“Es un error creer que nunca se pierde con un activo inmobiliario”

Así lo entiende Mariano Capellino, CEO de Inmsa -compañía de gestión de inversiones en real state con base en Argentina, Estados Unidos y España- quien sostiene que la gran mayoría de los inversores piensa que al adquirir un inmueble está invirtiendo, cuando eso no es así.

En general se ve el beneficio del alquiler como la única generadora de valor. En cambio, para el experto una de las claves del negocio pasa por practicar una alta rotación de los activos.

Esto implica “comprar bien”, es decir por debajo de los precios del mercado, para “entrar ganando”, considerando los altos costos transaccionales que por naturaleza tiene la inversión inmobiliaria en cualquier parte del mundo.

Capellino afirma que en general cuando un mercado cae 50%, tiene un margen de entre 80% y 100% de suba para regresar a sus valores históricos, recuperación que se produce en una ventana de oportunidad de 4 a 7 años. “Es aprovechar una caída y meterte en el rebote porque después el mercado se vuelve a estabilizar”, afirma.

La otra parte del negocio es vender y salir en el momento adecuado. Según Capellino, no desprenderse del inmueble en el momento justo tiene un impacto negativo en el rendimiento que termina siendo incluso mayor que comprar mal.

El ejecutivo dice que es “una gran mentira” la idea de que el ladrillo “siempre sube y nunca baja”. Según cuenta, está demostrado que si un inmueble logra una fuerte apreciación durante más de 5 años, difícilmente eso se mantenga. La mayoría de las personas no vende pensando que los valores mantendrán el ritmo de suba.

La empresa que dirige se especializa en mercados en "distress", situados en países que han pasado por grandes crisis, y sus activos por fuertes correcciones. En esos lugares se compran carteras de inmuebles que son subastadas por los bancos que tienen hipotecas. El ejecutivo dice que es posible lograr apreciaciones superiores al 10% anual real, si se gestionan las inversiones de manera profesional. Lo que sigue es un resumen de la entrevista que Capellino mantuvo con El Observador.

¿Qué se debe tener en cuenta al momento de pensar una inversión inmobiliaria?

Una de las claves en este negocio para construir altas rentabilidades es aprovechar las subas y evitar las bajas. Para eso hay que tener una visión de rotación de activos, no de comprar un inmueble y quedártelo toda la vida como tradicionalmente nos enseñaron. El negocio no es location, el negocio es timming. Es en qué momento entro y en qué momento salgo. Todos los mercados y todos los tipos de inmuebles a lo largo de 20 o 30 años pasan por cinco o seis años de apreciaciones altísimas. Hay que interpretarlo y estar ahí.

Otra variable clave es que en la operación inmobiliaria la transacción es costosa. Entre comisiones y escrituras en ningún mercado del mundo baja de 10%. Cada señor que compra un inmueble en cualquier momento, el día que firma un cheque pierde el 10% de su patrimonio. No se concibe una inversión si no entrás ganando. La clave es empezar comprando 20% o 30% debajo de lo  que vale hoy el inmueble. Si vale 100 el negocio es entrar en 60 o 70. Los activos inmobiliarios generalmente no rotan porque la gente compra a valor de mercado, entra perdiendo -10% y tiene que esperar tres, cuatro, cinco años si Dios los ayuda para empezar a ganar.

¿Cuál es la forma de comprar bien?

Hay una sola. Es estar en un mercado de distress total, donde hay un volumen tremendo y poca demanda. Cuando hay mucho exceso de volumen, de oferta, y los bancos están inundados de activos, cuando se subastan miles y miles de inmuebles todos los días.  Ahí es donde se tiene chance de entrar por debajo del valor de mercado. Se puede tener poder, dinero, contactos y conocimientos, pero si el mercado no está en esa situación todo eso no lo podes aplicar.  En Uruguay no podríamos comprar por más que tengamos todo el poder y la habilidad del mundo porque no hay distress.

Hay una frase repetida habitualmente: “El ladrillo siempre sube y nunca baja”

Eso es una gran mentira. El ladrillo sube, empata y baja siempre. Depende del momento del mercado.  Si te vas a quedar un activo toda la vida, en el largo plazo nunca vas a perder y te va a refugiar de la inflación. El ladrillo conserva valor. Es refugio de ahorro. Pero no es cierto que no perdés. En real state cuando el mercado va subiendo y llega el momento de corrección podes autoengañarte y decir que nunca perdés, porque no vendés o no necesitas vender. Pero la pérdida está cuando empieza a bajar el mercado. Se puede pagar en cash vendiendo y asumiéndola o pagarla en cuotas esperando 15 años para que el activo cueste lo mismo.  Es un error creer que nunca se pierde con un activo inmobiliario. Si se mira como una inversión financiera, el valor que se pierde es tremendo.

