Por otro lado, no todas las compras alcanzan esos montos. Pero relevamientos del sector indican que las transacciones inmobiliarias en España con capital latinoamericano en el tercer trimestre del 2024 sumaron más de 125 millones de euros, un 67% más que en el mismo período del año anterior.
Un fenómeno que estaría relacionado con el giro político en varios países hacia regímenes más intervencionistas, pero apuntalado un dato financiero insoslayable: la cuasi paridad euro-dólar. Esto es, España está barata.
En el sector atribuyen el mayor interés latinoamericano al giro político en algunos países pero admiten que las decisiones están muy apuntaladas en un euro hacia la paridad con el dólar. España está barata. En el sector atribuyen el mayor interés latinoamericano al giro político en algunos países pero admiten que las decisiones están muy apuntaladas en un euro hacia la paridad con el dólar. España está barata.
En cuanto a la dinámica del mercado, se espera una mayor demanda alimentada por la baja de las tasas de interés que facilitará el acceso a la financiación y la fortaleza en la creación de empleo.
Pero el desfasaje con la oferta no se corregirá y la presión sobre los precios seguirá siendo una constante, sobre todo en los pisos a estrenar. Paradójicamente, esto incentiva las compras como inversión ante el potencial de revalorización de los inmuebles.
En ese sentido, Madrid -la ciudad preferida por los latinoamericanos- terminó el 2024 como la segunda capital más cara del país después de San Sebastián y a sólo 0,2% de su máximo histórico de la burbuja del 2007.
Los latinoamericanos eligen barrios "bien" de Madrid
El final de las Golden Visa se metió, como dice un jurista, por la “puerta trasera” el 14 de noviembre de 2024 a través de una enmienda a una iniciativa que no tenía nada que ver, la ley orgánica de medidas de eficiencia del Servicio Público de Justicia.
Muchos cuestionan el sentido de la medida cuando España necesita capitales. La inversión extranjera directa se desplomó casi un 20% en 2023, acercándose a los niveles de la pandemia y muy lejos todavía de los máximos históricos de 2018.
A falta de los datos completos de 2024, de enero a septiembre ingresaron 18.194 millones de euros contra 19.392 millones de euros el año pasado, esto es una caída del 6%.
En todo caso, los latinoamericanos más pudientes, que estaban en condiciones de comprar inmuebles a partir de los 500.000 euros eran el 8% del universo de los que hicieron uso en todos estos años del trámite exprés de la Golden Visa.
Fueron los asiáticos (39%), fundamentalmente los chinos, y los europeos extra UE (37%), en especial rusos, ucranianos y británicos tras el Brexit, quienes más las utilizaron.
Allá lejos vienen, Norteamérica (8%) y África (7%), más en línea con América latina.
El 93% se han concentrado en siete provincias: Barcelona, Madrid, Málaga, Alicante, Baleares, Girona y Valencia
Como decíamos, a los latinoamericanos les encanta Madrid (28%), al punto que la segunda ciudad que eligen para invertir es Valencia con un 6%.
No ocurre lo mismo con otras comunidades. Por ejemplo, los asiáticos se reparten en partes casi iguales entre Barcelona y Valencia. Mientras que los extracomunitarios priorizan en forma arrolladora Girona (81%) y Baleares (75%).
En Madrid, entonces, conviven básicamente chinos y latinoamericanos, siempre en relación a los que accedieron con compras de 500.000 euros y lo siguen haciendo ahora aún más aceleradamente antes de que caduque el beneficio. Pero se trata de dos perfiles muy distintos.
Por decirlo en pocas palabras, los chinos van a barrios populares, los latinoamericanos a “zonas bien”. Los primeros compran en barrios obreros como Usera o Carabanchel. Y no una sola casa, sino dos o tres, hasta llegar al monto requerido. Sólo habitan en una y alquilan el resto.
En el caso de los latinoamericanos, explican, siempre fueron personas que se veían atraídas por la fórmula de la Golden Visa por la libertad de movimiento por Europa pero buscaban, ante todo, un resguardo seguro y confiable para sus inversiones.
Son mayoritariamente son venezolanos residentes en Estados Unidos.
