Debate en la CAF 2026 sobre la vivienda asequible: "Es el activo urbano peor estructurado de toda América Latina"
Desde el Foro CAF 2026 en Panamá, Joaquín Tomé advirtió que la vivienda asequible es “el activo urbano peor estructurado de la región”. Para el especialista, el problema no es la falta de dinero ni de conocimiento técnico, sino un diseño fallido de incentivos y un diálogo roto entre el Estado y el sector privado.
2 de febrero 2026 - 10:28hs
Vista aérea del barrio marginal Padre Carlos Mujica (conocido como Villa 31), con el distrito financiero de Buenos Aires al fondo.
En el marco del Foro CAF 2026, realizado en Panamá, la vivienda volvió a ocupar un lugar central en el debate sobre desarrollo económico y desigualdad en América Latina. En un panel multisectorial que reunió a ministros de Vivienda de Uruguay, Panamá, Costa Rica y El Salvador, organismos internacionales, cámaras empresariales, desarrolladores, fondos de inversión y referentes sociales como el CEO de Techo, el diagnóstico fue compartido, pero las soluciones no.
Para Joaquín Tomé, profesor, consultor en políticas urbanas y desarrollador inmobiliario argentino, el problema es profundo y estructural. “Si tuviera que ponerle un título a lo que pasó en el panel, diría que la vivienda asequible es el activo urbano peor estructurado de toda América Latina”, resumió en diálogo con El Observador USA.
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Un problema que no es de recursos
Según Tomé, la crisis habitacional regional no se explica por falta de dinero ni por ausencia de conocimiento técnico. “El dinero está. La capacidad técnica para diseñar políticas también. El problema es el mal diseño de los incentivos”, señaló.
Ese diseño fallido tiene, para él, una causa central: el sector público y el privado “hablan el mismo idioma, pero en dialectos distintos”. Mientras los gobiernos ponen el foco en la regulación —del suelo, del crédito, de los estándares constructivos—, el sector privado mira los proyectos exclusivamente desde la rentabilidad de corto plazo, sin incorporar el impacto urbano ni los retornos de largo plazo que genera la escala.
“El resultado es una conversación cruzada: todos hablamos español, pero de cosas totalmente diferentes”, sintetizó.
Tres incentivos mal diseñados
Tomé identifica tres grandes núcleos donde los incentivos no funcionan.
1. El financiero.
El crédito hipotecario es necesario, pero insuficiente. “Salvo Argentina y Venezuela, en la mayoría de los países de la región el crédito existe, a tasas más caras o más baratas, pero existe. Eso no resuelve el problema”, explicó.
La clave, dice, está en modernizar —o crear— bancos de segundo piso, inyectar capital de la banca multilateral y fondos de pensión, securitizar hipotecas y extender plazos para bajar tasas. “Así se mejora la asequibilidad real de las familias”.
2. El suelo urbano.
Construir barato en la periferia, sin servicios ni transporte, genera viviendas que nadie quiere habitar. “Lo que no pagás en suelo lo pagás en transporte”, recordó, citando el modelo Alonso.
Para Tomé, la planificación urbana es indelegable del Estado: prever la expansión de la ciudad, decidir qué suelo público se vende, con qué densidad, y capturar parte de la valorización urbana para financiar infraestructura. “Hoy las ciudades crecieron más en territorio que en población, y eso las hace más caras e ineficientes”.
3. La forma de construir.
La construcción tradicional es lenta, intensiva en mano de obra y poco adaptada al cambio climático. “En la región seguimos tratando la política de vivienda como política de empleo, no como política habitacional”, advirtió. El desafío es industrializar, innovar y reducir tiempos sin frenar la producción.
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Menos rentabilidad, más escala
Tomé fue especialmente claro con el sector privado: la década que viene no será la de las ganancias extraordinarias. “Los dobles dígitos que se vieron después de la crisis de 2008 no van a volver. No digo no ganar dinero, digo ganar menos, de forma más razonable: 7 u 8%”, planteó.
Para él, sin resolver la vivienda, el mercado laboral y el desempeño económico de la región van a empeorar. “Es una condición básica para el desarrollo”.
Casos que funcionan (más o menos)
No hay soluciones mágicas, pero sí experiencias valiosas. São Paulo, por ejemplo, implementó los CEPACs, bonos de constructibilidad que permiten aumentar densidad a cambio de incorporar vivienda asequible. Uruguay desarrolló una ley de vivienda promovida con fuertes incentivos fiscales. Colombia combinó ahorro, subsidio y crédito, logrando cerca de 80.000 viviendas durante el gobierno de Iván Duque.
En contraste, Buenos Aires fracasó con su ley de vivienda asequible y hoy intenta relanzar herramientas como la transferencia de capacidad constructiva, todavía con impacto limitado.
Villas, informalidad y el falso dilema
América Latina tiene un déficit habitacional que afecta a unos 50 millones de hogares, cerca del 30% de la población. El 38% de la vivienda es autoconstruida. Frente a eso, Tomé cuestiona el debate “porteño-céntrico” que plantea la política habitacional como un juego de suma cero: o integración de villas o vivienda para la clase media.
“Son dos targets distintos y se pueden abordar al mismo tiempo”, afirmó, citando los casos de Uruguay, Brasil y Colombia. Mover asentamientos informales para liberar suelo codiciado puede ser técnicamente posible, pero plantea enormes costos sociales, laborales y urbanos. “No se trata solo de mover personas, sino de mover trabajo, servicios y transporte”.
Tomé también siguió de cerca los recientes anuncios de Donald Trump sobre vivienda, como el de impedir que grandes fondos de inversión sigan comprando viviendas de uso familiar en el país, una política diseñada para frenar el alza de precios. Lejos de descartarlos, los interpretó como “una lección de realismo político”.
“Que Trump ponga el tema de la affordability sobre la mesa es clave. Estados Unidos tiene un problema serio de concentración de vivienda, mala zonificación y costos de construcción post pandemia”, analizó.
Para el especialista, hipotecas a 50 años no resuelven el problema, pero una guerra contra la concentración inmobiliaria, sumada a cambios en zonificación y securitización de hipotecas, podría tener impacto. “Es un intento de correr por izquierda a los demócratas en un tema que afecta directamente a los millennials”.
Un cambio de paradigma inevitable
El mensaje final de Tomé es claro: la vivienda no es solo un problema social, es un problema económico estructural. Resolverlo exige diálogo real, incentivos bien diseñados y una alianza público-privada sin ilusiones de ganancias fáciles.
“La banca multilateral está. El sector privado tiene que innovar. Y el Estado tiene que liberar la conversación”, concluyó.
