La ola argentina despierta al mercado inmobiliario

La ola argentina reactiva el mercado 

Pasaron las elecciones en Uruguay, asumió Alberto Fernández como nuevo presidente en Argentina, y llovieron noticias y lecturas de todo tipo sobre los impactos que pueden llegar a nuestras costas.

Que si vendrán menos argentinos de veraneo, que si el gobierno kirchnerista volverá a aplicar medidas proteccionistas que perjudiquen al comercio, que si los puertos volverán a verse perjudicados por medidas arbitrarias del gobierno vecino. Esas son solo algunas, como se explican en esta nota.

Pero hay otro mercado que se está viendo favorecido luego de un año que se mostró “planchado” para la concreción de negocios: el inmobiliario.

Hace unos meses, más precisamente a fines de agosto, te hablé de cuál era el mejor momento para comprar un inmueble, y si en ese entonces estaban dadas las condiciones.
Lo cierto es que en ese momento los precios de los inmuebles, al menos en las publicaciones de los portales de avisos clasificados, reflejaban una brecha entre lo que pretendían los propietarios y lo que estaban dispuestos a pagar los compradores.

En la actualidad la situación es similar, porque prácticamente los precios de las publicaciones se mantuvieron estables en dólares durante este año, como se ve en la siguiente gráfica.

Además, si se considera la variación interanual de los precios la situación también refleja una estabilidad. Las variaciones del Índice de Precio de Oferta de Inmuebles de El Observador (IPOE-EO) en cada mes del año muestra que los precios en el promedio de mercado tuvieron variaciones mínimas, inferiores a 0,5% ya sea al alza o a la baja.

Pero el análisis frío de las publicaciones esconde una realidad que comentan los operadores inmobiliarios consultados. Existe un margen de negociación al momento de hacer una oferta que lleva a los vendedores a ceder en sus pretensiones hasta un 10% en muchos casos, y un mínimo de 4% o 5%, de acuerdo a sondeos realizados para esta newsletter. O sea, no tomes el precio publicado como el final.

¿A qué responde esa realidad? Hay varios factores que pueden estar jugando, pero uno claro es la suba del dólar, que a lo largo de este año se ha mantenido lenta pero segura, con una breve pausa en julio, cuando el ingreso de fondos de inversión para adquirir títulos en pesos incrementó la oferta de dólares en la plaza local y llevó al Banco Central a intervenir para fijarle un piso en $ 34.

En lo que va del año el dólar subió más de 17% frente al peso y ya coquetea con los $ 38.

Lo que están haciendo los propietarios es, básicamente, dividir con los compradores que tienen intenciones firmes de adquirir un inmueble la diferencia cambiaria generada por la suba del dólar.

Para tener una idea, cada peso que sube la divisa en el mercado local significa para el comprador -si percibe sus ingresos en pesos- unos US$ 2.600 extra que tendrá que desembolsar en moneda local por cada US$ 100.000 dólares del valor del inmueble.

Eso impacta sensiblemente entre quienes recurren a créditos hipotecarios que se adjudican en unidades indexadas (pesos ajustados por la inflación), porque al momento de la firma de la compraventa el crédito se otorga al tipo de cambio del día. 

Un consejo: si firma un compromiso de compraventa negocie que el precio se fije a la cotización del dólar de ese momento, para evitar sorpresas que puedan darse en el plazo que corre entre idas y vueltas de escribanos hasta que se concreta la firma del contrato.

El factor argento

Pero ahora hay otro ingrediente que se suma al mercado y es la llegada de compradores argentinos preocupados por el retorno del kirchnerismo al gobierno. Los argentinos están quemados con leche y los que tienen capacidad de ahorro quieren poner sus huevos en varias canastas, entre ellas la canastita uruguaya.

Ya después de las internas partidarias, conocidas como las PASO, que anticipaban un claro triunfo de la fórmula Fernández-Fernández, “llovieron” las consultas de interesados de la vecina orilla, informó el presidente de la Cámara Inmobiliaria del Uruguay, Wilder Ananikian.
El portal especializado Infocasas había cifrado el crecimiento de las consultas pos PASO en 250%.

