momento muy particular, de gran incertidumbre, con la inflación como desafío para casi todas las monedas. En ese contexto, el real estate sigue siendo una alternativa confiable, que acompaña e incluso supera los ritmos inflacionarios”, concluyó la empresaria.
Invertir por metro cuadrado, otra alternativa que nace en Uruguay
Pilay Uruguay, una empresa que se dedica a la administración de fondos de inversión con destino inmobiliario, presentó una nueva línea de negocios que permite invertir con menos de $ 48.000, llamada Metros cuadrados.
Este modelo le permite al usuario invertir en inmuebles con un único pago, en pesos uruguayos, a partir de medio metro cuadrado de la propiedad que se está construyendo (mínima unidad para acceder a esa línea de negocio).
¿Cómo se invierte? El usuario accede a la plataforma web de Metros Cuadrados Pilay, donde se encuentran los proyectos inmobiliarios que se proyectan. Hoy por hoy, por ejemplo, se está desarrollando un edificio con monoambientes en Cordón, cuyos metros cuadrados ya están disponibles para ser adquiridos. De todos modos, se prevé, a futuro, contar con varios proyectos inmobiliarios en otros barrios y, de esta forma, el inversor tendrá la posibilidad de comprar unidades en apartamentos que se ubiquen en diferentes zonas de Montevideo. Es decir, proponen diversificar la inversión que el usuario está dispuesto a colocar en este modelo de negocio.
Si bien el valor del metro cuadrado depende de cada proyecto constructivo, a fecha de octubre de 2022, el edificio con monoambientes situado en Cordón presenta una unidad de inversión mínima de $ 47.763, que corresponde al valor de medio metro cuadrado de una de esas unidades.
El capital se puede colocar bajo dos modalidades: la simple y la mixta.
La primera opción permite invertir un determinado monto para recuperar el capital más la rentabilidad que se haya generado en un período previamente estipulado, lo que hace que los ahorros crezcan mes a mes, como si se tratara de un plazo fijo. El período de inversión se fija según el plazo de construcción de ese desarrollo inmobiliario.
En tanto, el reintegro de capital se divide en dos etapas. La primera es a los seis meses de cumplirse el plazo equivalente al periodo constructivo, en el cual el inversor recibe el 50% de la inversión con la rentabilidad actualizada, en base al Índice del Costo de la Construcción (ICC), que se ajusta mes a mes.
El segundo reintegro se otorga a los seis meses del primero y también incluye la rentabilidad generada hasta el momento, que marca el ICC. Por ejemplo, en lo que va del 2022, el ICC lleva un aumento acumulado del 8,7%.
Por otro lado, la modalidad mixta permite al inversor hacerse de un inmueble propio. Esta modalidad permite adquirir metro cuadrado a metro cuadrado e ir ganando la preferencia por unidad: quien más metros adquiera, más posibilidades tiene de que se le adjudique esa propiedad, una vez finalizada la obra.
En este caso, el inversor puede adquirir los metros cuadrados de los otros inversores que apostaron por esa misma propiedad, que, sumada a una “cuota de adjudicación”, permiten que el inversor se convierta en el dueño de ese inmueble.
Este modelo de inversión en conjunto se desarrolla bajo la figura del fideicomiso, con un monto que asciende a US$ 2.445 millones, y está supervisado por el Banco Central del Uruguay, según detalló el presidente de Pilay Uruguay, Javier Vigo, en diálogo con Café & Negocios. Bajo esta modalidad de inversión dentro del mercado inmobiliario, esperan colocar, 7.500 apartamentos.
