El boom inmobiliario del Prado, el debate por el patrimonio y la apertura de un mercado gastronómico

Alameda del Prado, Bosques del Prado, Casona de las Rosas, Complejo Verde Prado, Molinos del Prado, Nostrum Prado, Nostrum Rosedal, Torres del Prado, Town Park, Villa Savoia son solo algunos de los proyectos que se encuentran terminados o en desarrollo en la zona del Prado, que abarca un área más amplia que la de sus límites territoriales formales y que incluye a algunos barrios aledaños, como Atahualpa, Nueva Savona, Capurro, Reducto, Bella Vista, Paso Molino, Belvedere, Paso de las Duranas y Aires Puros.

El crecimiento inmobiliario en esta zona se vio impulsado por la aprobación de los mecanismos de promoción de la ley Nº 18.795 de Vivienda de Interés Social (VIS), –ahora también llamada ley de Vivienda Promovida– para dinamizar la construcción privada en barrios mediterráneos (no costeros) de Montevideo a partir de 2011, según explica a Café & Negocios Álvaro Echaider, rematador y operador inmobiliario, integrante de la comisión directiva de la Cámara Inmobiliaria Uruguaya.

Al amparo de esta ley, hay 20 proyectos desarrollándose en la zona, cinco de los cuales se encuentran estrictamente dentro del barrio histórico del Prado. Los proyectos son de diversa escala (entre 3 y 300 unidades) y, a diferencia de otros barrios de Montevideo, ofrecen opciones de unidades de dos, tres y cuatro dormitorios, con espacios verdes y amenities.

“El Prado sigue siendo una zona muy atractiva por las amplias áreas verdes y su conectividad. Mantiene características de barrio residencial, a la vez que los proyectos revitalizan aun más la zona y la dotan de una mejor infraestructura y servicios”, dice Diego Chapuis, gerente comercial de Altius Group, empresa detrás de Nostrum Prado y Nostrum Rosedal, este último a inaugurarse en abril de 2021.

Para Álvaro Echaider son varias las razones que hacen del Prado un punto atractivo: “Es un barrio tradicionalmente residencial, con una gran dotación de espacio público, muy arbolado, con una gran calidad ambiental, con todos los equipamientos urbanos, culturales, educativos, médicos, deportivos y comerciales necesarios para vivir muy bien y bien conectado con el resto de la ciudad”.

Explica la proliferación inmobiliaria por “la existencia de suelos aún vacantes o parcialmente vacantes, la presencia de inversores extranjeros, la calidad de los proyectos que se están desarrollando –que procuran articular el cuidado de las características patrimoniales del lugar con un uso más denso de los suelos disponibles– y la existencia de un público locatario que se siente muy identificado con el barrio, cuyas nuevas generaciones no quieren abandonar”.

El público al que van dirigidas estas viviendas es variado: jóvenes profesionales, familias nuevas con y sin hijos, jubilados o personas que se acercan a la edad de jubilación e inversores de renta (uruguayos y extranjeros). Los valores de las unidades dependen de las características específicas, pero se pueden encontrar de un dormitorio a partir de US$ 95 mil, de dos dormitorios a partir de US$ 130 mil y de tres por US$ 170 mil, mientras que los alquileres están en el entorno de los $ 20 mil para los apartamentos de un dormitorio y de casi $ 30 mil para los de dos o tres dormitorios más gastos comunes.

En cuanto a la comercialización, Echaider sostiene que luego de un momento de incertidumbre y casi paralización por la pandemia, el mercado está volviendo a activarse, con una demanda creciente de alquileres y de venta de algunas unidades, y un aumento de consultas por parte de inversores extranjeros, especialmente argentinos. 

La experiencia en Nostrum Prado (100% vendido), para Chapuis de Altius, indica que existe una gran facilidad para alquilar estas unidades. Ya llevan vendido el 83% de Nostrum Rosedal. 

