Poder de compra de los hogares para vivienda está en su nivel más bajo en más de tres años

El Índice de Precios de Oferta de Inmuebles de El Observador (IPOI-EO) tuvo un aumento de apenas 0,3% en noviembre respecto al mes anterior. De esa manera, el indicador retomó al mismo valor que en noviembre de 2018.

El indicador acompaña la evolución del precio en dólares del metro cuadrado en apartamentos de Montevideo. A través del análisis y procesamiento de la totalidad de los avisos clasificados activos durante el mes en Mercado Libre, El Gallito e InfoCasas, se elabora un indicador por barrio. Para eso se depuran los avisos repetidos y aquellos que poseen precios incompletos o muy por fuera de mercado.

El índice de Montevideo surge de la ponderación de cada barrio de acuerdo a su participación efectiva en las compraventas dentro de la capital, para eliminar posibles sesgos derivados de barrios sobrerrepresentados en los avisos clasificados respecto a las transacciones efectivas.

Precios estancados

La tendencia al estancamiento de los precios en dólares que piden los propietarios se da desde el segundo trimestre de 2018, cuando una suba brusca del dólar afectó la capacidad de la demanda para corresponder a precios más altos.

De esta manera, se interrumpió una tendencia al alza de los precios que comenzó en setiembre de 2016 y duró un año y medio. Cuando el aumento de los salarios de los uruguayos y un dólar estable convalidaron precios más altos, los propietarios reaccionaron en sus publicaciones y los precios en dólares tendieron a aumentar.

Sin embargo, no pasó lo opuesto cuando el dólar se disparó y los salarios moderaron su ritmo de aumento. Desde abril de 2018, con leves idas y vueltas, los precios de los inmuebles acumulan apenas una baja de 0,1%. 

Menor poder de compra

El problema mayor para el mercado inmobiliario local no es la estabilidad de los precios sino el aumento del dólar en relación al salario. Si se miden los precios de los inmuebles en unidades indexadas –una unidad de cuenta que refleja de mejor manera los fundamentos del mercado inmobiliario–, desde abril de 2018 hubo un aumento de 17,6%.

Solo en el último mes el precio de los inmuebles en unidades indexadas aumentó 0,6% y respecto a noviembre del año pasado, se encuentra 7% más caro.

Ese incremento se da en un contexto de desaceleración en el ritmo de aumento del salario real y de esa manera, afecta la capacidad de los hogares para acceder a una vivienda propia.

Un indicador que refleja este fenómeno de mejor manera es el índice de capacidad de consumo en ladrillos de los uruguayos, esto es, la cantidad de metros cuadrados que se pueden adquirir mes a mes con un salario medio.

Ese indicador sufrió una caída de 15,8% respecto a abril del año pasado y se encuentra en su menor nivel desde abril de 2016, cuando el mercado inmobiliario se enfrentaba a una dinámica similar a la actual, con precios en dólares estancados, encarecimiento en unidades indexadas y retracción de la demanda por no poder acceder a inmuebles a los precios que pretendían los propietarios.

Los alquileres no acompañan