La vivienda sube más de un 10% en una decena de capitales

Así, el portal inmobiliario Idealista certifica que, a cierre del mes de julio, el precio de la vivienda en venta se encareció en España un 7,2% interanual, lo que sitúa el precio del metro cuadrado en los 1.996 euros de media nacional. Su fuerte crecimiento en este último año acerca al precio a la barrera de los 2.000 euros por metro cuadrado, que no se ha superado desde julio de 2008, en plena contracción del mercado tras el estallido de la burbuja inmobiliaria, de la que el sector tardó años en recuperarse. Pese a ello, el precio actual está un 5,6% por debajo del máximo histórico, anotado en junio de 2007: 2.115 euros.

Con todo, hay varias capitales, provincias e, incluso, comunidades autónomas que ya están más caras que nunca, y todo ello sin que se vislumbre una crisis del ladrillo como la de 2008, algo que tiene su explicación lógica en dos motivos. El primero es que la deuda hipotecaria es mucho menor y el sistema bancario está mucho más saneado, por lo que no hay riesgo de derrumbe. El segundo es que, pese que ya hay capitales y regiones en máximos históricos en su precio, los incrementos son muy heterogéneos y donde son especialmente altos es en lugares en los que presiona la fuerte demanda, mientras que hace quince años lo que ocurrió fue una sobrevaloración generalizada de la vivienda, tanto en lugares muy demandados como en otros que no lo son tanto.

Por capitales, un dato destacado es que diez de ellas se han encarecido en el último año por encima del 10%. Paradójicamente algunas de ellas son capitales pequeñas, con menor demanda, pero también hay que tener en cuenta que estas tienen aún mucho terreno que recuperar con respecto a su precio máximo, con lo que es más sencillo que experimenten subidas fuertes en algunos periodos. Por contra, hay capitales grandes que suben por encima del 10% y están muy cerca de su récord de precio. De esta manera, las subidas superiores a este porcentaje se dan en Ávila (16,4%), Alicante (15,8%), Málaga (14,5%), Palma de Mallorca (14,4%), Santa Cruz de Tenerife (14,4%), Cuenca (14%), Valencia (13%), Soria (11,5%), Almería (10,8%) y Huelva (10,7%).

En el otro extremo hay tres capitales que se han abaratado con respecto a hace un año. Son Zamora (-1%), Jaén (-0,8%) y Castellón (-0,6%). Además, Palencia se queda plana y hay subidas tímidas en Córdoba (1%), Valladolid (1,2%), Lugo (1,4%) y León (1,6%).

Si bien, como ya se ha dicho, el buen hacer del mercado inmobiliario durante 2022 es el principal motivo de que todavía haya fuertes subidas interanuales de los precios, no es menos cierto que el freno del mercado en los últimos meses también influye. Por eso Madrid y Barcelona, las capitales más importantes para el inmobiliario y que son muy útiles para anticipar tendencias, muestran un desempeño más cercano a las menores subidas que a las mayores. En concreto, Madrid se encareció un 3,9% y Barcelona un 2,6% (ver informaciones adjuntas). Es cierto que vienen de subidas previas muy altas, por lo que no son cifras alarmantes, pero son claros síntomas de agotamiento. Es un agotamiento que también puede observarse en otras capitales si en lugar de poner el foco en el crecimiento interanual se consultan las subidas mensuales. Hasta 16 de ellas se han abaratado en el último mes, incluida una caída del 0,3% en Madrid. En este periodo, las caídas más aparatosas son la del 1,6% en Jaén, del 1,3% en Teruel, del 1,1% Pamplona o del 1% en Lleida y Castellón.

Pero incluso estos datos pueden ser engañosos al pecar de excesivo optimismo. Y es que conviene aclarar que los precios que facilita el portal inmobiliario se corresponden con lo que pide el vendedor. Entre esa cifra y la que cierra definitivamente el acuerdo puede haber una gran distancia, sobre todo en estos momentos en los que la demanda, aunque es superior a la oferta, empieza a disminuir. Lo lógico sería que en los próximos meses lo que pide un propietario por su vivienda vaya adaptándose a un mercado decreciente y de esta forma la citada distancia entre las dos cifras vaya cerrándose.