Sin embargo, no se puede garantizar que esto genere un aumento del valor de la zona. Así lo explica Echaider de la Cámara Inmobiliaria: “Se contraponen tendencias que hacen pensar que los precios se mantendrán relativamente estables. Por ejemplo, toda política de atracción de inversiones y de estímulo fiscal para el desarrollo de proyectos aumenta el nivel de actividad, mientras que toda política de reducción de ingresos del público final (reducción de salarios y jubilaciones) deprime el nivel de actividad, y están pasando ambas cosas”.

Pasado y futuro

El estudio Arquitectos Lipatin está detrás de dos proyectos en la zona. Uno es Town Park, un complejo de 284 apartamentos en avenida Millán y Clemenceau, en el predio de la antigua Quinta da Silva. Se desarrolla sobre un terreno de 22 mil metros cuadrados, alrededor de un jardín que data del siglo XVIII y una casona declarada monumento histórico que se restauró y se transformó en la sede de los lugares comunes del complejo –cine, barbacoa, biblioteca y un posible minimercado– y en 13 apartamentos tipo lofts.

También es el responsable del edificio Atahualpa II, todavía en construcción. Ubicado en Millán y Reyes, se erige sobre los cimientos de la emblemática farmacia Atahualpa, que en 2016 sufrió un derrumbe estructural que su dueño original no pudo reconstruir. El proyecto se aprobó con la condición de que se mantuviera la fachada antigua y se ajustara la altura, que terminó siendo de cinco pisos. Una vez terminado el edificio, la farmacia volverá a tener su local en el predio (reducido en tamaño). La inauguración está prevista para fines de febrero de 2021 y la mayoría de los compradores son personas del barrio.

Town Park y Atahualpa II son de los casos regulados por el catálogo patrimonial, aunque presentan diferencias entre sí. “En Town Park hubo un ida y vuelta bastante intensa. Muchas veces lo que se ve es el resultado final, pero hay todo un proceso, un trabajo y un intercambio con los técnicos proyectistas. De la propuesta inicial a lo que realmente se concreta hay una distancia bastante grande”, señala el arquitecto Camilo Pereyra, secretario ejecutivo de la Comisión Especial Permanente del Prado, encargada de proteger elementos característicos de la zona y asesora de la intendencia sobre las intervenciones en el barrio. El área patrimonial del Prado está definida en el Plan de Ordenación, Protección y Mejora de Prado-Capurro mediante el decreto Nº 35.617 de la Junta de 2015, en el que se declara “de interés departamental mantener y valorizar el patrimonio cultural, testimonial, artístico y paisajístico que poseen las construcciones, casas quintas, entornos urbanos, espacios verdes públicos y privados, ejemplares vegetales y conjuntos vegetales de valor patrimonial y ambiental en el área testimonial del Prado”.

“Los vínculos con las comisiones son largos, no es de una sola reunión, siempre es lento el proceso, pero salió todo bien y pudimos aprobar los proyectos”, sostiene Lipatin, quien no está muy de acuerdo con la visión que se tiene del patrimonio en Montevideo y recalca que, en general, “si esas casonas no se transforman de alguna manera, terminan cayéndose solas”.

En el Plan de Protección del Prado, la normativa es más restrictiva desde el punto de vista de la edificabilidad que en otras zonas: se bajó la altura máxima permitida y la ocupación de suelos verdes. “Se trató de potenciar un elemento que para nosotros es muy importante más allá del patrimonio arquitectónico, que es el patrimonio vegetal. En ese sentido, el plan encausó esa situación”, dice Pereyra. Y un ejemplo de eso es el parque que rodea Town Park, en el que se trató de conservar el diseño del jardín y los árboles originales.