“Algunos compran por más de millón y medio en el barrio de Salamanca o Chamberí”, cuenta un agente. En muchos casos se utilizan los inmuebles como segunda residencia.
En Madrid, los chinos eligen barrios populares, compran varias viviendas. Habitan en una y alquilan el resto. Los latinoamericanos buscan barrios como Salamanca o Chamberí. Hay mucho venezolano residente en EE.UU. En Madrid, los chinos eligen barrios populares, compran varias viviendas. Habitan en una y alquilan el resto. Los latinoamericanos buscan barrios como Salamanca o Chamberí. Hay mucho venezolano residente en EE.UU.
Para esta clase de inversores premium, el mercado no cree que la desaparición del incentivo de la Golden Visa tenga mayor efecto aunque reconocen que lo que podría llevar a considerar otros destinos es el valor que otorga este perfil de compradores adinerados al poder entrar y salir del país sin complicaciones y disfrutar de su segunda residencia -cuando es el caso- con tranquilidad.
Para los inversores enfocados exclusivamente en retornos se vuelve, desde ya, casi irrelevante.
Opciones para quienes pueden residir en España más de 183 días
Para aquellos inversores que puedan comprometerse a residir en España durante al menos 183 días al año, existen opciones que no requieren inversiones inmobiliarias y ofrecen beneficios similares:
- Visa No Lucrativa: diseñada para personas que por ejemplo quieren jubilarse en España y cuentan con ingresos pasivos suficientes. Requiere un flujo mensual estable de unos 2.400 euros, más 600 euros adicionales por dependiente.
-Visa de Nómada Digital: orientada a personas que trabajan remotamente para empresas extranjeras. Además, se debe demostrar un ingreso anual de al menos 28.000 euros.
Inversores sin medio millón de euros: Madrid 50% más barata que Miami
Pero no todo el que compra en Madrid tiene una gran fortuna para desembolsar. A veces es un cambio de vida, acompañar a los hijos en sus estudios, un traslado laboral. O ciudadanos que se sienten expulsados por el signo político del ascenso de nuevos gobiernos al poder. También empresas se están mudando.
Por lo pronto, según el ministerio de Economía, Comercio y Empresas, ya en 2023, el 86% de la inversión inmobiliaria latinoamericana tuvo como destino a Madrid. Además fue el doble que la media histórica.
No siempre son individuos. A veces pequeñas firmas de inversión, lo que se conoce como family offices pero también aplica a profesionales.
Antes pensaban en Miami o Nueva York para refugiar sus capitales y que ahora están viendo en Madrid una alternativa más atractiva por las ventajas fiscales y la seguridad jurídica que ofrece la región, así como por el atractivo cambiario.
La decisión más frecuente pasa por viviendas de lujo. Madrid es hasta un 50% más barata que destinos como Miami y hasta un tercio más barata que Nueva York.
Los distritos de Chamberí, Chamartín y Retiro se han sumado en los últimos años a clásicos como Salamanca. Y ayudó a la reactivación de varias zonas de Madrid, incluyendo áreas como El Viso y La Moraleja.
Cuando se trata de una inversión, a veces se alquila. Y a veces se hace una compra y reventa tras una rápida reforma, una tendencia cada vez más frecuente en la capital que en la jerga se conoce como “flipping”.
En el mercado inmobiliario español el capital extranjero ya protagoniza más del 14% de las operaciones.
Pero su peso en Madrid y, concretamente, en el segmento de lujo llega a suponer hasta 80% de las compraventas, según el último informe de Evernest. Esto hizo que en los últimos años lleguen hasta a duplicar su valor.
Igual parece que cada nacionalidad tiene su zona. Al menos así dicen los conocedores del real estate.
-Mexicanos y venezolanos: Salamanca y Chamberí.
-Argentinos: Chueca y Huertas.
-Colombia, Perú y otros latinoamericanos: La Latina y Malasaña.
El español se anima a endeudarse de vuelta y se reactiva la demanda
Con un panorama algo más claro de la relación de los latinoamericanos con la política de las Golden Visa y las inversiones inmobiliarias en España en general, ¿qué esperar del mercado para este año? ¿cuáles son las claves que cualquiera interesado en comprar necesita manejar?