Para Ananikian, llegó a cuadruplicarse y recién ahora con el hecho consumado -la asunción de Fernández-, comenzaron a cerrarse negocios.

Pero ese público dinamiza un sector específico que no refleja a todo el mercado de inmuebles.
La demanda argentina prefiere obra nueva o en construcción, de al menos dos dormitorios y valores que van desde los US$ 150 mil a US$ 300 mil, explicó el operador inmobliliario.

Antes, optaban por inmuebles de menor metraje con el objetivo de obtener una renta. Ahora también se considera una perspectiva futura de ocuparlos, por eso los de dos dormitorios pasaron a estar entre las preferencias.

De hecho, Ananikian señaló que se están organizando actividades en Buenos Aires para presentar los productos inmobiliarios integrales, que incluyen la información necesaria para la tramitación de la residencia fiscal, la apertura de cuentas bancarias y el asesoramiento tributario.

Si bien los argentinos hoy son los grandes dinamizadores del mercado inmobiliario, los locales también comienzan a concretar decisiones de compra pero con una parsimonia más propia del uruguayo.

En ese segmento se nota una mayor actividad de los bancos con la oferta de créditos hipotecarios.

El Banco Hipotecario comenzará a ofrecer un producto que financia hasta el 100% del valor del inmueble hasta en 25 años, mientras que bancos privados ofrecen préstamos por hasta el 80% o hasta 85% en 10 a 20 años con tasas de 5,25% a 5,75% en unidades indexadas.
Aunque de todas formas y más allá de las ofertas cada vez más diversas, las operaciones que se concretan via financiamiento hipotecario siguen siendo minoritarias en un mercado que tiene cerca del 90% de las compraventas que se concretan con el efectivo de por medio, según datos del sector.

Además...

Aramco, la empresa del tamaño del PIB de Brasil

Imaginate que exista una empresa cuyo valor de mercado sea equivalente a lo que produce la economía brasileña en un año. ¿Una bestialidad no? Bueno, esa empresa existe y es la saudí Aramco, el gigante conglomerado petrolero propiedad de la familia real de Arabia Saudita.

Ese monstruo empresarial debutó en la bolsa de su país con una Oferta Pública Inicial (OPI) del 1,5% de los papeles accionarios que captó la cifra récord para una operación de ese tipo de US$ 25.600 millones. Con eso, la firma alcanzó una valorización de mercado de US$ 1,88 billones, por debajo de los US$ 2 billones que pretendía el príncipe heredero Mohammed bin Salman. Eso equivale al tamaño de la economía brasileña y es 30 veces más de lo que produce Uruguay en un año.

De todas formas, en el primer día de operativa las participaciones, que fueron adquiridas por unos 5 millones de inversores principalmente locales y regionales, registraron una suba de 10%, el máximo permitido para una jornada por la bolsa de Riad.

El valor de mercado es más de seis veces superior al del gigante estadounidense Exxon Mobil Corp; más del doble del Producto Interno Bruto anual de Arabia Saudita; y muy por delante de la firma tecnológica estadounidense Apple, de cerca de US$ 1,2 billones de dólares.

Quiénes son los que más contaminan

Los países y regiones que más contaminan el aire con dióxido de carbono suelen coincidir con algunas de las más pobladas, como es el caso de Estados Unidos, la Unión Europea y China, que juntos emitieron el 51% de las emisiones CO2 de 2018 y donde su población representa alrededor del 42% del total mundial. Sin embargo, en esta relación proporcional entre el número de habitantes y contaminación caben muchas excepciones, como pueden ser países con una industria muy fuerte y no tan poblados o economías que funcionan gracias a energías muy contaminantes, como es el petróleo. Gracias a este último dato se puede explicar por qué los Estados del Golfo Pérsico, como Qatar, Emiratos Árabes y Arabia Saudita, muy dependientes del crudo, se encuentran en las primeras posiciones entre los que emiten mayor volumen de dióxido de carbono.

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Soy Álvaro Irigoitía, subeditor jefe de El Observador. Hasta aquí, esta nueva entrega de Rincón y Misiones, la newsletter exclusiva para suscriptores Member de El Observador para entender mejor la realidad económica y los temas que tocan nuestro bolsillo, y contar con mejor información para tomar decisiones.