¿Dónde están invirtiendo los grandes fondos globales de inversión en real state?

Siempre tienen una gran participación en Estados Unidos que es el mercado que más atrae por el marco institucional, la transparencia, la seguridad jurídica y el acceso al financiamiento. Los grandes fondos lo sigan eligiendo como principal jugador global. El 33% de lo que invierten los 200 fondos globales más grandes del mundo los absorbe Estados Unidos.

¿Y los más especulativos?

Los fondos que tienen un rol más especulativo van detrás de aquellos mercados que han sufrido una fuerte crisis. Aprovechan el mercado distress donde hay un volumen muy grande de ejecuciones hipotecarias, como por ejemplo España. Desde el 2008 entró en una crisis muy profunda al igual que el resto del mundo. A diferencia de Estados Unidos que en dos años y medio tocó fondo y empezó rápidamente a recuperar, a España le llevó  8 años terminar de caer porque los bancos fueron mucho más conservadores. No querían asumir las fuertes pérdidas que tenía que asumir para que los grandes fondos vieran atractivo ese mercado y fueran por él. Se retrasaron muchos años queriendo renegociar las deudas, hasta 2015 que se empezó a dinamizar el mercado.

Cuando un mercado entra en crisis el apetito de los inversores extranjeros siempre se concentran en la capital y en los tres o cuatro barrios más importantes. Ese tipo de activos recupera muy rápido el valor. En Madrid los valores actuales superan el valor pre crisis de 2008.  Eso pasa en las zonas súper prime, pero en el resto del mercado residencial y comercial en zonas periféricas de Madrid, Barcelona y las provincias ha tocado fondo muchos años después, en 2017. Recién se empiezan a recuperar porque la economía empieza a crecer hace tres años. Eso permite que los bancos vuelvan a confiar  en los préstamos hipotecarios.

Portugal también es un mercado que hoy está oportuno, aunque es mucho más chico y los grandes fondos tienen miedo que al momento de salida no haya liquidez. Italia sigue con una crisis política y económica muy fuerte, pero es otro de los que tenemos en la mira porque nunca ha terminado de tocar fondo y todavía no ha empezado a rebotar.

¿Y en Estados Unidos?

Una ciudad muy oportuna es Detroit. Es la estrella del mercado americano. Se empezó a recuperar recién en 2014, 2015, cuando el resto de EEUU ya estaba prácticamente todo recuperado. Tiene como un retraso respecto a otros mercados. Se han invertido US$ 12 mil millones en 200 proyectos inmobiliarios durante los últimos cuatro años en el centro de la ciudad. Ya parece Manhattan. Pero en el sector clase media se pueden adquirir viviendas a US$ 50.000 que dan rentabilidades importantes. Y todo lo que es Miami, Nueva York en la franja de inmuebles premium está en fase de corrección después de superar los valores históricos de 2008 y haber tenido como una mini burbuja, donde los precios llegaron en algunos casos a valores ridículos impulsados por los desarrolladores y brókers.

¿Cómo funciona la operativa de la firma que dirige?

Trabajamos para familias de América Latina con alto patrimonio. Les creamos su propio portafolio, en donde el inversor es el único dueño del 100% de los inmuebles y activos que se compran bajo esa estructura. Es algo bastante innovador. El inversor particular accede a invertir  de manera directa a nivel global en mercados distress, con el manejo profesional que tiene un fondo de inversión y con todo el volumen que manejamos como gestores. Trabajamos desde US$ 1 millón en adelante.

¿Y un pequeño inversor que tiene US$ 50.000 o US$ 60.000 disponibles que alternativas tiene?

La alternativa que le podemos brindar es participación en fondos de inversión que son distribuidos por asesores y entidades financieras.

¿No ven oportunidades en Uruguay?

Seguimos viendo los costos de construcción en dólares muy altos, si bien no es un mercado que miramos de cerca, porque nos especializamos en mercados distress, con mucha crisis y mucho volumen de préstamos hipotecarios defolteados en los bancos. Dentro de la gama de fondos de inversión somos un fondo como muy oportunista. 

¿La baja de tasas de interés y la coyuntura política de Argentina pueden jugar a favor de Uruguay?

Veo difícil que en el corto plazo llegue un flujo importante de inversores argentinos. Tal vez pueda haber compradores de inmuebles que siempre quisieron tener su vivienda en Punta del Este para veranear y tal vez si iban a hacer una inversión en Argentina decidan hacerla aquí. Pero no veo grandes jugadores del sector inmobiliario desembarcando en Uruguay en esta coyuntura. Los valores no son lo suficientemente atractivos como  pudieron ser en otros momentos.

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