Por empezar, la escalada de precios no se detiene en España. Nadie habla de burbuja pero es un mercado con fuertes desequilibrios estructurales por déficit de oferta.
En el último trimestre de 2024, de hecho, las subas fueron aún más pronunciadas y generalizadas que en el resto del año. A nivel país, los precios aumentaron un 4,4% interanual. Y la dinámica llegó para quedarse.
La política monetaria del Banco Central Europeo cambió. Desde junio pasado, empezó a bajar las tasas de interés a medida que la inflación se iba moderando.
De a poco, los españoles se fueron animando a endeudarse de vuelta con la caída del costo hipotecario (tasa Euríbor), luego de un período de depuración en el que quien pudo cancelar anticipadamente su crédito lo hizo y quien no, lo refinanció.
Los números avalan el fenómeno. Las compraventas de vivienda se dispararon después del verano y subieron un 18,1% en octubre respecto al mismo periodo del año anterior, hasta alcanzar las 63.667 operaciones en un solo mes.
El consenso de expertos arriesga que en 2024 crecerán hasta casi las 642.000. Para el 2025, creen que pueden llegar a las 680.000, que es el máximo del 2007, en tiempos de la burbuja.
Así, la demanda está creciendo, apoyada también en la resiliencia de la creación de empleo y la recomposición del poder adquisitivo de la población.
Sigue la tensión de precios y golpea a la obra nueva
Hay que tener en cuenta que con este resurgimiento de la demanda, aparece un nuevo perfil de comprador, que es clase media y clase media-baja.
Un dato que es relevante porque la tensión de precios ya no se sentirá sólo en los grandes centros urbanos sino que irradiará hacia la periferia. Y afectará más a las viviendas más accesible que a las más caras.
En ese sentido, la previsión de los analistas es que el m2 se encarezca 6,2% en 2025, después de un incremento bastante más intenso en la segunda mitad del año pasado.
Veamos Madrid. El precio de la vivienda cerró 2024 con un aumento de 7,1% interanual y una aceleración del ritmo de encarecimiento frente al 4,6% registrado durante los meses de verano.
El metro cuadrado se situó en 4.030 euros y se consolidó como una de las capitales españolas más caras, sólo superada por San Sebastián (4.412 euros/m2).
En Madrid el precio de la vivienda cerró el último trimestre con un aumento del precios del 7,1% interanual, una aceleración muy intensa respecto al 4,6% de los meses de verano. El m2 está a 4.030 euros. En Madrid el precio de la vivienda cerró el último trimestre con un aumento del precios del 7,1% interanual, una aceleración muy intensa respecto al 4,6% de los meses de verano. El m2 está a 4.030 euros.
Explica un reconocido conocedor del mercado: “En las grandes áreas metropolitanas, la suba de precios será mayor en las viviendas más baratas. Por eso, la vivienda aumentará más su precio en Leganés y Parla que en Madrid. Lo hará también más en Usera que en Chamberí".
En esta tendencia, puede haber una oportunidad para quien esté buscando inmuebles en las zonas más “coquetas” madrileñas.
De todos modos, la revalorización de las propiedades está garantizada por el problema estructural del déficit de oferta, algo que no se resuelve sino con políticas de largo plazo como las que intenta Pedro Sánchez con su proyecto de vivienda social.
La falta de oferta de obra nueva hará que el déficit de vivienda se agrave todavía un poco más este año, pasando de medio millón de viviendas en la actualidad a rozar los 700.000 inmuebles.
Se estima que la competencia entre familias por una misma vivienda se ha cuadruplicado con la disparada de precios y que la demanda triplica la vivienda terminada.
Por último, sí se espera que las subas sean picantes en el caso de la obra nueva.
Quien esté pensando en comprar algo a estrenar debe contemplar que el m2 viene de superar por primera vez los 3.000 euros, un nuevo máximo histórico (+ 5,5% en 2024 y + 5,7% en 2025)
¿Dónde es más caro comprar a estrenar? La ciudad con los precios más elevados continúa siendo Barcelona (5.449 euros/m2), seguida de Madrid (4.673 euros/m2) y San Sebastián (4.512 euros/m2).
