Leve baja en el precio de inmuebles durante el último trimestre de 2018

El Índice de Precios de Oferta de Inmuebles de El Observador (IPOI-EO) tuvo un incremento de 2,4% durante el último año. Eso implicó una desaceleración en el aumento de los precios respecto a 2017, cuando aumentaron 5,8%.

El indicador es elaborado a partir de la captura de la totalidad de los avisos clasificados de apartamentos publicados en los principales portales especializados. Esos avisos son normalizados y se eliminan aquellos que manejan valores atípicos o contienen información incompleta –por ejemplo, al precio publicado se le deben sumar cuotas pendientes o se trata de inmuebles a estrenar cuyo precio no incluye un saldo a financiar–. Los avisos se clasifican por barrio y a partir de las ponderaciones reales en el mercado de compraventas, se calcula un índice para Montevideo.

A lo largo del año, los precios que pedían los propietarios por sus inmuebles han pasado por dos etapas. Un aumento sostenido durante los primeros cuatro meses del año y una relativa estabilidad de mayo en adelante.

En abril, el ritmo interanual de aumento de los precios en dólares de los inmuebles era de 5,9%, muy similar a la tasa de 5,8% con que terminaron 2017. A partir de ese mes, la tasa interanual se fue moderando hasta fin de año en un escenario de precios estancados.

En el primer trimestre del año, los precios subieron 0,8% y debido al aumento de abril, el segundo trimestre cerró con un incremento de 2,7%. Durante el tercer y cuarto trimestre, hubo una baja de 0,5% y 0,6%, respectivamente.

Este cambio de tendencia se explicó por la evolución del dólar. Cuando el dólar sube, la capacidad de los ingresos uruguayos –mayormente en pesos– para acceder a un inmueble se reduce y eso afecta la demanda de inmuebles. Eso provoca un desalineamiento entre oferta y demanda que reduce la posibilidad de los propietarios de aumentar sus precios si lo que desean es concretar una venta.

Eso no impidió que los precios de los inmuebles medidos en unidades indexadas se encarecieran y se viera afectada la capacidad de los hogares para acceder a una vivienda propia.

Durante el último año, el precio de oferta de los inmuebles en unidades indexadas tuvo un aumento de 5,8%. Eso dejó atrás dos años consecutivos de baja. En 2017, esa reducción fue fue moderada: apenas de 0,6%. Pero un año antes había sido de 8%, lo que ayudó a dinamizar el mercado, en particular durante 2017.

La capacidad de un ingreso medio uruguayo para acceder a un inmueble venía de dos años de aumento: 12,2% y 1,9%, en 2016 y 2017, respectivamente. En el último año, la suba de los precios de los inmuebles en unidades indexadas y la leve caída del salario real de los uruguayos afectaron la posibilidad de los hogares de adquirir una vivienda. La pérdida de poder de compra en ladrillos fue de 5,7%.

Este último indicador suele tener un impacto directo sobre el mercado, en la medida en que reduce la demanda disponible y si bien, algunos propietarios pese a mantener los precios de publicación de los inmuebles están dispuestos a ofrecer un descuento a los interesados que compense esa caída, se dificulta la realización de negocios.

Un ejercicio que ilustra esta dificultad consiste en simular los requisitos de ingresos implícitos a la hora de financiar la compra de un inmueble en las condiciones típicas que ofrece el mercado hipotecario.

El metro cuadrado medio ponderado que surge del indicador costaba en diciembre US$ 2.734, según los datos que surgen del relevamiento de portales clasificados. Eso implica que un apartamento tipo de 65 metros cuadrados tiene un precio de referencia de alrededor de US$ 177.000.

Salvo excepciones, los bancos exigen que la cuota mensual a pagar por financiar hasta el 80% del precio del inmueble no supere el 30% del ingreso del hogar. Si se impone esta restricción para acceder al apartamento de referencia en diciembre, se necesitaría un ingreso medio de $ 117.068.

En diciembre del año pasado, el ingreso medio del hogar para acceder a un préstamo de igual característica y a los valores que pedían los propietarios en ese entonces, requería un ingreso de $ 102.517 y en igual mes de 2016 era de $ 96.741.