Uruguayos que compraron casa a mitad de precio y otros que vendieron sin perder el techo

La tasación de su apartamento era de US$ 80 mil, lo vendió a un inversor de 27 años por US$ 40 mil (mediante una entrega al contado de US$ 20 mil y el resto en cuotas) y un usufructo vitalicio, es decir, la seguridad de que él podrá vivir en el apartamento hasta el día que muera.

El negocio le permitió saldar sus deudas, hacerse de un ingreso complementario a la jubilación y garantizarse la vivienda. “El balance es absolutamente positivo. Uno piensa que compra una propiedad y hasta el fin de sus días se queda con el techo a su nombre y puede ser que hasta el fin de tus días te quedes con el techo, pero no a tu nombre —dice entre risas—, esa es la clave, y que tenés garantías”.

Teresa (78), junto con su esposo (93), vive en la casa que compraron hace más de 30 años en el Buceo. Conoció el concepto de nuda propiedad a través de una publicidad de Facebook. Le interesó el tema, investigó y puso la casa a la venta sin conversarlo con sus hijos. “No es retirarles nada a nuestros hijos, sino que, como ellos ya tienen, mejor vender la casa para viajar, por ejemplo. Eso forma parte de lo que nos corresponde: el entretenimiento y lograr nuestros objetivos”, dice Teresa y agrega: “La ventaja es no tener que preocuparnos de nada”. En 2019 vendieron la nuda propiedad de su casa a una inversora menor de 40 años.

El acuerdo fue por usufructo vitalicio y por pago en cuotas mensuales. “Ya me estaban dando poco por la casa, además no me interesa la plata, sí para poder vivir, pero no me muero porque se haya rebajado un poco el precio”, dice Teresa, quien está contenta con su decisión y se la recomienda a otras personas.

“Señora de 90 años vende nuda propiedad”, leyó Marina (76) en un cartel de un balcón de Italia y no fue el único con el que se cruzó durante sus viajes por Europa. El término llamó su atención y se puso a investigar.

Por esas coincidencias de la vida, se topó con Constanza Boix, hija de un amigo, y cofundadora de NudaProp, un emprendiendo en el rubro inmobiliario especializado en este tipo de compraventas. Que ella estuviera en el negocio le dio confianza, coordinó una visita a su apartamento de Ciudad Vieja, lo puso a la venta y al poco tiempo tenía un comprador interesado.

“Yo no tengo herederos, entonces, ¿para qué quería tener el apartamento?”, dijo Marina a Café & Negocios. Cuando vendió en 2018, hacía 15 años que tenía la propiedad. “Yo lo compré muy barato. Lo que me ofrecieron me pareció bien, a mí me sirvió para viajar y tengo un depósito; yo estoy contentísima. Tengo una buena jubilación, pero me viene bien, puedo gastar más”.

El comprador fue un hombre de unos 40 años y el pago lo realizó con una entrega al contado y el resto en cuotas. “Él paga Contribución y Primaria y eso es un ahorro por año para el que vende. Yo estoy chocha con lo que hice y se lo recomiendo a todo el mundo”, dice.

Si bien esta modalidad de compraventa existe en el Código Civil de Uruguay desde hace más de un siglo, es poca la gente que sabe que una propiedad se divide en dos: la nuda propiedad y el derecho de usufructo, es decir, por un lado el título y por el otro, el uso del bien. Vender la nuda propiedad significa enajenar una parte de la propiedad pero conservar el uso de por vida o de forma temporal. Es decir, la persona vende su casa, pero se queda viviendo en ella por un lapso establecido, y luego de trascurrido, la propiedad sí pasa a ser plenamente del comprador.

Habitualmente este tipo de negocio no se realizaba de forma masiva, sino que quedaba en el seno familiar y es tal el desconocimiento que la inmobiliaria Macari Negocios Inmobiliarios y Rurales, por ejemplo, tuvo que realizar un instructivo en su sitio web para que fuera comprendido fácilmente y también instrumentar un rol pedagógico (diferente al comercial) para asesorar a quienes realizan consultas sobre la materia, cuenta su director, Matías Medina.

PexelsEl usufructo vitalicio es el acuerdo más frecuente entre las partes.

Ganar-ganar

Los casos de Mariano, Teresa y Marina son bastante representativos de los perfiles que suelen tener las personas que optan por vender la nuda propiedad de sus inmuebles: personas mayores (de más de 65 años), sin herederos, que quieren aprovechar el valor del patrimonio que tienen y mejorar su calidad de vida.

“Entienden que, haciéndose de un dinero y pudiendo conservar el uso de su propiedad, pueden resolver varios aspectos. En algunos casos es para complementar la jubilación, en otros para viajar o pagar deudas”, explica Valeria Delfino, cofundadora de NudaProp.

