Los inmuebles cortaron su racha bajista en mayo: mirá los precios barrio por barrio

El Índice de Precios de Oferta de Inmuebles de El Observador (IPOI-EO) tuvo una suba de apenas 0,1% en mayo respecto al mes anterior, pero en los últimos 12 meses acumulan un retroceso de 0,8%.

El indicador permite hacer un seguimiento de los precios por el lado de la oferta a través de la captura y procesamiento masivo de la totalidad de los avisos clasificados de apartamentos activos en el mes en los principales portales del país.

Esos avisos son luego filtrados, depurados y normalizados con criterios estadísticos para obtener una muestra representativa del mercado montevideano. Además del indicador general se elaboran subíndices de los barrios más activos en materia de compraventas en el mercado local.

Los precios de los inmuebles tendieron a estabilizarse y a mayo, ya acumulan dos subas mensuales consecutivas de 0,1%. En marzo se mantuvieron incambiados y en los primeros dos meses del año hubo una baja de 0,1% cada mes.

Esta evolución contrasta con la baja más pronunciada de los precios durante el segundo semestre del año pasado, cuando los precios de los inmuebles acumularon una baja de 1%.

El dólar al alza

El proceso de suba del dólar que tuvo lugar desde abril del año pasado interrumpió la escalada de los precios de los inmuebles medidos en esa moneda y les puso un techo difícil de traspasar para los propietarios, que se enfrentan a una demanda más reducida.

Los ingresos de los hogares uruguayos son uno de los principales fundamentos detrás de los precios de transacción de los inmuebles. Esos ingresos son mayormente en pesos y se ajustaron en los últimos años por encima de los precios al consumo a raíz de la negociación colectiva.

Sin embargo, los precios de oferta no solo se ven influidos por esos fundamentos sino también por vaivenes de corto plazo producto de las fluctuaciones de tipo de cambio. Los propietarios no siempre ajustan sus precios a los fundamentos. Al tratarse de una decisión patrimonial, muchas veces mantiene una lógica en dólares que no se corresponde a los fundamentos de mercado y eso lleva a que temporalmente precios de oferta y demanda puedan desencontrarse y se vea afectada el número de transacciones.

Eso sucedió en el mercado local en el último año. Los precios en dólares se mantuvieron relativamente estables, pero los precios en unidades indexadas –una unidad de cuenta más ligada a los fundamentos del mercado– vienen en aumento. Solo en mayo tuvieron un incremento de 2,7% y acumulan una suba de 6% en los últimos 12 meses.

Si además se considera la evolución del salario de los uruguayos se observa una pérdida del poder de compra en ladrillos por parte de los potenciales compradores de viviendas de 2,9% en mayo y de 4,6% en los últimos 12 meses.

Un ejercicio de simulación permite ilustrar mejor el efecto de la suba del dólar sobre la demanda de inmuebles y las posibilidades de concreción de operaciones. A partir de los datos que permiten el cálculo del IPOI-EO es posible determinar el ingreso mínimo requerido por una familia a cada mes que les permite financiar el máximo que permite el mercado hipotecario del inmueble medio que se encuentra activo en los portales clasificados.

Las condiciones estándares de los bancos exigen que la cuota de un préstamo hipotecario no supere el 30% del ingreso del hogar. Para la simulación se supone además el financiamiento de 80% del precio del inmueble y un préstamo a 25 años en UI a una tasa media de mercado, incluyendo además gastos de seguro y otros agregados.

Ese ejercicio muestra que el ingreso mínimo requerido para una familia pasó de $ 94.500 en abril de 2018 a $ 107.300 en mayo de este año, lo que implica dejar por el camino a un importante número de posibles compradores.

Consumidor más pesimista 

El Índice de Confianza del Consumidor (ICC) -que elaborala Cátedra SURA de Confianza Económica de la Universidad Católica con Equipos Consultores- registró un contracción de 1,7 puntos en mayo. La baja del pasado tuvo una fuerte incidencia de la predisposición a la compra de bienes durables (inmuebles, automóviles y electrodomésticos) que descendió 5,1 puntos y se ha mostrado en terreno negativo desde que arrancó el año en la comparación interanual.