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Precios de inmuebles usados están hasta 20% por encima de lo que ofrecen los compradores

Experto dice que hay un "divorcio" entre oferta y demanda porque los propietarios tienen una imagen mental de su patrimonio en dólares

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13 de julio de 2018 a las 05:00

Acceder a un inmueble se hace más cuesta arriba para las familias uruguayas. La fuerte suba del dólar de los últimos dos meses junto a la valorización simultánea de la vivienda en esa moneda juegan en contra. Los agentes privados coinciden en vislumbrar un mercado pautado por la incertidumbre y un menor ritmo de negocios.

El Índice de Precios de Oferta de Inmuebles de El Observador (IPOI-EO), tuvo un aumento de 6% en los 12 meses finalizados en junio. Eso implicó una aceleración respecto al ritmo de suba interanual que mantenía en mayo, de 5,1%.

El indicador releva la totalidad de los avisos clasificados activos de venta de apartamentos en Montevideo dentro de los principales portales inmobiliarios que operan en el país. Para realizar el indicador, los datos son depurados y luego agrupados por barrios. El impacto de la suba de precios de los inmuebles en el bolsillo de los uruguayos se vio potenciado por un dólar más caro. Si se miden en unidades indexadas (UI), la suba de precios es de 8,4%.

En promedio, la moneda estadounidense cotizó en el promedio de las operaciones de junio 10,6% por encima de marzo. Esa fue la principal explicación detrás del aumento de 11,7% que tuvieron los precios de los inmuebles en UI durante ese período.

Hasta marzo, los inmuebles bajaban de precio medidos en UI (-1,7% respecto a igual mes del año pasado). Eso implicaba un aumento de la capacidad de compra de viviendas por parte de los hogares.

Por el contrario, en los últimos meses, el poder de compra se redujo y a junio acumula una caída interanual de 7,7%. Además, el poder de compra está en su menor nivel desde julio de 2016, un período donde las compraventas cayeron fuerte.


Incertidumbre y ventas

En la última editorial de Ciudades, la revista oficial de la Cámara Inmobiliaria Uruguay (CIU), su presidente Wilder Ananikian advirtió que como consecuencia de los movimientos cambiarios que se procesaron en Argentina por la fuerte suba del dólar –que también trajo aparejado un salto en Uruguay– quedó un panorama inmobiliario local "bajo el estrés de la incertidumbre, porque muchos negocio se paralizaron, para evitar el riesgo de perder".

Asimismo, añadió que otros negocios "se dificultan cuando los que hacen números comenzaron a pensar en pactar negocios en otras monedas que conserven su capacidad de compra en el tiempo, y de transacciones en dólares se pasó a productos pactados en unidades indexadas".

Ananikian reconoció que estos cambios "resultan molestos", pero descartó que el país y los vecinos estén ante una crisis financiera como ocurrió durante varios lapsos del siglo pasado y el inicio del actual, "sino frente al necesario de reacomodo de precios que toda economía necesita".
En una línea similar, Federico Comesaña, socio y director de Briq Analytics (consultora de ACSA y Enia, especializada en el análisis del mercado inmobiliario), dijo que mercado se enlentenció en el segundo trimestre del año después de un buen primer trimestre.

"Hay elementos objetivos y otros subjetivos detrás de ese comportamiento. Entre los factores objetivos está la suba del dólar. La fuerte suba del tipo cambio en abril impactó en el poder de compra de inmuebles en un escenario de precios en dólares que se mantuvieron e incluso siguieron subiendo, en particular en el segmento usados", explicó.

Añadió que para hacerse una idea, un hogar necesitaba en marzo un ingreso mínimo de $ 103 mil por mes para acceder a un préstamo bancario que financie el 80% de un inmueble medio de 65 metros cuadrados de los que se ofrecen en Montevideo a 25 años. Hoy, ese ingreso mínimo saltó a $ 116 mil.

El efecto Mundial

El Mundial de Rusia y las vacaciones de invierno en julio fueron otras dos variables que jugaron en contra para que el mercado inmobiliario perdiera dinamismo, dijo a El Observador Fabián Kopel, director de Ventura, empresa especializada en proyectos de Vivienda Promovida.

El desarrollador inmobiliario recordó que el sector venía de un par de años "malos" luego que el dólar se pinchara y llegara a un piso de $ 28 el año pasado.

Explicó que durante ese período el sector de la construcción tuvo un fuerte aumento de sus costos medidos en dólares, pero la empresas optaron por mantener los valores de venta al público porque el mercado "no validaba" subas.

Kopel indicó que actualmente se mantienen los precios, con "algún descuento" puntual en proyectos específicos.

De todas formas, el empresario se mostró "optimista" sobre el desempeño del sector a futuro porque la demanda de alquileres por Vivienda Promovida a estrenar "sigue firme". Si bien persiste la incertidumbre con una economía que quizás no está tan bien, muchas veces en este tipo de negocios el "ladrillo termina siendo una alternativa para la inversión", apuntó.

¿Por qué cuesta que bajen los precios de venta?

En los inmuebles a estrenar es donde sí se nota una baja en los valores de venta que compensa parcialmente la suba del dólar, algo que no se da en los usados. "Eso se debe a que los propietarios se hacen una imagen mental de su patrimonio en dólares y no en pesos, entonces ante una baja del dólar no están dispuestos a perder patrimonio", explicó Federico Comesaña, de Briq Analytics.

Como los fundamentos de la demanda están en pesos (pesos constantes, restándole el efecto de la inflación), hay períodos en los cuales los precios de oferta y demanda se divorcian, y eso lleva a que el mercado se enfríe. "Los interesados dicen 'no estoy dispuesto (o no puedo) comprar a estos precios' y los propietarios dicen 'al precio que estás dispuesto a comprar, yo no estoy dispuesto a vender'. Y solo se generan operaciones cuando el propietario cede. Es lo que estamos viendo a partir de abril.

Un escenario similar al de 2016. Las expectativas de los propietarios están desancladas del mercado y están obligados a recortar entre 15% y 20% sus precios para concretar negocios. El elemento subjetivo no pasa tanto por la magnitud de la suba del dólar sino por la velocidad de la corrección", explicó el socio de Briq.

Eso pone en alerta a los consumidores y deciden postergar decisiones importantes de compra. Los indicadores que relevan la propensión a la compra de bienes durables muestran caídas de 17% en los últimos 12 meses, según el Índice de Confianza del Consumidor.

Inversión argentina

En artículo central de la revista Ciudades se indica que si en "Argentina los inversores comienzan a migrar al dólar como refugio, es cuestión de tiempo para que parte de esos fondos vengan a Uruguay como inversión y ahorro", una tendencia que se ha mantenido en mayor o menor medida en las últimas décadas.


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