Buscan terminar de construir 20 millones de hogares ya pagos en China

Las llaman las “whitelists”. Son las listas que el Gobierno chino encargó a las autoridades de las ciudades.

Allí deben indicar a los bancos los proyectos residenciales que consideran más aptos para canalizar la ayuda oficial que permitirá terminarlos. La respuesta fue abrumadora.

Existen alrededor de 20 millones de unidades sin construir pese a haber sido pagadas y hogares pre-vendidos que están demorados, según estimaciones del economista jefe para China del banco japonés Nomura, Ting Lu. 

Calculan, a su vez, que serían necesarios 3,2 billones de yuanes o u$s 440.000 millones para completar estas propiedades que el estallido de la burbuja y el fin de la liquidez dejaron en el camino. 

Asegurar que se finalicen estos hogares fue una prioridad para el Gobierno, dicen con obvia ironía en Nomura, desde el momento en que las demoras en las entregas hicieron que la gente se volviera más reticente a comprar nuevos departamentos. 

Se propusieron 5.300 proyectos en menos de un mes

Hasta ahora 214 ciudades recurrieron al plan recomendando más de 5.300 proyectos a cinco bancos estatales.

Lo cierto es que los privados, aún cuando también participan, son renuentes a prestar a una industria que, todos saben, no está en condiciones de repagar los préstamos. 

La Autoridad de Vivienda de China aseguró que u$s 17.200 millones en créditos para el desarrollo ya fueron aprobados y u$s 4.09 millones fueron ya emitidos para inyectar liquidez en el sector. Se beneficiaron 162 proyectos en 52 ciudades. 

Algunos analistas ven en la medida un enfoque equivocado. Kenneth Ho, managing director de Goldman Sachs, resume: “asegurar una continua oferta de crédito a los desarrolladores reafirma nuestra visión de que los esfuerzos de reestructuración van a llevar varios años y que el sector va en camino a una recuperación en L”. Esto significa una caída en picada y luego un largo tiempo de estancamiento estéril. 

Y acá el punto clave de su argumento: “En algún momento, los políticos van a tener que ocuparse del exceso de inventario o de manejar el problema del stock. Esto va a requerir liquidar proyectos que están en los balances, muchos de los cuales se ubican en ciudades de bajos ingresos”. 

Como dice el profesor de Harvard, Kenneth Rogoff, enn la medida en que el stock se incrementa, los retornos de la construcción disminuyen. Los ejemplos resultan casi inverosímiles. La superficie per capita de vivienda en China hoy es equivalente o superior que Francia o el Reino Unido. 

Otra comparación. Mientras que el stock de vivienda de los EE.UU se mantiene estable en 65 metros cuadrados per capita desde 2011 a 2021, en China aumentó de 5 metros cuadrados en 1992 a casi 49 metros cuadrados en 2021. 

Esa disconformidad que llaman malestar social

Son los analistas de Nomura los que lo deslizan con cuidado pero con absoluta pertinencia. Aunque en batalla con los reflejos aprendidos de obediencia y todo el condicionamiento cultural recibido, los ciudadanos chinos también pueden llegar a un punto de quiebre. 

“En medio del colapso del sector inmobiliario y los continuos default masivos de los desarrolladores -apuntan-, los compradores pueden ponerse cada vez más nerviosos mientras esperan poder entrar finalmente en las casas nuevas que compraron”. 

“En algún punto del año que viene, el tema de la entrega de los hogares puede poner en peligro la estabilidad social, obligando a Beijing a redoblar significativamente sus políticas de apoyo”, trazan como escenario posible.

Asumiendo que este año aumente un 20% el volumen de nuevas unidades completadas, los desarrolladores sólo habrán logrado entregar el 48% de las ventas de propiedades pre-pagas entre 2015 y 2020, según Nomura.

La idea de un malestar que aflora y se organiza tampoco es tan disparatada. Después de todo, el año pasado las demoras en la construcción desataron no sólo manifestaciones en China sino que muchos propietarios dejaron de pagar sus hipotecas como señal de protesta.

Chi Lo, senior market strategist para Asia Pacífico de BNP Paribas Asset Management, describe someramente el mercado. Las hipotecas crecieron muy rápidamente en China y hoy representan más del 20% del total del crédito bancario. El volumen casi se duplicó entre la primera mitad de 2017 y la de 2022. 

Nuevo boicot en pleno hub financiero de Shangai 

Durante las últimas dos décadas, los desarrolladores vinieron utilizando las pre-ventas como principal fuente de financiamiento. La proporción de “pre-sales” en relación a las ventas de casas nuevas pasó de 58% a 90% del 2005 al 2021. 

Los desarrolladores recibían licencias para vender propiedades apenas se habían establecido los cimientos de un edificio. El modelo de pre-venta generó una máquina de acceso rápido a efectivo para comprar más terreno y usarlo como colateral para enseguida expandirse todavía más. 