Como se ha dicho previamente, la heterogeneidad en los precios provoca que algunos lugares estén en máximos históricos mientras que, por contra, otros como Álmería capital estén casi un 40% por debajo de su récord. Esto hace que cinco capitales alcanzaran el mes pasado su precio máximo. Fueron San Sebastián (5.226 euros por metro cuadrado), Palma de Mallorca (3.827 euros), Málaga (2.570 euros), Las Palmas de Gran Canaria (2.137 euros) y Pontevedra (1.869). Hay también dos provincias, sin contar las de regiones uniprovinciales, en las que el precio medio de compra por metro cuadrado es más alto que nunca: Málaga (2.964 euros) y Santa Cruz de Tenerife (2.340 euros). Finalmente, otras cuatro regiones están en máximos: Baleares (3.973 euros por metro cuadrado), Comunidad de Madrid (3.143 euros), Canarias (2.264 euros) y Andalucía (2.029 euros).

Pese a la clara contracción que está experimentando el mercado, no es descartable que los precios sigan avanzando hacia máximos en los próximos meses. Esto es debido a que la traslación de la peor coyuntura económica es más rápida en el número de operaciones, una situación que ya viene dándose desde finales de 2022, que en los precios de la vivienda, que tardan más en ajustarse.

El sur de Madrid resiste

Madrid capital experimentó un crecimiento interanual en julio del 3,9%, un porcentaje inferior a las subidas del 5 y 6% experimentadas en los meses anteriores, lo que evidencia cómo el mercado está parándose a ritmo destacado. Aun así, fue un crecimiento suficiente como para que el precio del metro cuadrado se colocara en los 4.002 euros. Con todo, sufrió una contracción en el intermensual del 0,3%. Precisamente en el mes anterior, en junio, la capital de España marcó su máximo histórico de precio, al alcanzar los 4.015 euros por metro cuadrado. En julio, cuatro distritos de la ciudad habían alcanzado su precio máximo por metro cuadrado: Salamanca (el más caro de la ciudad, 6.654 euros), Chamberí (5.986 euros), Chamartín (5.732 euros) y Arganzuela (4.450 euros).

Por el contrario, y aunque también han tenido subidas muy destacadas desde el fin de la pandemia, los distritos del sur de la capital han ejercido cierta resistencia para evitar que el precio medio de la capital crezca más. Hay distritos muy alejados de sus máximos históricos como Villaverde (un 32,9% por debajo), Usera (un 27,7%) y Puente de Vallecas (un 26,1%). Pese a las importantes subidas en el centro, en el último mes algunos de los distritos de la zona han empezado a resentirse. Son muy llamativas las caídas del 1,2% en Retiro o del 1,1% en Moncloa.

Subidas heterogéneas en Barcelona

Entre las grandes capitales españolas, Barcelona es en la que menos se encarece el precio de la vivienda. Es una tendencia que se ha venido produciendo desde el fin de la pandemia y que se debe, entre otras razones, al hecho de que hay una importante traslación del mercado del alquiler al de la compraventa. Así lo alertan los profesionales del sector, que opinan que en Cataluña hay una creciente inseguridad jurídica que motiva a los propietarios a sacar del mercado del alquiler su vivienda para venderla de manera definitiva. De ahí que, por compararla con una ciudad de magnitud similar, mientras en Madrid los precios han subido un 3,9%, en Barcelona lo han hecho un 2,6%. Al menos es un alivio para los que quieren comprar vivienda en la Ciudad Condal, una de las capitales de España donde es más alta la tasa de esfuerzo necesaria para acometer cada mes el pago de la hipoteca.

Las mayores subidas interanuales en Barcelona se produjeron en Sants-Montjuïc (6,3%) Sant Martí (5,1%), Ciutat Vella (3,5%), Horta Guinardó (3,5%) y Nou Barris (2,9%). Por contra, en Les Corts la vivienda se abarató un 0,8% en doce meses y hubo subidas mucho más Leves en Sant Andreu (1,2%), L'Eixample (1,2%), Sarrià-Sant Gervasi (1,5%) y Gràcia (2,8%). El distrito más caro es Sarrià-Sant Gervasi, con un precio de 5.527 euros por metro cuadrado, y el más barato, Nou Barris, con 2.481 euros.

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