La construcción de viviendas unifamiliares en Estados Unidos retrocedió con fuerza en septiembre y los permisos para obras futuras cayeron a su nivel más bajo desde marzo de 2023, en un contexto de tasas de los créditos hipotecarios más altas que frenan la demanda. Los datos sugieren que la inversión residencial retomó en el tercer trimestre su tendencia descendente, según el informe del Departamento de Comercio.
Las construcciones iniciadas de casas unifamiliares, que concentran la mayor parte de la actividad, bajaron 4,6% y se ubicaron en una tasa anualizada ajustada por estacionalidad de 859.000 unidades, el nivel más bajo desde septiembre de 2025, según la Oficina del Censo. Los permisos para este tipo de vivienda cayeron 4%, a 845.000 unidades, y acumulan una baja de 4,8% frente a septiembre del año pasado.
Sin viviendas
El total de viviendas iniciadas, que incluye los edificios multifamiliares, disminuyó 5,2% hasta 1.221 millones, muy por debajo de los 1.305 millones que proyectaban los economistas consultados por Reuters. Los inicios en proyectos de cinco o más unidades, un segmento muy volátil, se desplomaron 7,2% mensual, a 349.000, y 25,9% interanual. Los permisos totales retrocedieron 0,2%, a 1.400 millones. En contraste, los permisos para proyectos multifamiliares subieron 5,9%, a 503.000.
Por regiones, la construcción unifamiliar bajó en el sur, el medio oeste y el oeste, y solo creció en el nordeste. Los permisos cayeron en el nordeste, el medio oeste y el sur, y se mantuvieron sin cambios en el oeste. En la comparación interanual, las obras unifamiliares todavía muestran un alza de 2,6%.
El principal factor es el costo del financiamiento. La tasa fija a 30 años promedió 7,40% la semana pasada, según Freddie Mac, el nivel más alto en casi tres años. El aumento de los costos de endeudamiento acompaña la suba de los rendimientos de los bonos del Tesoro, empujada por la inflación que alimenta la guerra de Estados Unidos e Israel con Irán.
La parte superior de la casa del medio, un apartamento de tres habitaciones, estaba a la venta por casi 3 millones de dólares
Open Homes Photography
Créditos hipotecarios en mínimos
Un día antes, la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas (NAHB) había informado que la confianza de los constructores de casas unifamiliares se desplomó en octubre hasta el nivel más bajo desde junio de 2012. El sector atribuyó el deterioro al aumento de los materiales y las hipotecas, a un diésel más caro y a condiciones laborales cada vez peores en medio de la ofensiva migratoria. La misma encuesta mostró que el tránsito de compradores en las desarrolladoras cayó al nivel más bajo desde abril de 2012.
Christopher Rupkey, economista jefe de FWDBONDS, consideró que la debilidad no sorprende y planteó el problema de fondo: "Aunque los constructores levantaran casas nuevas, ¿quién podría comprarlas?". Advirtió que el mercado entrará en un "sueño profundo" salvo que Washington cambie su política para abaratar el costo de una vivienda nueva.
Carl Weinberg, de High Frequency Economics, sostuvo que a la incertidumbre inflacionaria de constructores y compradores se suma el shock energético, y que por eso los inicios de obra seguirán flaqueando hasta que ese impacto se entienda mejor. Su conclusión es que no conviene apostar a una recuperación pronta de la construcción residencial.
No todos leen la caída como una mala noticia. Stephen Stanley, economista jefe para EEUU de Santander US Capital Markets, explicó que el ajuste era necesario: si los constructores no redujeran el ritmo, los inventarios se acumularían rápidamente. Su expectativa es que la desaceleración evite que el mercado se desequilibre demasiado.
El problema de la asequibilidad
La paradoja es que el país enfrenta una escasez nacional de viviendas, que mantiene los precios elevados, y al mismo tiempo un excedente de casas nuevas sin vender. Las ventas flojas generaron esa acumulación, lo que reduce el incentivo de los desarrolladores para abrir nuevas obras. Algunos economistas también señalan que parte de la mano de obra de la construcción se estaría desplazando hacia los centros de datos.
La inversión residencial había rebotado en el segundo trimestre, en parte por las renovaciones, y hizo una pequeña contribución al PIB tras cinco caídas trimestrales seguidas.
La asequibilidad de la vivienda domina los mensajes de campaña antes de las elecciones del 3 de noviembre. El presidente Donald Trump se negó este año a firmar un proyecto bipartidario sobre el tema, al que calificó de "un gran bostezo", mientras exigía al Congreso aprobar antes una ley aparte sobre requisitos de votación. La norma terminó convirtiéndose en ley sin su firma.
La NAHB, por su parte, indicó que los datos de septiembre coinciden con su pronóstico de menor producción en 2026, con nuevas caídas previstas para 2027 si las tasas siguen altas y los costos de los materiales continúan subiendo. El próximo informe, correspondiente a octubre, se publicará el 18 de noviembre.