En las protestas del 2022, que afectaron más de 320 proyectos en más de 100 ciudades, un grupo de personas decidió dejar de pagar sus hipotecas. No hubiera generado un riesgo sistémico, aclara el especialista de BNP Paribas, pero la movilización tuvo un poderoso valor simbólico.

Ahora, como señal del estrés que continúa recorriendo el mercado, el enojo y la frustración explotan en pleno centro comercial y financiero de China continental. El One–Rivera Shanghai detuvo su construcción a principios de 2022. 

Las familias enviaron una carta advirtiendo que ya no pueden soportar las pérdidas en que han incurrido. Habrá que ver si ésta vez vuelve a generarse un efecto multiplicador.

Un uso austero de la política monetaria 

Otras medidas fueron de tipo monetario. Lo extraño, de hecho, es lo poco que se utilizaron. Sin ir más lejos, hubo recortes de tasas en junio y agosto de 2023 (después de un año sin cambios) y desde entonces no hubo más bajas hasta fines de febrero. 

China tiene poco margen para un mayor relajamiento monetario más agresivo porque debilitaría al yuan (al reducir los rendimientos en la moneda local) e induciría una mayor migración de capitales.

El hecho de que la Fed ya haya clausurado el ciclo de suba de tasas y esté preparada para comenzar a bajarlas le dará más espacio para poder recortarlas. 

En esta última oportunidad, en febrero, China pareció mostrarse menos coartada ante la falta de resultados. Sólo la tasa a cinco años sufrió cambios, que es la que afecta a las hipotecas, pero se redujo en 0,25 puntos base hasta el 3,95%, el mayor recorte desde que se introdujo en 2019, para coexistir  con la tasa de referencia a un año, que se mantuvo en 3,45%. 

Tan sensible es el yuan a estos movimientos que tras conocerse el recorte, el tipo de cambio contra el dólar enseguida se depreció de 7,1 unidades a 7,2 unidades.

El 9 de septiembre del año pasado el yuan tocó un mínimo de 7,34 unidades por dólar, su nivel más bajo en 16 años. El 23 de febrero del mismo año marcó su punto más fuerte en 6,82 yuanes por dólar. 

Al día de hoy, logró cierta revalorización hasta 7,19. Según el consenso de Bloomberg, terminará 2024 en 6,95 por dólar. 

Desde el BBVA Research, la economista jefe para China, Le Xia, asegura que esperan 2-3 recortes adicionales en la tasa a un año en 2024 y dos rebajas en los requisitos de reservas bancarias. 

El banco central ya adoptó dos veces esa medida, la última en febrero, que consiste en disminuir la cantidad de depósitos que deben mantener los bancos en la entidad monetaria, de modo que supone una inyección de liquidez al mercado. 

De hecho, es así cómo esperan financiar la inversión en infraestructura para terminar los proyectos, ya que liberan fondos para aumentar la capacidad de otorgar préstamos de las entidades. 

Esta misma prudencia se observó al principio de la pandemia. Mientras la Fed redujo de inmediato la tasa a casi cero, el Banco Popular de China (BPC) sólo la bajó 0,2%. 

Tiempo después, cuando la Fed aumentó rápidamente el costo del dinero ante el alza de la inflación (5% desde marzo de 2022), el BPC llevó adelante una serie de ligeras bajas. 

“Esta estrategia es también la principal razón de que China haya evitado una inflación descontrolada estos últimos dos años”, explican en BBVA.

¿Revalorizar el sector privado?

Una de las últimas novedades que llegó de China fue que el Gobierno estaba trabajando en un borrador de ley para promover la economía del sector privado y darle un trato igualitario a la del sector público.

Según hizo saber a través de los medios estatales, la ley estará enfocada en las preocupaciones medulares de las empresas privadas, desde la protección de los derechos de propiedad y la garantía de los intereses de los empresarios al acceso libre al mercado. 

El sector privado produce más del 60% del PBI de China y representa más del 80% del empleo urbano.

Ya en julio el partido comunista en el poder había presentado un plan de 31 puntos para apoyar al sector privado. Entre otras iniciativas similares, un comité del parlamento nacional incluyó en enero una ley sobre el sector privado como uno de los 22 ítems sobre los que era necesario legislar. Pero acá estamos todavía. Es lógico entender cierto escepticismo. 

Zhang Jun es Director del China Center for Economic Studies, un think tank con base en Shangai. El también debe haber escuchado estas promesas hasta el hartazgo.

“Llevando adelante reformas estructurales como abrir sectores que están cerrados a la competencia extranjera (por ejemplo, la educación, la consultoría y la atención de la salud), China puede crear oportunidades de mercado para el sector privado y acercarse más al logro de una estabilidad económica a largo plazo”, aporta.

En la vereda en la que no pega el sol, muchos ven en el proyecto de ley “cierta desesperación” al repetir lo que ya se venía diciendo. Otros esperan que esta vez vaya en serio.