En los casos de los adultos mayores que tienen hijos, muchos necesitan de su ayuda porque la jubilación no les es suficiente y optan por esta solución para mantener su independencia económica y usufructuar su patrimonio hasta el final.

“Hay veces que son los hijos los que nos llaman buscando una solución para sus padres”, cuenta Delfino, quien sugiere que este tipo de negocios sea conversado con la familia, para evitar el estrés de los padres.

La mayoría de los vendedores elige hacer uso de un usufructo vitalicio, pero también hay personas más jóvenes (entre 55 y 65 años), que prefieren hacerlo de forma temporal. “En esos casos lo hacen por un tema económico y si son personas más grandes es porque no es la vivienda donde residen”, señala la especialista y aclara que el usufructo les permite alquilar la propiedad durante el tiempo establecido. Con respecto a la forma de pago, hay varias opciones para los compradores: 100% contado, parcial financiado (entrega y cuotas hasta llegar al valor acordado) y 100% financiado (renta vitalicia). El contrato y las cláusulas se estudian y determinan caso a caso, por lo que no hay dos contratos iguales.

“El mantenimiento de la propiedad se divide. Se asemeja a un alquiler, donde el usufructuario se queda con la responsabilidad del mantenimiento por uso y el nudo propietario tiene el mantenimiento estructural del inmueble”, explica Delfino.

Para los compradores, la gran ventaja de esta modalidad es el precio de los inmuebles, que puede ser del 70%, 50%, o incluso menos, del valor de mercado. Para Delfino, “comprar con nuda propiedad también es una inversión con impacto positivo en la sociedad”, porque la compra ayuda a mejorar la calidad de vida del vendedor.

Sin plazos fijos

El perfil de los compradores de nuda propiedad puede categorizarse en dos tipos: los netamente inversores, con experiencia en inversión de inmuebles y los que planifican a largo plazo “y cuentan con el dinero sin tener la necesidad de ingresar de inmediato”, explica Medina, de Macari. “Tiene la seguridad jurídica de que en determinado tiempo va a ser suya y por otra parte adquieren una propiedad a un valor más económico que si tuvieran que comprarla en el mercado actual”.

Vanessa (30) tenía una cuenta Yo Ahorro del Banco Hipotecario, pero cuando quiso pedir un préstamo para comprar, lo que le daban por sus ingresos era muy poco y, antes de dejar el dinero estancado en el banco, optó por buscar algo que estuviera a su alcance para comprar al contado, ya que no quería atarse a pagar cuotas. Investigando, se topó con la nuda propiedad, contactó al equipo de NudaProp y a los pocos meses encontró un apartamento que se ajustaba a sus posibilidades.

“En la visita conocí al vendedor, salí copadísima de ahí y dije ‘es este’”, cuenta Vanessa, “No creo que sea como futuro hogar porque es un monoambiente, pero sí me interesaba a modo de inversión”. El vendedor tiene menos de 70 años y un usufructo de por vida, pero Vanessa notó una diferencia grande con respecto al mercado en el precio de la propiedad que adquirió cerca de la plaza Independencia en 2019, “Si no, no hubiera podido comprarla”, dice.

El promedio de edad de los compradores de NudaProp, está entre los 27 y los 45 años, tienen un perfil netamente inversor y buscan propiedades para renta o para vender a largo plazo. “Algunos buscan también para vivienda propia, como una opción alternativa a un préstamo hipotecario, pero son los menos”, señala Valeria Delfino.

En Garantis, de la inmobiliaria ACSA, el promedio de edad de los compradores es un poco más alto, entre los 40 y los 50 años, según informa su gerente general, Juan Andrés Flores.

En el caso de Fabricio (37), hasta el momento en que fallezca la vendedora, no sabrá el costo final de la propiedad que adquirió, ya que optó por hacer una entrega inicial por menos de la cuarta parte del valor de la propiedad y luego abonar una renta vitalicia de US$ 200 por mes.

“Tenía un dinero que no me daba para comprar una propiedad plena, pero lo quería invertir y la opción para comprar una vivienda con menos dinero era por nuda propiedad”, dice Fabricio, que es abogado y escribano de profesión. Vive en Melo, pero compró un apartamento en Montevideo a través de ACSA, en la zona de Pocitos, como inversión y también con la idea de que su hija pequeña quizá pueda usarlo cuando venga a estudiar a la capital. Pero eso dependerá de cuántos años más viva su usufructuaria, que ahora tiene 70 años. “Al final pasaré raya y veré si fue un buen negocio, uno más o menos, o malo”.

Ignacio (46) nunca se hubiera imaginado que iba a comprar un apartamento cerca del Obelisco de Montevideo por menos de la mitad del valor de mercado. Conoció la nuda propiedad hace unos seis años, por una amiga de su familia que le contó que había vendido con esa modalidad.

