Mercado inmobiliario: la zona que es tendencia, la baja de alquiler de oficinas y qué precios esperar para el 2021

Estas son las conclusiones del informe Un recorrido por el real estate en un año de pandemia, un análisis realizado por Infocasas, a partir de datos extraídos del portal y consultas realizadas a expertos.

Durante 2020, la venta de obras nuevas de inmuebles residenciales creció un 10% en las unidades que estuvieron por debajo de los US$ 200 mil y la venta de propiedades usadas cayeron un 14%. Esto se explica porque muchos inversores volcaron sus capitales a la construcción y las obras nuevas funcionan parecido a la compra de otros commodities: es más fácil comparar la oferta disponible y tiene beneficios fiscales, según el informe.

Para Fabio Kopel, director de la desarrolladora Kopel Sánchez, el 2020 fue el "mejor año de la historia en ventas" que confirma el "crecimiento muy marcado" que tuvieron en los últimos años. Mayo fue el mejor mes de ventas, pero en todos los meses posteriores a la pandemia hubo buenos resultados.

¿Quiénes fueron los que buscaron propiedades en venta durante 2020 en este portal? El 68% fueron inversores uruguayos, un 22% buscaron para uso personal, un 8% inversores argentinos y un 2% inversores de otros países.

El principal consumidor de Kopel Sánchez fue el inversor, que quería "respaldar sus ahorros" y "rentabilizarlos", dijo el empresario. El 13% de las ventas fueron a compradores argentinos.

Los precios de las propiedades de obra nueva menores a US$ 200 mil tuvieron una baja de un 5% en el precio de venta. En cambio, las unidades con precios mayores a US$ 200 mil tuvieron una baja de entre 10% y 15% del precio de venta dependiendo del tipo de propiedad.

En el primer semestre de 2021 se esperan precios similares a los de 2020 y no habrán cambios drásticos en los precios, tanto en los alquileres como en la venta de unidades de obras nuevas. A su vez, se espera el incremento del desarrollo de edificios de vivienda promovida que incluyan la máxima cantidad de monoambientes permitidos, lo que abre la puerta a nuevas inversiones.

Kopel aseguró que los precios se mantienen en valores similares en dólares desde hace tres años.

La rentabilidad de las propiedades, medida por los ingresos que generan sus alquileres para vivienda residencial, cayó un 12%, lo que se explica por el crecimiento del dólar y el congelamiento o la baja de algunos alquileres en pesos.

A su vez, hubo un aumento en la búsqueda de propiedades en Ciudad de la Costa, y hubo un cambio de comportamiento con respecto a las distancias. Según el informe de Infocasas, hay más usuarios dispuestos a vivir fuera de Montevideo.

Para Kopel, esto aún no es una "tendencia", pero afirmó que como la pandemia y las posibilidades del teletrabajo permiten "vivir más lejos" es un tema que "viene para quedarse". Esta desarrolladora apuesta "fuerte" a las construcciones en la frontera entre Montevideo y Canelones, un lugar en el que desembarca con cuatro proyectos que abarca en total 650 viviendas.

Los alquileres y el verano

En el año del coronavirus también hubo un aumento de las búsquedas de alquileres anuales en el portal de un 12% en comparación a 2019 y se registró un crecimiento en las consultas de argentinos por alquileres en Montevideo y Punta del Este. Según el análisis, una parte de este crecimiento está asociado al ingreso de casi 25 mil argentinos, que decidieron vivir en Uruguay desde que empezó la pandemia, según los datos que maneja el informe.

¿Qué pasó con los precios? En general, los valores de las propiedades bajaron, pero estos descensos tienen diferencias según el rango de precios del que se trate. Las propiedades con un precio menor a $ 40 mil mensuales, no tuvieron cambios. Las unidades con un valor entre $ 40 mil y $ 80 mil bajaron hasta un 10% dependiendo el tipo de propiedad y las que tienen un precio mayor a $ 80 mil tuvieron ajustes de hasta un 15% hacia abajo.

Las consultas para alquileres residenciales en Ciudad de la Costa, al igual que las ventas, tuvieron un aumento del 16%. Esto, según el informe, reafirma que cada vez más personas eligen vivir fuera de Montevideo, pero en el radio de la zona metropolitana.

En Infocasas hubo un aumento de la utilización de los filtros de búsqueda y los usuarios buscaron residencias con jardín, parrillero y piscina.

En esta temporada, a su vez, hubo un aumento del 80% en las búsquedas de uruguayos a propiedades de alquiler temporal en comparación a la temporada 2019-2020. La ocupación de unidades en Casas del Este –el portal de Infocasas especializado en alquileres temporales– fue de un 89%, aunque hubo un 12% de propietarios que decidió no alquilar su casa en verano y decidió darle un uso personal.

El tiempo de reservas se duplicó por dos con respecto a la temporada anterior y se posiciona en 10 días. A su vez, se concretaron alquileres por períodos largos, de tres y seis meses, que tuvieron descuentos especiales.

Punta del Este fue el balneario con menor ocupación con respecto a 2019, dado que es el que más depende del público argentino y brasileño, quienes no pudieron ingresar por la decisión del gobierno de mantener las fronteras cerradas durante el verano. Sin embargo, aumentaron las búsquedas en balnearios más tranquilos cercanos a la península.

Para los alquileres temporales, los propietarios dieron flexibilidad en señas de argentinos para usar más adelante por el cierre de fronteras y aumentaron las búsquedas de casas con piscina. Los precios en los alojamientos en los balnearios bajaron un 8%, pero en su precio en dólares, que aumentó un 13,4% durante el año.

Mercado de oficinas y comercios

La venta de oficinas tuvo una caída abrupta durante el 2020 en comparación a 2019, un año en el que el teletrabajo y el e-commerce creció por la pandemia del coronavirus. El interés para la compra de estos locales cayó un 70% y la rentabilidad para algunos tipos de oficina decreció un 50%. A su vez, aumentó un 16% la oferta de oficinas disponibles para la venta, en Infocasas.

El precio de las oficinas de un ambiente –que son las que más se buscan– bajó un 50% en 2020 en comparación a 2019. El promedio pasó de US$ 800 a US$ 400.

En 2021 se esperan amenities de uso Los alquileres de oficinas y locales comerciales fue el segmento más afectado en el 2020, año en el que hubo una baja generalizada en el interés. En los locales y oficinas de superficies grandes, el alquiler bajó un 15%; en las oficinas de pequeñas superficies, un 60%; y locales comerciales con atención al público, 55%