“Todo ese tipo de protecciones y esa búsqueda por potenciar y por conservar estos elementos no puede ir tampoco en detrimento del desarrollo natural de la vida en comunidad. No es lo mismo como se vive ahora a como se vivía a principios del siglo XX. A veces tenemos que hacer un equilibrio entre el legado patrimonial, histórico y cultural, y la nueva forma de vivir. Tenemos que buscar la manera de reconvertir y actualizar determinado patrimonio arquitectónico con las necesidades contemporáneas”, dice Pereyra. Eso es lo que genera dificultades, debates y discusiones. “Lo interesante es que en esos debates hay gran cantidad de personas y de instituciones que están representadas y tratamos de generar una respuesta que tenga en cuenta todas las opiniones”, aporta.

En muchos casos, la comisión recibe propuestas que no cumplen con la normativa pero que se presentan solicitando una excepción, una figura que está prevista en la reglamentación. “Trato de ser bastante claro con los colegas que quieren excepciones: tiene que haber un elemento de mucho peso para que sea razonable no cumplir o solicitar una excepción de determinada normativa”, explica el arquitecto. Una vez que un proyecto es aprobado, la comisión hace un seguimiento de la obra –en especial si hay árboles– y una vez terminada hace un recorrido que suele servirles de aprendizaje y autocrítica en caso de ver situaciones que no habían previsto o sobre las que tendrían que haber solicitado información.

El cambio es la constante

La organización Basta de Demoler Montevideo viene trabajando en la defensa de las edificaciones con valor patrimonial. Rafael Córdoba es el responsable del relevamiento de los inmuebles de valor patrimonial no protegidos en el Prado. “No he recibido mucha colaboración de la Comisión del Prado”, dice Córdoba, para quien, muchas veces, la apelación al riesgo de derrumbe del inmueble es una excusa para dar excepciones, demoler las propiedades –en algunos casos protegidas– y construir desde cero. “Sin embargo, hay algunos emprendimientos que parecería que están tomando una actitud más responsable”, señala el activista.

Para Echaider, “hay que cuidar los valores patrimoniales y las calidades urbanas y ambientales, pero es necesario revisar el sistema de funcionamiento de las comisiones especiales a la luz de las experiencias de las últimas décadas. Se necesita que los criterios de actuación sean claros, transparentes y previsibles, que las recomendaciones se expresen con celeridad. Las ciudades son organismos vivos, en los que las preferencias, los hábitos de las personas, sus arreglos familiares y laborales se van transformando y periódicamente aparecen nuevos tipos de demandas que las propuestas inmobiliarias buscan satisfacer, que generan tensiones con las reglamentaciones históricas, que muchas veces está muy bien mantener y muchas otras es necesario cambiar”.

En la misma línea, Lucio de Souza, director del Instituto de Teoría y Urbanismo de la Facultad de Arquitectura de la Universidad de la República, lo describe como una convivencia entre lo viejo y lo nuevo. Subraya que la condición natural de la ciudad es el cambio permanente. De Souza identifica varios procesos de urbanismo en la ciudad. Uno es el de la vivienda de interés social en altura en las áreas centrales, que en el Prado se da pero a una altura más baja: “Es un proceso claro de sustitución tipológica, esto quiere decir que, donde había casitas de dos pisos o de un nivel, se está tendiendo a que se demuelan y se sustituyan por edificios en altura de diez pisos bajo la órbita de la ley de Vivienda Promovida”, dice De Souza.

Explica que el aumento de stock de viviendas en algunas zonas centrales ayuda a evitar la expansión hacia la periferia, que puede acarrear problemas de falta de servicios o de infraestructura, lo que le implicaría un costo mayor a la sociedad.

Por su parte, Echaider se pregunta: “¿Hay que mantener a toda costa el Prado de grandes viviendas unifamiliares aisladas, desarrolladas en grandes terrenos, combatiendo la aparición de programas nuevos que fomenten un uso más intenso de los equipamientos existentes o, por el contrario, hay que fomentar el crecimiento de la oferta habitacional densa para hacer un uso más intenso de todos los equipamientos urbanos que ya existen?”. Su respuesta es que hay que atender ambos aspectos, definiendo con claridad los lugares a mantener, y aquellos a renovar, dentro de plazos razonables.

Mercado del Prado