“Cuando nos dijo que se quedaba a vivir en el apartamento nadie entendía nada. Nos explicó de qué se trataba y me quedó la curiosidad; me pareció una forma interesante de ahorro a largo plazo”. En 2018, Ignacio llegó a NudaProp con la curiosidad latente y un dinero ahorrado que no le alcanzaba para comprar una propiedad a valor del mercado. Su objetivo era poder invertir en algo que incrementara su patrimonio y fuera un respaldo para su etapa jubilatoria.

Ese mismo año concretó la compra a un señor retirado de 57 años y pagó el apartamento al contado. “Como estás comprando por un valor por debajo del de mercado, al principio te da la sensación de que es perjudicial para quien vende, pero después conocés la realidad y te das cuenta de que para la persona también es un excelente negocio porque se hacen de un dinero sin tener que dejar su casa”, señala Ignacio. Cree que la modalidad está subvalorada: “En el mercado no se conoce y me parece una tremenda opción para gente joven con capacidad de ahorro. Es una posibilidad de quedarse con un inmueble en pocos años”.

Si bien en los últimos años ha habido un crecimiento y un mayor interés por la modalidad, el desconocimiento de la nuda propiedad y de sus ventajas para ambas partes es algo que señalan tanto clientes como inmobiliarias.

En la inmobiliaria Macari notaron un aumento considerable en la oferta de nuda propiedades que salieron al mercado en los últimos años, “y esto es directamente proporcional a que personas mayores tienen un bajo ingreso jubilatorio y ven como una fuente de ingreso importante esta herramienta”, señala Medina.

“Cuando empezamos con el proyecto de Garantis por el 2017 no había mucho conocimiento de lo que significaba y ahora la gente va conociendo el producto e interesándose más”, dice Flores de ACSA, y Delfino de NudaProp concuerda en que el interés por esta modalidad ha ido en ascenso, pero que la pandemia frenó un poco el proceso.

Aunque todavía es un negocio de nicho y en ACSA tienen claro que no llegarán al mismo volumen de negocio que con las compraventas normales ni con los alquileres, sí querían “ofrecer un producto distinto para determinada gente y dar la posibilidad de solucionar los temas a quienes quieren vender la nuda propiedad”, dice Flores.

Concluye que “falta conocimiento y que la gente se dé cuenta de que se puede confiar en estos productos, que funciona a nivel mundial, que es un vehículo para una calidad de vida mejor en el tramo final y que no hay nada raro atrás. La gente es desconfiada pero con razón, están vendiendo su propiedad y después dependen de que alguien les pague una renta vitalicia”.

Preguntas incómodas

¿Cómo se calcula el valor de la nuda propiedad? ¿Qué pasa si el vendedor fallece y todavía quedaban cuotas pendientes? Las respuestas dependen de cada caso, de la inmobiliaria, de la situación particular de vendedores y compradores y también de lo que quieran.

Por ejemplo, NudaProp desarrolló un modelo propio para el cálculo del valor de la nuda propiedad en el que toma en cuenta diferentes aspectos. “Lo que más influye es la edad de la persona que vende, cuando es un usufructo vitalicio. Después se toman en cuenta los valores de Contribución y de Primaria, la zona del inmueble y el valor en el mercado”, explica Delfino.

En el caso de ACSA, toman en cuenta la edad, sexo y esperanza de vida del vendedor. Para Macari, el primer paso fundamental es la tasación del inmueble, para lo que tienen en cuenta factores como ponderación, depreciación, estado de conservación, relevamiento de construcciones existentes, ubicación, vida útil, superficie, potencialidad, etcétera.

“Se toma como referencia una expectativa de vida estimada de unos 89 años (este procedimiento es muy similar al procedimiento reglado español) menos la edad del usufructuario, eso nos va a dar el porcentaje (factor) a aplicar sobre el precio de mercado. La nuda propiedad será el valor total menos el valor de usufructo”, explica Matías Medina y cita un ejemplo: si el valor de mercado es de US$ 250 mil y la edad del vendedor 75 años, el usufructo tendrá un factor del 14% (89-75), que aplicando la cuenta que utilizan, da un valor de nuda propiedad de US$ 215 mil.

En caso de que el vendedor muera antes de que llegue a abonarse el total de cuotas acordadas, si hay herederos en general optan porque las cuotas las cobren ellos, explican en NudaProp.

“En algunos casos, cuando no tienen hijos, optan porque no sigan pagando las cuotas”, en ese caso, mediante un poder a una persona de confianza, se le firma al comprador una carta de pago para confirmar que no va a quedar adeudando nada. “En ese caso, el comprador va a pagar menos porque no paga el saldo de cuota. Si es una renta vitalicia —que es todo cuota—, sí o sí finaliza con el fallecimiento del usufructuario”.